「一般媒介契約の期間はある？」
「一般媒介契約のメリットは？」
「一般媒介契約と他の媒介契約はどこが違う？」
不動産売買を依頼するにあたり、このような疑問を抱かれる方も多いでしょう。
一般媒介契約には契約期間の定めがありませんが、目安は3カ月です。
3種類の媒介契約のうち、一番自由度が高い反面、不動産会社が消極的になるリスクもあり注意が必要です。
この記事では一般媒介契約について、期間やメリット・デメリット、どんな人が向いているかなど詳しく解説しています。
最後まで読んでいただければ、一般媒介契約についての不安が軽減し、複数の不動産会社と自信を持って取引ができるようになるでしょう。
一般媒介契約とは？
不動産会社に不動産売買の仲介を依頼する際、媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産取引が成立するように依頼する契約のことです。
売主・買主の2者を取り持つ際、不動産会社が仲介する場合に「媒介」という表現を使います。
媒介契約の種類
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の会社への依頼 | 同時に複数社と契約可能 | 1社のみ契約可能 | 1社のみ契約可能 |
| 自己発見取引※1 | 不動産会社の仲介なしで契約可能 | 不動産会社の仲介なしで契約可能 | 不動産会社の仲介で契約する必要あり |
| レインズ※2登録期限 | 登録義務なし | 媒介契約から7日以内に登録 | 媒介契約から5日以内に登録 |
| 営業活動報告の頻度 | 規定なし | 2週間に1回 | 1週間に1回 |
| 契約期間 | 規定なし目安は3カ月 | 3カ月以内 | 3カ月以内 |
※1【自己発見取引】
売主が自分で買主を見つけた場合、不動産会社の仲介を入れずに売買契約すること
例えば、知人から不動産が欲しいと直接言われて売買契約をする場合です。自己発見取引の場合は、不動産会社へ支払う仲介手数料は必要ありません。
続いて、レインズ登録期限について説明します。
※2【レインズ】
不動産を円滑に流通させるために不動産会社間で物件を共有するためのデータベースで、売主以外の一般の方は閲覧できない。
レインズ登録期限は、不動産会社へ売却を依頼してから、そのデータベースへ登録する期限のことを指します。
最後に営業活動の頻度とは、不動産会社が売主へ今週はどのような販売を行なって、反響があったかどうかなどを書面やメールで行う頻度のことです。
次章からは、それぞれの媒介契約について解説します。
一般媒介契約
一般媒介契約の特徴は以下の通りです。
- 複数の会社への依頼：同時に複数社と契約可能
- 自己発見取引：不動産会社の仲介なしで契約が可能
- レインズ登録期限：登録義務なし
- 営業活動報告の頻度：規定なし
一般媒介契約は、依頼者が複数の不動産会社へ販売を依頼できます。
例えばA社と媒介契約するだけでなく、同時にB社、C社にも依頼できます。
一般媒介契約は３つの媒介契約の中で依頼者にとっても自由度の高く、不動産会社にとっても制約が少ない契約です。
ちなみに仲介手数料については、3種類とも同じ費用で、一般媒介契約だから高いとか安いは基本的にありません。
専属専任媒介契約
専任媒介契約の特徴は以下の通りです。
- 複数の会社への依頼：1社のみ契約可能
- 自己発見取引：不動産会社の仲介で契約する必要あり
- レインズ登録期限：媒介契約から５日以内に登録
- 営業活動報告の頻度：1週間に１回以上
専属専任媒介契約は一般媒介契約と違い、複数の会社と媒介契約できず、1社のみと契約できます。
レインズに登録することによって、他の不動産会社もその会社に登録している顧客へ紹介が可能です。
もし、他の不動産会社が買主を見つけた場合、買主はその不動産会社へ仲介手数料を支払い、売主は媒介契約した不動産会社へ仲介手数料を支払うことになります。
ただ、不動産会社も利益のことを考えると、自分で買主も見つけて手数料をもらいたいと思うのが当然です。
そこで過去に問題になったのが、「囲い込み」です。
囲い込みというのは、不動産会社が他社から問い合わせがあっても故意に物件を共有しないことを言います。
例えば、A社がレインズに掲載されている物件を顧客へ紹介しようと思い、媒介契約しているB社へ問い合わせたところ、B社から「商談中だから紹介できない」と言われたとします。
本当に購入申し込みが入っていた場合は問題ないのですが、実はまだ買主がいないのにB社が嘘をついていた場合は囲い込みです。
週刊誌などで一時期話題となったため、以前に比べ囲い込みをする会社は少なくなりましたが、まだ囲い込みをしている不動産会社も少なからず存在します。
専任媒介契約
専任媒介契約の特徴は以下の通りです。
- 複数の会社への依頼：1社のみ契約可能
- 自己発見取引：不動産会社の仲介なしで契約が可能
- レインズ登録期限：媒介契約から７日以内に登録
- 営業活動報告の頻度：2週間に１回以上
専任媒介契約も専属専任媒介契約と同じく、媒介契約できるのは1社のみとなります。
専属専任媒介契約との違いは、以下の3点です。
- 自己発見取引の可否
- レインズ登録期限
- 営業活動報告の頻度
売主にとっては、自己発見取引が認められるので、万が一知人で買主が見つかった場合は直接契約できます。
また不動産会社にとっては、専属専任媒介契約よりもレンインズの登録期限や営業活動報告の制約が低くなります。専任媒介契約は、専属媒介契約と一般媒介契約の間のような契約となります。
基本的に不動産会社側からすると専属専任媒介契約や専任媒介契約を結びたいと考えています。
他社で買主を見つけられてしまっても、売主から仲介手数料がもらえる可能性が高いからです。
不動産会社の中には、専属専任媒介契約や専任媒介契約を結びたいがために、査定価格を相場よりも極端に高くする場合があります。
実際その査定価格で売り出しても売れ残ってしまい、結果相場よりも安くなってしまったという事例もよく聞きますので、注意が必要です。
査定報告の際は、不動産会社から価格の根拠をしっかり説明してもらい、エビデンスとして周辺の成約事例も提示してもらうようにしましょう。
一般媒介契約の契約期間は「3ヶ月が目安」
一般媒介契約の契約期間は3ヶ月になるのが一般的です。国土交通省の定める「一般媒介契約約款」の台第7条に以下記載があります。
「一般媒介契約の有効期間は、３ヶ月を超えない範囲で、甲乙協議の上、定めます。」と記載されているからです。
引用元：国土交通省｜宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款
基本的にはいつでも解約できる
一般媒介契約は、基本的にはいつでも解約可能です。
ただ不動産会社の中にはそれまでかかった広告費などの経費を請求してくるところもありますので、媒介契約の締結前に確認するようにしましょう。
また、売買契約書に契約解除は1カ月前までに告知が必要というような契約期間内の解除規定が盛り込まれている場合もありますので、確認が必要です。
専任媒介契約や専属専任媒介契約に切替可能
一般媒介契約から専任媒介契約や専属専任媒介契約に切り替えることも可能です。
一般媒介契約している他の会社と比べて、営業活動が積極的だったり対応が良かったりといった理由で、この1社に絞りたい場合、切替を検討しましょう。
ただし、一般媒介契約以外は契約期間が3ヶ月と決まっている点には注意が必要です。
一般媒介契約のメリット・デメリット
一般媒介契約にはメリットとデメリットがあります。
メリット
一般媒介契約のメリットは以下の4つです。
- 広く物件を告知できる
- 不動産会社同士で競争が生まれる
- 複数社の意見が聞ける
- 囲い込みの心配がない
広く物件を告知できる
複数の不動産会社へ任せることによって、各社が折り込みやインターネットなどの広告を行います。
複数社と一般媒介契約をしている場合、広告量が増えるため広く物件を知ってもらえる機会が増えます。
機会が増えれば購入を検討してくれる方も増えるため、早く成約できるかもしれません。
不動産会社同士で競争が生まれる
一般媒介契約を結んだ各不動産会社は、自社で売却できるよう努力します。
不動産会社は、買主を見つけ成約することで初めて仲介手数料を受け取れるからです。
一般媒介の場合、競合会社で成約してしまうと仲介手数料を受け取れないため、競争力が生まれやすくなります。
複数社の意見が聞ける
複数の会社に依頼するため、売却のアドバイスや販売戦略の提案などを複数の会社から聞けます。
1社だけの媒介契約を結んだ場合、その会社がちゃんとアドバイスをしてくれればいいですが、そうとは限りません。
一般媒介契約で複数社へ依頼することによりアドバイスや提案を比較できます。
囲い込みの心配がない
一般媒介を結んだ不動産会社は、囲い込みはしません。
他社から物件紹介の連絡があっても囲い込みをしていたら、他社は他の不動産会社へ紹介依頼の連絡をしてしまうからです。
他の不動産会社に連絡され、成約になってしまった場合は、一切仲介手数料を受け取れないため、一般媒介契約の会社は囲い込みをしません。
デメリット
一般媒介契約のメリットは以下の4つです。
- 販売活動が消極的になることもある
- 物件の希少性を損なうことがある損なうことがある
- 不動産会社との連絡が大変
- 売却に関するサービスが利用できないことがある
販売活動が消極的になることもある
販売当初は他社の競合に勝つために積極的な販売活動を行なってくれますが、ある程度時間が経つと販売が消極的になってしまいます。
なぜなら、不動産会社は成約して仲介手数料を受け取るまで販売広告費を先行して出費をしなければならず、競合他社で成約されてしまうと、広告費が回収できなくなってしまうからです。
売れないと判断した場合は、出費を抑えるため広告費を制限し、営業活動は消極的になる可能性があります。
物件の希少性を損なうことがある損なうことがある
複数社に依頼すると、各社がそれぞれインターネットに物件掲載します。
たくさん物件が掲載されれば目に止まる可能性が高まる反面、同じ物件がいくつも掲載されていると物件を探している方から「売り急いでいるのかな?」と思われてしまいます。
その結果、物件の希少性が損なわれてしまう可能性があるのです。
不動産会社との連絡が大変
複数の不動産会社へ依頼するということは、その全ての不動産会社と連絡のやり取りをしなければいけません。
依頼した数が多ければ多いほど、連絡のやり取りに時間がかかってしまい大変になります。
また、販売に関する各社の提案が全然違う場合もあり、何を信じていいかわからなくなってしまうこともあります。
売却に関するサービスが利用できないことがある
不動産会社の中には売却に関するサービスを行なっているところもあります。
例えば、専属専任媒介や専任媒介で依頼すれば、ハウスクリーニングやホームステージングを無料で利用できるといったサービスです。
ホームステージング
新築戸建てや新築マンションのように家具やインテリアを置いて、物件の印象をよくするためのサービス
他にも建物の検査や保証などを行なっている会社もあります。
不動産会社からすると、一般媒介契約の場合は、仲介手数料を回収できない可能性があるため、そういったサービスに費用をかけられないため、サービスが利用できません。
一般媒介契約が向いている3つのケース
以下のようなケースは、一般媒介契約が向いています。
- 人気物件を売却する方
- 囲い込みの心配をしたくない方
- 複数社のアドバイスを受けながら売却したい方
人気物件を売却する方
人気物件であれば不動産会社としても積極的に販売活動を行なってくれます。
そのため、売れないから販売に消極的になることが少なくなります。
複数社に依頼することで広く物件が告知されますので、早く成約する可能性が高くなるでしょう。
囲い込みの心配をしたくない方
一般媒介契約で複数社に依頼すれば、不動産会社に囲い込みされる心配はありません。
不動産会社からすると、競合他社で成約されてしまうと仲介手数料がもらえないため、媒介を取得していない不動産会社へ積極的に物件紹介します。
囲い込みの心配をしたくない方は一般媒介契約が良いでしょう。
複数社のアドバイスを受けながら売却したい方
複数社に依頼すれば各社と連絡のやり取りすることになります。
手間はかかりますが、各社のアドバイスを比較しながら、不動産売却をしたい方は一般媒介契約が良いでしょう。
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まとめ
この記事では一般媒介契約について、以下の内容を解説しました。
- 一般媒介契約は期間の目安は3カ月
- 一般媒介契約のメリットは複数社のアドバイスが受けられ、囲い込みの心配がない点
- 一般媒介契約のデメリットは販売活動が消極的になるリスクや複数社との連絡が大変という点
不動産会社に依頼する際、3種類のうちどの媒介契約にするかは、物件の条件、希望の売却期間、希望の売却価格などによって変化します。
そのためご自分の物件と希望をしっかり確認しておく必要があります。
この記事を参考にしていただき、満足度の高い媒介契約をすることで、自信を持って希望の不動産売買に進んでいただけると幸いです。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
