不動産は不動産会社を通して売却するのが一般的です。
しかし不動産会社を通じて売却すると、決して安くはない仲介手数料の支払いが必要です
仲介手数料を排除して不動産を売却する方法が個人間売買です。
しかし個人間売買にはリスクも大きいので注意点や手続きの流れをしっかりと理解して取引することが非常に重要になります。
不動産を個人間売買する流れやメリット・デメリットについて詳しく見ていきましょう。
不動産を個人間で売買することはできる？
不動産を個人間で売買することは可能です。
しかし、あくまでも個人の不動産を売却することだけで、不特定多数の人に商業的に販売するような行為はできません。
個人で売却することは法律的には全く問題ありません。
個人間の売買は当人同士の契約ですので個人が所有する不動産を、他人に売却することは可能です。
また、基本的に売却額に関しても自由に決めることができます。
しかし、商業的に個人が売却することは不可能です。
商業的に不動産を売却するためには、国家資格である宅地建物取引士の資格が必要です。
この資格を保有していないのに、商業的に不動産を売却することは違法になるので注意しましょう。
例えば、自分が所有している不動産を分筆（ぶんぴつ：筆をとって詩文を書くこと。また、その技術やできあがった作品。）し、不特定多数の人に販売する行為は商業的な売却に当たると考えられますので、このような売却をする場合には不動産会社を通さなければなりません。
不動産を個人で売買するリスクや注意点
不動産を個人で売買することは法的には可能です。
しかし個人間売買にはリスクも大きいので十分に注意して取引を行わなければなりません。
個人間売買の注意点は次の通りです。
- 契約不適合責任
- 税金の支払い管理
- 取引相手とのトラブル
- 契約書などの書類作成
契約不適合責任
中古住宅を売却する際には、売主が買主に対して契約不適合責任という非常に大きな法的責任を負わなければなりません。
契約不適合責任とは、契約書に書いていない瑕疵が売却後に見つかった場合には、買主に対して補償しなければならないというものです。
売主が把握していなかった瑕疵についても契約不適合責任を問われる可能性があるので不動産売却時には、十分に注意して瑕疵について書面で確認しなければなりません。
しかし一般個人が契約不適合責任を問われないよう、不動産を売却するのは非常に難しいため、個人間売買はリスクがあります。
税金の支払い管理
不動産の売買には多数の税金の支払いが必要です。
どのタイミングでどんな税金の支払いが必要なのか、その金額はいくらでどのような手続きで支払えばいいのかを漏れなく把握することは容易ではありません。
場合によっては申告漏れによる追徴課税が課されることもあるので、個人間売買は税金の未払いリスクにも十分に注意する必要があります。
取引相手とのトラブル
取引相手と価格面などでトラブルになることもあります。
知識が乏しい個人間の売買では、価格交渉の方法や相場などについても不透明です。
また相手によっては「売主は個人だから適当な理由をつけて格安で売らせよう」などと悪巧みをしている人も多数存在します。
個人間売買では取引相手がどんな人か不透明で、交渉方法も稚拙になりがちですので、売買時にトラブルになる可能性もあります。
契約書などの書類作成
不動産の売買では契約書を適切に作成することが非常に重要で、口約束ではなくどのようなことも書面にしておく必要があります。
しかし、不動産売買に知識のない一般個人が不備なく必要な書類を作成したり、売買に必要な公的書類を完璧に揃えることは困難です。
個人間売買では複雑な契約書類を知識がない状態で揃えなければならない点も大きなリスクだと言えます。
不動産を個人間で売買するメリット
リスクも大きな個人間売買ですが、仲介手数料や交渉の自由度があるという点は間違いなくメリットです。
個人間売買には売り手と買い手にどのようなメリットがあるのか、詳しく解説していきます。
仲介手数料を節約できる
個人間売買最大のメリットが不動産会社に対する仲介手数料を節約できるという点です。
不動産会社の仲介手数料は最大で売却価格の3%+6万+消費税です。
3,000万円で不動産を売却した場合、90万円もの金額を手数料として支払わなければならないのはデメリットだと言えます。
個人間売買で不動産を売却すれば不動産会社に対して支払う高額な仲介手数料を節約できるのは大きなメリットでしょう。
売り手と買い手で自由に条件を設定できる
個人間売買は売り手と買い手で比較的自由に売買条件を設定することができます。
不動産会社が仲介する場合には価格面などで不動産会社が主導するのが一般的で、当事者の希望は通りにくいのが実情です。
しかし個人間売買であれば当事者さえ合意にいたればどのような条件でも売買することができます。
売り手や買い手の意見が通りやすいという点も不動産を個人間で売買することのメリットだと言えるでしょう。
不動産を個人間で売買するデメリット
不動産を個人間で売買することにはメリットもありますが、どちらかと言えばデメリットの方が多いのが現実です。
- 買い手を見つけることが難しい
- 売却先とトラブルになることが多い
- 適正な価格で売却できない
- 手続きに膨大な手間がかかる
- 住宅ローンが利用できない
そもそも買い手を見つけることが難しく、価格面でも結局損をしてしまうリスクもあります。
知識と時間がないとスムーズに取引することは難しいかもしれません。
不動産を個人間で売買するデメリットについても詳しく解説していきます。
買い手を見つけることが難しい
個人間売買では買い手を見つけることが難しいのが実情です。
不動産会社のように、日本全国の幅広い情報網から探すこと不可能ですので、買い手を見つけられる範囲が限られてしまいます。
インターネットの掲示板のような媒体を利用するか、友人知人などの個人的な知り合いから買い手を見つけなければならないので、そもそも個人的な買い手の当てがない限り買い手を見つけることは困難です。
売却先とトラブルになることが多い
個人間売買は売却先とトラブルになることも少なくありません。
契約不適合責任を後から追求される可能性がありますし、価格面で売り手と買い手の希望があまりにもかけ離れている場合にもトラブルになることがあります。
また、そもそも買い手が売り手を騙す目的で近づいてくる可能性も排除できません。
間に不動産会社が入っていれば、トラブルの可能性を排除できますが、個人間売買では相手がどのような人なのかわからないので、仲介と比べてトラブルになる可能性が非常に高いのは大きなデメリットです。
適正な価格で売却できない
個人間売買では不動産会社が相場などを勘案して売値を査定してくれるわけではありません。
そして、買い手のほとんどが「できる限り不動産を安く買いたい」と考えています。
買い手の意見を聞きすぎた結果、相場よりも著しく安い価格で売却してしまうこともあります。
反対に「少しでも高く売りたい」という売り手側の思いが先行し、相場よりも著しく高い値段で売却してしまうこともあり、その場合はどれだけ時間をかけても売却できません。
そもそも不動産は適正な価格で売りに出すのがベストですが、個人間売買では売り手に適正価格を査定する能力がないことが多いので、適正な価格で売り出すことが困難だという点もデメリットです。
手続きに膨大な手間がかかる
不動産を売買する場合には手続きに膨大な時間がかかります。
売却活動を行い、価格を交渉し、契約書を作成し、引き渡しを行い、確定申告をするという流れが必要です。
買い手との対応や書類の作成など、不動産の売買には膨大なプロセスが必要になり、これらの手続きを一般個人が不備なく行うことは簡単ではありません。
不動産会社が仲介すれば、これらのプロセスの大部分を削減できるので不動産売却のために膨大な手間と時間をかける必要はありません。
住宅ローンが利用できない
買い手にとって最も大きなデメリットが、住宅ローンが利用できないという点です。
住宅ローンを利用できるのは基本的に不動産会社から購入する物件だけで、個人間売買による物件取得費の融資は住宅ローンでは対応していません。
つまり、ある程度の自己資金を持っている人でないと、個人間売買では不動産を購入することが不可能です。
この点でも個人間売買は「買い手を探すことが難しい」と言えます。
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不動産を個人間売買するための流れ
不動産を個人間売買するには次のような流れで行います。
- 売買金額の相場を確認する
- 登記簿謄本などの資料を用意する
- 売り出し価格を決定する
- 現地確認や内見の対応
- 売買価格の交渉
- 契約書を作成する
- 司法書士同席で売買を行い引き渡し
売買金額の相場を確認する
まずは売却相場の確認をしましょう。
個人間売買ではこのプロセスが非常に重要です。
相場を把握していないと、適正価格で売却することができません。
不動産情報サイトや基準地価などを活用して、まずは売りたい不動産と同種の不動産がいくらで販売されているかを把握して、適正価格を売り出し価格にできるようにしましょう。
登記簿謄本などの資料を用意する
次に売り出しのために必要な書類を用意しましょう。
この時点では、購入希望者に対して「どのような不動産なのか」という情報を提供できれば十分です。
不動産登記簿謄本、公図、売買契約書、建築確認書、固定資産税評価額証明書などの不動産に関連する資料をできる限り多く揃えておきましょう。
売り出し価格を決定する
実際に売りに出す価格を決めましょう。
不動産売買においては売り出し価格から値切られて、売り出し価格の2割引き程度の価格で売買されるのが一般的です。
そのため『相場価格×1.2倍』程度の価格を売り出し価格とするのがよいでしょう。
価格が決定したら、売却活動に入ります。
個人間売買ができるサイト
個人間売買では友人・知人などの他に、インターネットの掲示板で売却活動をすることができます。
不動産の個人間売買ができるサイトは次の通りです。
- e-物件情報
- 家いちば
- ジモティー
- 不動産直売所
e-物件情報は業者や代理人などとも契約できる可能性がある、不動産売買の専門性が高いサイトです。
家いちばではプロサポート制度があるので個人間売買と仲介のいいとこ取りのような売却活動ができるでしょう。
ジモティーは地域を絞って不動産以外にも様々な取引ができるので登録者数も多いのが特徴です。非常に多くの人に対して不動産売却情報を伝えることができるでしょう。
不動産直売所は掲載料や、仲介手数料が無料で無期限掲載が可能なサイトです。
全てのサイトに登録することもできるので、より多くの人に情報提供したい場合には全てのサイトに登録するとよいでしょう。
現地確認や内見の対応
売却活動を始めて購入を検討する人が現れると購入希望者から問い合わせがあります。
購入希望者は土地の現地確認や建物の内見を希望するのが一般的です。
その場合、購入希望者と打ち合わせた上で購入希望者と現地確認や内見を行います。
まだ住宅に居住している場合には建物の印象をよくするため、いつ内見が来てもいいように掃除を徹底するとともに、場合によってはハウスクリーニングを依頼すべきでしょう。
売買価格の交渉
購入希望者が購入の意思を示したら、売買価格の交渉を行います。
不動産売却においては売り出し価格がそのまま売価になることはほとんどありません。
売り出し価格から値切られるのが基本です。
そのため、売り出しか価格は実際に売却したい金額よりも2割程度高めに設定しておき、実際の売買価格を2割引きとするとよいでしょう。
個人間売買においては、最終的には売り手と買い手が価格面で折り合うことで売買が成立します。
どうしても売却したい場合には、買い手の意向に沿って大幅にディスカウントすることでも売却は成立します。
相場を把握した上で、売り手と買い手が納得できる価格を双方を尊重しながら話し合って決定しましょう。
トラブルが起きるのはこの段階ですので、時間をかけてゆっくりと交渉をすることが重要です。
契約書を作成する
価格面で折り合いがついたら契約書を作成しましょう。
インターネット上にもテンプレートなどがあるので活用しましょう。
契約書に記載すべき事項と契約時に用意しなければならない書類について解説していきます。
売買契約書に記載すべき事項
不動産の売買契約書に記載しあければならない書類は次の通りです。
- 売買物件の表示
- 売買代金
- 手付金の金額
- 支払期日
- 土地の面積
- 土地代金の精算
- 引き渡しの時期
- 付帯設備等の引継ぎ
- 負担の消除
- 公租公課等の精算
- 手付解除の期限
- 契約違反による解除
- 引渡し前の物件の滅失・毀損
- 反社会勢力の排除
- ローン特約
- 契約不適合責任
インターネットで「不動産売買 契約書」と検索すれば、上記の事項を網羅した雛形を探すことは可能です。
この際には、上記の必要事項が網羅されているか、漏れはないかということを必ず確認しておきましょう。
なお、契約書締結時に手付金を支払うのが一般的です。
契約時に用意すべき書類
不動産売買の契約時には数多くの書類を用意しなければなりません。
主に必要になる書類は次の通りです。
- 権利証（登記済証）
- 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
- 領収証
- 本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカード）
- 住民票
- 登記簿謄本
- 固定資産税評価額証明証
運転免許証や住民票などは基本的に本人確認のために必要になるだけですので、住所や氏名や生年月日さえ分かれば他の書類でも問題ありません。
登記簿謄本は法務局で取得できます。
権利証は所有権移転登記で必ず必要になるので、手元にない場合には見つけておきましょう。
なお、紛失した場合には司法書士に依頼することで比較簡単に再発行することは可能です。
司法書士同席で引き渡し
契約書の締結が終わり、買い手が購入代金を用意できるタイミングで引き渡しを行います。
引き渡しは単に住宅やマンションの鍵を渡すだけではありません。
売却代金の受け取りと同時に、所有権移転登記に必要な書類を司法書士に渡します。
そのため、売買の際には司法書士同席のもとで行うのが基本です。
司法書士事務所へ連絡を入れて、司法書士、売主、買主の3者が都合のよいタイミングで売買を行いましょう。
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不動産を個人間売買する際の注意点
不動産を個人間売買する際には、次の4点には十分に注意しましょう。
- 売り出し価格の妥当性をしっかりと確認する
- 買主と約束したことは必ず書面にする
- ホームインスペクションを利用して瑕疵は全て書面にする
- トラブル回避に専門家も活用する
ホームインスペクションとは住宅に精通した住宅診断士が、第三者的な立場から住宅の状態を確認することです。
劣化箇所などを専門的かつ第三者的に明らかにしてくれるので、家主さえ知らなかった不具合を売却前に明らかにすることができます。
これら全てを抑えないと、金銭的に損をしたり、後から膨大な補填をしなければならないリスクがあります。
不動産を個人間売買する際の注意点について解説します。
売り出し価格の妥当性をしっかりと確認する
個人間売買では適切な売り出し価格を査定してくれる専門家が存在しません。
そのため、相場とはかけ離れている価格で売却してしまう可能性があり、高すぎる価格であれば売却できませんし、安すぎたら損をします。
売出価格が妥当なものかどうかについてしっかりと確認しましょう。
一括査定サイトを利用するのがおすすめ
個人間売買で売り出し価格を専門家に査定してもらいたいのであれば、一括査定サイトを利用するのがおすすめです。
一括査定サイトは1度の不動産情報の入力で、複数の不動産会社から査定を受けることができます。
査定を受けること自体は無料ですので、個人間売買で査定額を知りたい場合にも活用することが可能です。
買主と約束したことは必ず書面にする
売主と買主で約束したことは必ず書面にしましょう。
不動産売買に関しては、言った言わないの話がトラブルになりますし、価格面や支払方法でも双方の合意形成が図れていないと交渉が決裂してしますことがあります。
基本的に双方が合意したことに関しては、全て書面にとどめましょう。
特に住宅の瑕疵に関しては、書面にしていない瑕疵が後から見つかった場合には、補償義務が生じます。
口頭で説明するだけでなく、住宅の欠陥や不備などについても書面に残すことを徹底してください。
ホームインスペクションを利用して瑕疵は全て書面にする
個人間売買で非常に大きなリスクが契約不適合責任です。
契約書に記載されていない瑕疵が後から見つかった場合にはその瑕疵の補償義務が売主に生じます。
そのため、売却の前には住宅の瑕疵については徹底的に調べておく必要があります。
住宅の状態を調べるためには、住宅診断の専門家であるホームインスペクションを依頼しましょう。
ホームインスペクションで住宅の状態を丸裸にすることによって、契約不適合責任を懸念することなく住宅を売却できます。
ホームインスペクションの費用は4万円〜8万円程度ですので、隠れた住宅の瑕疵が心配な方は売却の前に診断を受けておいた方が安心でしょう。
トラブル回避に専門家も活用する
個人間売買はさまざまなトラブルがつきものです。
不動産会社の仲介を利用しないにしても、弁護士や司法書士などの専門家に契約場面だけでも任せるようにしましょう。
特に売買契約や引き渡しの際には、お金のやりとりが生じるので、第3者が間に入るのがベストです。
契約や引き渡し、また何か交渉のプロセスでトラブルがあった時は、当事者だけで解決しようとせずに、弁護士や司法書士へ相談しましょう。
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まとめ
不動産は個人間で売買することが可能です。
しかし、個人間で売買すると買い手を見つけることが難しく、契約不適合責任のリスクが大きくなるので、非常に慎重に手続きをする必要があります。
特に、個人間売買では価格面で売主と買主が揉めてしまうことが少なくありません。
売却活動の前には「同規模の不動産相場はいくらか」をしっかりと把握する必要があります。
一括査定サイトを利用すれば無料で複数社から査定を受けることができるので、個人間売買でも査定サイトを上手に活用するようにしてください。
