都市計画税シミュレーション完全ガイド！税率から計算方法まで徹底解説

公開日：2024年01月16日

最終更新日：2024年01月26日

都市計画税とは、所有している土地や建物にかかる税金を指します。本記事では固定資産税との違いや、土地や建物、マンションなど、さまざまな固定資産に対する都市計画税の計算方法を具体的に分かりやすく解説していきます。

【執筆・監修】濱田真理

阪神大震災で全壊した実家の再建をきっかけに、宅地建物取引士の資格を取得しました。不動産会社勤務を経て、現在は不動産系SEOライターをしております。分かりやすい解説と確かなエビデンスにより、信頼される記事の執筆が可能です。

【保有資格】宅地建物取引士

1 都市計画税とは
- 1.1 固定資産税と都市計画税の違い
- 1.2 都市計画税の概要
2 都市計画税の計算方法【土地編】
3 都市計画税の計算方法【建物編】
4 都市計画税のシミュレーション【戸建て住宅編】
5 タワーマンションの都市計画税を計算する際の注意点
6 まとめ

「都市計画税と固定資産税はどう違う？」
「都市計画税の計算が複雑でよく分からない」
「タワーマンションの計算方法は普通のマンションと違うの？」

都市計画税について、このような疑問やお悩みはありませんか？

この記事では、土地や建物、マンションなど、さまざまな固定資産に対する都市計画税の計算方法を、具体的に分かりやすく解説します。

税率の適用から納税額の算出まで、順を追ってシミュレーションします。

またタワーマンションに特有の計算方法も詳しく説明。

これを読めば、ご自分の不動産についても都市計画税の計算方法を理解し、賢く納税計画を立てられます。

都市計画税とは

都市計画税とは、所有している土地や建物にかかる税金です。

この章では、以下の２点について理解する必要があります。

都市計画税と固定資産税の違い
都市計画税の概要

それぞれ解説します。

固定資産税と都市計画税の違い

固定資産税と都市計画税は、どちらも所有している土地や建物にかかる地方税ですが、以下のような違いがあります。

固定資産税	都市計画税
国内に固定資産（土地・建物・償却資産※1）を所有している全員が対象	市街化区域内 ※2の土地や建物を所有している人のみが対象

※1 償却資産：会社等（事業者）が所有する構築物（広告塔やフェンスなど）、飛行機、船、車両や運搬具（鉄道やトロッコなど）、備品（パソコンや工具など）など

引用元：総務省｜固定資産税

※2 市街化区域：都市計画区域について、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るために定める区域区分のうち、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域

引用元：福岡市｜市街化区域とは

都市計画税の概要

都市計画税の概要は、以下の通りです。

目的	都市計画事業や土地区画整理事業を行う市町村が、都市計画区域内にある土地や建物に対して、その事業に必要となる費用に充てるために課する税金
対象となる区域	市街化区域確認方法：「都市計画図〇〇市」など該当の市町村名で検索し「都市計画図」で確認可能市街化調整区域と都市計画区域外は課税対象外非線引き区域は市町村によって課税対象外の場合もある
納める人	1月1日現在、土地や建物の所有者として、固定資産税課税台帳に登録されている人
税率（制限税率）	税率は自治体によって異なるが、上限0.3％資料：国土交通省の都市計画税徴収市町村及び税率
納める税額	6月ごろ届く納税通知書に記載土地：課税標準額×制限税率建物：固定資産税課税台帳に登録されている価格×制限税率
納める時期 ※都市計画税の計算方法で詳しく解説します	6月ごろ届く納税通知書に記載の第1～4期の各納期限までに固定資産税と一緒に納める第1期：6月1日～6月30日まで第2期：9月1日～10月2日まで第3期：12月1日～12月27日まで第4期：2月1日～2月29日（令和5年の例）
納める方法	窓口での現金支払い・口座振替・Paypayなどのスマホ決済・インターネットバンキング・クレジット決済など

都市計画税の計算方法【土地編】

土地の都市計画税の計算をするには、以下の手順を踏みます。

課税標準額の特例対象か判定する
負担水準を算出する
箇条書きリスト（改行あり）
都市計画税を算出する

それぞれ解説します。

課税標準額の特例対象か判定する

住宅用地（住宅の敷地）については課税標準額の特例があり、税負担が軽減されるため、以下の表を参考にして、特例対象かを判定しましょう。

区分	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地（200㎡までの部分）	評価額の1/6	評価額の1/3
一般住宅用地（200㎡を超える部分）	評価額の1/3	評価額の2/3

引用元：柏市｜課税標準額の特例措置

負担水準を算出する

負担水準とは、土地に対する前年度の課税標準額が、当該年度の評価額に対してどの程度の水準まで達しているかの指標です。

負担水準の程度により、当該年度の課税標準額が前年度の課税標準額と比べて上昇か、据置か、引下げかが決まります。

負担水準＝前年度の課税標準額 ÷ ｛当該年度の評価額（×住宅用地などの特例率）｝×100

課税標準額を判定する

負担水準に応じた課税標準額が、上がるか、据置か、下がるかを、以下の表から求めます。

負担水準	税額（前年度比）	課税標準額
		固定資産税	都市計画税
100％以上	引下げまたは据置	本則課税標準額（＝評価額×1/6）	本則課税標準額（＝評価額×1/3）
100％未満	上昇	前年度課税標準額+当該年度評価額×1/6（または1/3）×5％（ただし当該額が特例適用後の評価額の100％を上回る場合は100％相当額とする）また、当該額が特例適用後の評価額の20％を下回る場合は、20％相当額とする）

引用元：柏市｜課税標準額の判定

都市計画税を算出する

土地に対する都市計画税の計算式は、以下の通りです。

都市計画税＝課税標準額×制限税率

税率は市町村によって異なりますが、最大0.3％のため「制限税率」としています。

※東京23区内では、令和5年度の小規模住宅用地（住宅1戸につき200㎡までの土地）にかかる都市計画税について、税額の1/2を軽減しています。

都市計画税の計算方法【建物編】

建物に対する都市計画税は、固定資産税評価額が課税標準額になり、計算式は以下の通りです。

都市計画税＝固定資産税評価額（課税標準額）×制限税率

税率は土地と同じく、市町村によって異なりますが、最大0.3％のため「制限税率」としています。

都市計画税のシミュレーション【戸建て住宅編】

戸建て住宅は土地と建物それぞれに都市計画税がかかるので、土地と建物の計算式で別々に算出し、両方の都市計画税を合算します。

戸建て住宅の都市計画税について、東京都主税局のシミュレーションを引用します。

【事例】

令和3年10月に東京都23区内の土地に住宅を新築した。

土地面積：150㎡
令和5年度の土地の評価額：4,500万円
令和4年度の土地の固定資産税課税標準額：675万円
令和4年度の土地の都市計画税課税標準額：1,470万円
建物の床面積（木造）：100㎡
令和4年度の建物の評価額：900万円

都市計画税の計算は以下の通りです。

【土地】

内容	事例の場合	説明
令和5年度の評価額 (1)	4,500万円
課税標準額 (2)	1,500万円	(1)×1/3（小規模住宅用地の特例）
令和4年度課税標準額 (3)	1,470万円
負担水準 (4)	98％	(2)÷(3)×100
負担調整措置 A	1,545万円	(3)+（(2)×5％）
令和5年度課税標準額 (5)	1,500万円	A＞(2)の場合は(2)、A＜(2)の場合は(2)×20％今回Aは(2)（1,500万円）を上回るため（5)＝(2)
当初税額（6)	4万5,000円	(5)×税率(0.3%) （円未満切捨て）
軽減額(7)	2万2,500円	(6)×1/2 （東京23区の小規模住宅用地の軽減）
相当税額	2万2,500円	(6)-(7)

【建物】

内容	事例の場合	説明
令和5年度の評価額 (1)	900万円
令和5年度課税標準額(2)	900万円	(1)＝(2)
相当税額	2万7,000円	(1)×税率(0.3%) （円未満切捨て）