「不動産取得税の軽減措置でいくら返ってくるの？」
「不動産取得税って、申請手続きがややこしそう」
「期限を過ぎたら申請できないの？」
マイホームを手に入れた後の不動産取得税について、悩んでいる方は多いかと思います。
不動産取得税には軽減措置があり、令和6年3月31日までに取得すると、税率4%が3％に下がったり、土地の評価額が半額になったり、新築や中古住宅の建物部分から大幅な金額を控除したりが可能です。
この記事では、不動産取得税の軽減措置について、税金の計算方法から、必要な書類の取得方法、申告の手順、申請期限を過ぎてから申告する方法まで、誰にでも分かりやすく解説しています。
この記事を読めば、不動産取得税の悩みから解放され、安心して購入計画が立てられます。
不動産取得税とは
不動産取得税とは、不動産を取得した際に課税される税金です。
固定資産税が毎年課税されるのに対し、不動産取得税は取得した年度のみに課税されます。
不動産取得税について、押さえておくべきポイントは以下の通りです。
- 税率と計算式
- 固定資産税評価額の調べ方
- 申告先と申告時期
- 必要書類
- 納税方法
それではそれぞれ解説します。
税率と計算式
不動産取得税は、土地を購入した場合は土地、新築や中古の住宅を購入した場合は土地と建物の両方が、課税の対象となります。
不動産取得税の計算式は以下の通りです。
| 取得した 不動産 |
計算式 | 課税額 |
|---|---|---|
| 土地 | 土地の固定資産税評価額×税率4％ 2024年（令和6年）3月31日までに 取得したものは固定資産税評価額を 1/2に減額し、税率を3％にする軽減措置※が取られる |
左の通り |
| 新築住宅 または 中古住宅 |
①建物部分の固定資産税評価額×4% 2024年（令和6年）3月31日までに住宅として 取得したものは 税率を3％にする 軽減措置※が取られる ②土地の固定資産税評価額×税率4％ 2024年（令和6年）3月31日までに 取得したものは固定資産税評価額を 1/2に減額し、税率を3％にする 軽減措置※が取られる |
①と② の合計 |
※軽減措置については、次章以降で詳しく解説します。
固定資産税評価額の調べ方
計算式で使われる固定資産税評価額とは、実際の固定資産を取得した際の金額ではありません。
一般的には取得した際の価格（販売価格）の約70％です。
正確な固定資産税評価額を調べる場合、以下の4つの方法があります。
| 調べ方 | 概要 |
|---|---|
| 固定資産税課税 明細書で確認する |
毎年4月～6月頃に送付される納税通知書に同封されている 固定資産税課税明細書に記載されている |
| 固定資産税評価 証明書を取得する |
各自治体の窓口か各自治体のサイトから申請する 申請できるのは本人か家族・相続人で本人確認書類が必要 |
| 固定資産税課税 台帳を閲覧する |
各自治体の窓口にて無料で閲覧可能 閲覧できるのは不動産所有者本人・相続人・遺言執行者・ 相続財産管理人・代理人で本人確認書類が必要 本人以外が閲覧する場合不動産所有者との 身分関係を証明する書類も必要 代理人が閲覧する場合委任状も必要 |
| 全国地価マップで 調べる |
全国地価マップにアクセス→固定資産税路線価→ 所有する不動産の住所を検索→ 固定資産税路線価（1㎡あたりの固定資産税評価額）に 実際の面積（㎡）をかけると実際の 固定資産税評価額が算出できる |
申告先と申告時期
不動産取得税は地方税のため、申告先は税務署ではなく、取得した不動産を管轄している都道府県税事務所の不動産取得税担当課で申告します。
申告時期は各都道府県によって異なりますが、不動産取得後、だいたい20〜60日以内です。
以下は各都道府県の申告時期一覧ですが、不動産取得後60日以内に登記済みの場合は申告不要という都道府県も多く、変更される可能性もあるため、ご自身で確認してください。
| 申告時期 | 都道府県 |
|---|---|
| 10日以内 | 神奈川県（ただし令和5年4月1日以降の 不動産の取得について登記申請をした場合は申告不要） |
| 20日以内 | 大阪府、愛媛県 |
| 30日以内 | 東京都、埼玉県 |
| 60日以内 | 千葉県、愛知県、茨城県、奈良県、和歌山県、大分県、三重県、 宮崎県、広島県、静岡県、石川県、福島県、佐賀県、福井県、 長崎県、山口県、新潟県、岡山県、岩手県、岐阜県、秋田県、 山梨県、徳島県、香川県 |
| 申告不要 | 富山県、長崎県、兵庫県、栃木県、群馬県、青森県、長野県、 北海道、宮城県、山形県、鳥取県、島根県、滋賀県、 高知県、沖縄県 |
| 送付される申告書に 記載の期限 |
京都府、福岡県、熊本県、奈良県 |
必要書類
不動産取得税の申請書は、各都道府県のサイトや窓口で入手可能です。
不動産取得税の軽減措置を適用するために必要な書類については、「申請に必要な書類」で解説します。
納税方法
「申告先と申告時期」の表のとおり、都道府県によって申請後に納税通知書が送付される場合と、申告しなくても送付される場合があります。
多くの自治体では、以下のような方法で納付可能です。
- 金融機関・郵便局
- コンビニ
- スマートフォン決済アプリ
- クレジットカード
- インターネットバンキング・ペイジーなどの電子決済
- 口座振替
各都道府県のサイトで確認しましょう。
不動産取得税の軽減措置とは
不動産取得税の軽減措置とは、令和6年3月31日を適用期限として、不動産取得税の税率を3%（本則：4%）に軽減する特例です。
さらに新築住宅、中古住宅、土地とそれぞれに軽減措置がありますので、ひとつずつ解説します。
新築住宅の軽減措置
新築住宅は、建物部分の固定資産税評価額から1,200万円が控除され、実際には36万円が軽減されます。
また認定長期優良住宅の場合、1,300万円が控除されます。
軽減後の税額の計算式
- （建物の固定資産税評価額ー1,200万円）×3%＝納める税額
軽減措置を受けるための要件は、以下の通りです。
| 区分（取得した住宅） | 要件 |
|---|---|
| 新築一戸建て住宅 | 床面積が50㎡以上240㎡以下 （物置、車庫などを含む） |
| 新築未使用住宅 （建売住宅、分譲マンションなど） |
|
| 新築の貸家用共同住宅 （アパート、マンションなど） |
1区画の床面積が40㎡以上240㎡以下 （物置、車庫などを含む） |
中古住宅の軽減措置
中古住宅は、建築された時期により控除額が異なります。
軽減後の税額の計算式
- （建物の固定資産税評価額ー築年時期によって定められた控除額※）×3%＝納める税額
※都道府県によって若干違いがありますが、多くの自治体の控除額は以下の通りです。
築年時期によって定められた控除額
| 新築年月日 | 控除額 |
|---|---|
| 平成9年4月1日以降 | 1,200万円 |
| 平成元年4月1日～平成9年3月31日 | 1,000万円 |
| 昭和60年7月1日～平成元年3月31日 | 450万円 |
| 昭和56年7月1日～昭和60年6月30日 | 420万円 |
| 昭和51年1月1日～昭和56年6月30日 | 350万円 |
| 昭和48年1月1日～昭和50年12月31日 | 230万円 |
| 昭和39年1月1日～昭和47年12月31日 | 150万円 |
| 昭和29年7月1日～昭和38年12月31日 | 100万円 |
軽減措置を受けるための要件は、各自治体により若干異なりますが、おおむね以下の通りです。
| 区分（取得した住宅） | 要件 |
|---|---|
| 昭和57年1月1日以降に 建てられた中古住宅 （一戸建て、マンションなど） |
取得者本人が居住すること 床面積が50㎡以上240㎡以下 |
| 昭和56年12月31日以前に 建てられた中古住宅 （一戸建て、マンションなど） |
①②③すべての要件を満たしたもの ①取得者本人が居住すること ② 床面積が50㎡以上240㎡以下 ③ 以下A、Bいずれかに該当するもの A 昭和57年1月１日以降に新築されたもの B 上記Ａに該当しない場合、建築士などが 行う耐震診断により新耐震基準に適合していると 証明されたもの （取得日前2年以内に証明されたものに限る） |
土地の軽減措置
土地の軽減措置は、土地の固定資産税評価額を半額にしたものから軽減額を引きます。
軽減後の税額の計算式
- （土地の固定資産税評価額×1/2）ー軽減額※＝納める税額
※軽減額は以下のAかＢのいずれか高い方の金額となりますが、Ｂの要件は各自治体により異なります。
Ａ 45,000円
Ｂ （土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2）×住宅の課税床面積×2（200㎡まで）×3％
以下は東京都のBの要件です。
| 新築 住宅 用の 土地 |
土地を 先に取得 した場合 |
土地取得後3年以内に新築されていて①または②に該当すること ①土地の取得者が住宅の新築までその土地を 引き続き所有していること ②土地の取得者からその土地を取得した方が住宅を 新築していること |
| 新築住宅を 先にまたは 同時に取得 した場合 |
土地取得後3年以内に新築されていて①または②に該当すること ①住宅を新築した方が新築後1年以内にその敷地を 取得していること ②新築未使用の住宅とその敷地を新築後1年以内 または同時に取得していること |
|
| 中古 住宅 用の 土地 |
土地を 先に取得 した場合 |
土地を取得した方が土地を取得後1年以内 または同時にその土地上の中古住宅を取得していること |
| 中古住宅を 先に取得 した場合 |
中古住宅を取得した方が住宅を取得後1年以内 または同時にその敷地を取得していること |
実際の軽減措置前と軽減措置後の計算例
例えば、5,000万円の新築一戸建てを取得したケースの計算式は以下の通りです。
土地：面積100㎡、評価額1,050万円
建物：延べ面積90㎡、評価額1,250万円
【軽減前の税額】
- 土地：1,050万円×1/2×3%＝15万7,500円
建物：1,250万円×3%＝37万5,000円
合計：53万2,500円
【軽減後】
- 土地：4万5,000円＞1,050万円÷100㎡（1㎡あたりの価格）×1/2×90㎡×2（住宅の床面積の1/2）×3％＝28万3,500円となるため
15万7,500円ー28万3,500円＜0円
建物：（1,250万円ー1,200万円）×3％＝1万5,000円
上記のように、軽減後は不動産取得税額は53万2,500円から1万5,000円に軽減されます。
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不動産取得税の軽減措置に関する注意点
不動産取得税の軽減措置に関する注意点は、以下の通りです。
- 軽減措置を申請するタイミング
- 申請に必要な書類
- 申請期限を過ぎた場合
それぞれ解説します。
軽減措置を申請するタイミング
「申告先と申告時期」で解説した通り、申告のタイミングが各自治体によって異なり、申告自体不要の自治体もあります。
以下は一例です。
- 東京都：不動産を取得後30日以内に登記を申請した場合は申告不要
- 大阪府：不動産を取得後20日以内に登記を申請した場合は申告不要
- 千葉県：不動産を取得後60日以内に登記を申請した場合は申告不要
- 神奈川県・兵庫県：令和5年4月１日以降の不動産の取得について登記申請した場合は不要
- 岐阜県：県税事務所の窓口にある書類を添えて申告が必要
不動産取得税の申告が不要でも、減免措置を受ける場合は申告が必要な場合もあるため、必ず各都道府県の県税事務所に問い合わせましょう。
申請に必要な書類
取得したのが新築住宅なのか中古住宅なのか土地なのかによって、必要書類が異なります。
一例として、大阪府で新築住宅を取得した場合に必要な書類を見てみましょう。
- 特例適用住宅の取得に対する不動産取得税の控除申告書
- 特例適用住宅を建築又は新築未使用で購入したことを証する書類（建物引渡証、契約条項部分を含む売買契約書及び最終代金領収書、水道・ガスなどの開線証明書）
申告書の様式は各都道府県によって異なるため、各都道府県税事務所への問い合わせが必要です。
申請期限を過ぎた場合
自動的に軽減措置が適用される都道府県もありますが、申告が必要な都道府県にもかかわらず、そのことを知らずに申告をしていないケースもあり得ます。
実は不動産取得税の軽減措置について、申告できる日から5年以内であれば還付請求ができます。
地方税の還付請求について、地方税法 第18条の3に「還付金の消滅時効」という定めがあり、「5年を経過したら時効により消滅する」（つまり5年以内であれば還付請求できる）となっているからです。
5年以内に還付請求する場合、各都道府県税事務所に問い合わせて、「不動産取得税還付請求書」を入手し、必要事項を記入のうえ必要書類を揃えて窓口へ提出します。
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まとめ
この記事では、以下の内容について解説しました。
不動産取得税は、取得した土地と建物の両方が課税の対象です。
不動産取得税の計算方式は以下の通りです。
- 土地：土地の固定資産税評価額×税率4%
※令和6年3月31日までに取得したものは固定資産税評価額を1/2にし税率4％にする（軽減措置） - 住宅（新築・中古）：以下①と②の合計
①建物部分の固定資産税評価額×税率4％
※令和6年3月31日までに取得したものは税率3％にする（軽減措置）
②土地の固定資産税評価額×税率4％
※令和6年3月31日までに取得したものは固定資産税評価額を1/2にし税率3％にする（軽減措置）
固定資産税評価額とは、実際に不動産を取得した金額ではなく、一般的には取得金額の約70％です。
正確な固定資産税評価額は、以下の4つの方法で調べられます。
- 固定資産税課税証明書で確認する
- 固定資産税評価証明書を取得する
- 固定資産税課税台帳で確認する
- 全国地価マップで確認する
不動産取得税は地方税のため、申告先は各都道府県税事務所です。
申告時期、申告方法、必要書類、納税方法は、各都道府県により異なります。
要件にあてはまっていれば、以下のような不動産取得税の軽減措置が利用可能です。
- 令和6年3月31日までに取得していれば税率を4％から3％に軽減
- 新築住宅：建物部分の固定資産税評価額から1,200万円を控除
- 中古住宅：建物部分の固定資産税評価額から築年時期によって定められた額を控除
- 土地：土地の固定資産税評価額かを半額したものから軽減額※を減額
※AかBのいずれか高い方の金額
A：45,000円
B：（土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2）×住宅の課税床面積×2（200㎡まで）×3%
不動産取得税の軽減措置は、取得後5年以内であれば還付請求が可能です。
不動産取得税の軽減措置は、必要書類も多く一見面倒に思えますが、申請するだけで数十万もの還付金が受け取れる可能性があります。
この記事を参考にしていただき、しっかり理解したうえで軽減措置を最大限に利用していただけると幸いです。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
