はたして、実家を無事売却できたのか
というと…タイトルとは全く違う
道に進むことになりました。
遡ること数年前。
２０１５年大みそか～２０１６年元旦（真夜中）。
皆が暖かい家の中で
紅白歌合戦を見たり
ウキウキしながら
初詣のお参りに行っている頃、
建物解体直前の
片づけラストスパートをかける為
誰もいない実家（空家）へ。
元旦は毎年、昼前から
親族宅への挨拶回りがある為
思い出に耽る時間的余裕も無く
中学・高校時代の卒業アルバム、
亡き父と母の若い頃の写真、
自分が小さい頃よく遊んでいた
積木のおもちゃ等々を回収し
トランクに押し込み、
明け方に空家を去り、
初日の出を車内で迎えました。
当初描いていた売却シナリオは
下記のような流れでした。
【その１】
年明けすぐに建物解体を開始
※年末に建物を解体してしまい
１月１日時点で更地の状態だと
更地としての評価で
固定資産税・都市計画税が
算出される為、税額が
ガツンと上がってしまいます。
【その２】
同時進行で現況測量を行い
暫定の有効宅地面積を算出
※セットバックが必要な土地は
この作業を行わないと
一体何㎡宅地として使えるのか
分からない為、土地を
「商品化」出来ません。
【その３】
１月下旬に解体終了と同時に
更地で販売開始
↓
反響具合を見ながら
価格を改定しつつ
↓
２月下旬までに購入申込を獲得し
↓
交渉の末３月上旬に契約
※１～３月は、いわゆる繁忙期と
言われているシーズン。
人の流れ（異動、入社、入学等）や
多くの法人が３月決算の為
不動産屋・銀行・ハウスメーカー
等々の関係各社が
営業目標必達の為に
一生懸命押し込みます営業します。
なので、不動産が１年の中で
最も動く時期であり、
売却時期もこの時期に
照準を合わせたほうが
より多くの購入検討者の
目に留まる可能性が高く
早期売却に繋がりやすい、
と私は思ってます。
【その４】
確定測量完了後、５月末決済・引渡し
※スムーズに測量が進んで
民民の境界確認、
官民の境界確認、
確定測量図の完成まで
だいたい３～４ヶ月。
ここで思わぬアクシデントが。
隣地所有者の中に連絡が
全く取れない行方不明の方が
いることが判明。
確定測量が難航。
↓
境界が確定出来ない
土地（商品）になってしまう為、
価値が毀損してしまうことに。
もし行方不明の隣地所有者が
見つかるまで待つと
せっかくの繁忙期のタイミングを
逸してしまう…
＆さらに気になったのが
ちょうど同じ時期に
同じエリアで
同じぐらいの規模の
売り物が複数出ており
感覚的に供給過多、かも…
ということで、
１月下旬、売却を一時中断。
１月下旬、都内某所。
僕が人生の師と仰ぐ
積水ハウスの小澤氏と
別件で打合せ（飲み会？）。
打合せの要件が
終了したところで
自分の土地の事情を話す。
じゃあ仮に土地の上に
アパートを建てるなら
どんな間取りがいいか。
ふと、そんな会話になった。
不動産の売買、賃貸の仕事を
普段していてよく思うのですが、
少しでも部屋数を増やそうとして
間取りをプランニングする為
狭く・開放感の無い部屋が
この国にはあまりにも多い。
だからもし自分が
アパートを建てるなら
・広く明るく、なんかイイ
・収納が豊富
・風呂がデカい
・キッチンがデカい
・洗面台は独立がいい等々
僕の希望を述べつつ、
その場で間取りを
書き起こしてもらう。
※下記メモ書き参照。
あ、これだ。という直感。
↓
無理かなと思ってたら
意外と好条件で希望額を
融資してくれる金融機関が
見つかった。
↓
小澤氏のスーパー
社内調整力のおかげで
イメージしていた予算の
範囲内で収まりそう
↓
圧倒的なノリ
∴数日後アパートを建てることになりました。
※小澤氏に書いてもらったメモ書き
セキスイハイム施工による
割とごつい鉄骨造の建物と
この建物に住んでいた
合計７人分の溢れんばかりの
不用品の数々、
イナバ物置＋その中に
パンパンに詰まっている
アウトドア・レジャー用品
スタットレスタイヤ
サーフボード４本等の
残置物の全撤去を含めて
今回、解体費用は
坪単価約６万円でした。
グッドプライス。
縁起は担ぐタイプなので
モチのロンで地鎮祭やりました。
玉串料、設置料等かかりますが
お金の問題じゃありません。
が慣れるまで結構恥ずかしい。
着工。
大手クオリティ。
お部屋の募集活動用に
パースを作ってもらう。
夏になると部屋探しの動きが
鈍くなるのでなる早で建ててほしい
という無茶ぶりにも応えていただき
あっという間にほぼ完成（＾ω＾）
ハンドメイドでやると決めた為
募集用の間取り図を作成。
手書きのイメージ
手書きを基に間取り作成を外注。
赤ペン先生も自分で。
完成。
室内も完成。
うむ。広い。
風呂。
お風呂大好き芸人の為
風呂がスーパーデカい
＆豪華になりました。
※１Ｋタイプの部屋でこの大きさ
僕自身、窮屈な玄関が嫌いなので
玄関も広々♪
完成、とほぼ同時に満室＼(^o^)／
竣工後、役所に住居表示と
建物名称登録をしないと
入居者様が住民票を移せない
というアクシデントが発生しました。
今まで知らなかったので
良い勉強になりました。
あとゴミ置場の設置場所の届け出。
尚、アパートの名称は
特に制限がない為
数日間悩みに悩みました。
結局悩んでも良い名称が
浮かんでこなかった為、
これはノリで名付けるしかない
という結論に。
ＮＦＧＰ
日本の
不動産を
ごっそり変える
プロジェクト
妻にＮＦＧＰの意味を問われ
説明した際はダダスベリました。
ただ、もう名称登録してるし
看板代２０万円以上かかってる
のでこのまま突き進みます。
ちなみに
ＮＦＧＰ＋地名にしたのは
今後建物を増やす時に
手っ取り早いな、と。
ＮＦＧＰ南青山
ＮＦＧＰ赤坂
ＮＦＧＰ三番町
ＮＦＧＰ麻布狸穴町
ＮＦＧＰカオサンストリート
ＮＦＧＰマンハッタン…
最終的には
Ｎ関係なくなるかもしれませんが
夢は大きく、でいきたいと思います。
以上、ここまで
自分のアパートの話を
長々と綴りましたが
色々なことを考えて
アパート建築を企画したり
間取りを考えた身として
要は何が一番言いたいか
というと
何も考えずに
ワンルームマンション等の
不動産投資に
素人が手を出したら
業者にカモられるぞ
ということです。
マンション買って
赤字作れば
天引きされた税金が
還ってくる
↓
自己資金も不要で
かつ税金還ってきて
資産形成もできる
↓
ラッキーじゃん
↓
買う
ていう話、ちょいと
うますぎやしませんか？
もしも、何かのきっかけで
ワンルームマンション投資を
始めようか迷っている方が
このブログを今読んでいるなら
一度立ち止まって
じっくり考え直してほしいです。
そのマンションは、
自分も住みたいと思える
マンションですか？
また、その部屋の間取りは
高い家賃を払ってでも
住みたい間取りですか？
部屋を貸す商売なのだから
その部屋（商品）のことを
あまり考えずに自分の
キャッシュフローのことばかり
気にしていると、
不動産屋と金融機関に
ケツの毛全部むしり取られると
思ってください。
そもそも論ですが、
自分も住みたいような
マンションで、かつ住みたい
間取りの部屋（物件）なら、
怪しい営業マンがわざわざ
電話勧誘や投資セミナーや
その会社のＯＢとして
会社に出入りし貴方に
ゴリゴリ営業をかけなくても
ＳＵＵＭＯに情報公開すれば
誰かが勝手に買います。
この手のマンション投資の場合
最初はサブリース契約を
不動産業者と締結することに
なると思いますが、
向こう何十年も同額の家賃を
保証してくれる業者なんて
まずいません。
※いたら詐欺かも(^^)
入居者が入らなければ
不動産業者も赤字になります。
なので募集賃料を下げたりして
空室を早く埋めようとします。
そして募集賃料を下げること＝
不動産業者からオーナーに支払う
サブリース賃料の減額を
迫ってくることになります。
元々、赤字を作って
常に黒字である給与所得に
ぶつけて節税する、
というスキームなので
スタート時のサブリース賃料
設定は月々ローン返済額と
ほぼトントンぐらいのはずです。
ですから、
サブリース賃料が定期的に
減額になると、
賃料収入＜ローン返済額の
差は広がる一方となり、
月々のローン返済が段々
きつくなってくるはずです。
自分の為に使える訳でもない
多額の借金を毎月支払い、
自分が使っている訳でもない
のに毎年きっちりやってくる
固定資産税。
その時点で初めて
なんか騙されたのかなと
思っても時既に遅し。
返済がきつくて売ろうとしても
購入当初にフルローンを
組んで買っていると、
資産価値が目減りすればするほど
残債務が
売却価格を上回り
売っても完済できない。
かといって手出しで
現金を用意することも出来ない。
でも早く手放さないと
赤字は増える一方…。
ど、どうすれば…（泣）
状態になります。
なので、
お金の流れだけに着目して、
行ったことも見たこともない
地方のマンションや、
駅から相当離れたマンション、
似た部屋がたくさんあるような
ごく普通の間取りのワンルームを
安易に買うと、
近い将来良い社会勉強を
経験することになります。
お世辞にも給与所得が多いとは
言えない僕でも
アパートローンを
借りられるのだから
（土地持ちだけど属性弱い）
名の通った会社に勤めていて
税負担が気になる程の
給与所得がある
属性の良い方なら、
ワンルームマンション投資より
もっと良い節税対策が
きっとあるはずです。
おわり
