中古マンションを不動産会社を通じて売却する際には、仲介手数料はじめとしてさまざまな費用がかかります。
マンションは高値で売れることも多いので、その分仲介手数料が高額になることも珍しくありません。
「手元にお金がない場合はどうすべきなのか」「どの程度の費用がかかるのか」
など、仲介手数料に疑問や不安をもっている方も多いのではないでしょうか？
この記事では、中古マンション売却にかかる費用や仲介手数料の決まり方や相場について解説します。
中古マンション売却時に発生するあらゆる経費について分かりやすく解説しますので、ぜひご覧ください。
中古マンション売却時の費用一覧
中古マンション売却時にはさまざまな費用がかかります。
主な費用としては次のようなものが挙げられます。
| 印紙税 | 売買金額1000万円超5000万円以下は1万円 売買金額5000万円超1億円以下は3万円 |
| 仲介手数料 | 売買金額の3%＋6万円程度 |
| 譲渡所得税 | 譲渡所得に対して20.315%または39.63% |
| 抵当権抹消費用 | 不動産1筆に対して登録免許税1,000円＋司法書士報酬1万円〜2万円 |
| その他 | 引越し代、ハウスクリーニング代、ホームインスペクション等 |
住宅ローンを借りている場合には、完済して抵当権を抹消した上でマンションを売却しなければなりません。
また、売却しやすくするために、ハウスクリーニングやホームインスペクション（専門家による住宅診断）を受ける場合には10万円〜20万円程度必要です。
また、マンションの売却額が購入時の費用に減価償却を行ったものより高額になった場合、高利率の譲渡所得税も課税されます。
このように、中古マンションを購入する際にはさまざまな費用がかかります。
税金関係や登記費用を節約することは不可能です。
また銀行も融資実行手数料を割り引くことはまずありません。
節約できる可能性があるとしたら、不動産会社へ支払う仲介手数料です。
では実際に、中古マンション売却時の仲介手数料はいくらになるのか、また節約する方法はあるのかについて詳しく見ていきましょう。
中古マンション売却時の手数料相場
不動産会社を通じて中古マンションを売却する場合、仲介手数料が発生するのが一般的です。
仲介手数料は不動産会社が自由に決められるものですが、一般的には法律で決められた金額ギリギリに設定されています。
中古マンション売却時にはどの程度の手数料がかかるのか、詳しく解説していきます。
法律の上限額を手数料としている不動産会社が多数
中古マンションの仲介手数料は、ほとんどの不動産会社が法律によって定められた上限額を設定しています。
宅建業法第46条において「宅建業者は、国土交通大臣の定める額を超える報酬を受けてはならない」と定められています。
そのため仲介手数料は法律の上限の範囲内で不動産会社が自由に決められます。
しかし不動産の仲介においては、基本的に仲介手数料だけが不動産会社の収入の全てです。
そのため、中古マンション売却時の仲介手数料は法定上限額ちょうどの金額が発生するものと理解しておきましょう。
仲介手数料の法定上限額とは
仲介手数料は法律によって上限が決められています。
上限は金額帯によって次のように異なります。
| 売却金額 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買価格の5%+消費税 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 売買価格の4%+消費税 |
| 400万円超の部分 | 売買価格の3%+消費税 |
上記の数式をまとめると、400万円超のマンションを売却する場合の仲介手数料は次の計算式にまとめることが可能です。
仲介手数料＝売却価格×3%＋6万円＋消費税
例えば、中古マンションを2,000万円で売却した場合、2,000万円×3%+ 6万円＋消費税＝72.6万円となります。
また、400万円以下の不動産の売却する場合には『売却価格×4%+ 2万円＋消費税』で仲介手数料は計算できます。
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中古マンション売却時の仲介手数料は値引きできる？
中古マンション売却時の仲介手数料は値引きできるのでしょうか？
結論的に言えば交渉は可能であるものの、あまり値引き交渉に力を入れるべきではありません。
また交渉したいのであれば、当初の媒介契約の契約形態から注意すべきでしょう。
中古マンション売却時の仲介手数料は値引きできるのかについて考察していきます。
交渉は可能だが
仲介手数料は上限法律によって定められているだけですので、値引きの交渉は可能です。
しかし、仲介手数料は不動産仲介において、不動産会社の唯一の収入源となるので、値引きの交渉を安易に行うことはおすすめできません。
あまりに安い値段で交渉すれば、当然値引きした分だけ不動産会社の収入は減少します。
そのため、不動産会社は他の売却希望者の物件の売却活動に力を入れるようになるでしょう。
中古マンションを好条件で売却できるかどうかは、不動産会社が力を入れて売却活動を行うかに左右されます。
安易に仲介手数料を値切ってしまうと、不動産会社のモチベーションが落ちて、希望条件でマンションを売却できない可能性があるという点に注意しましょう。
専任媒介契約なら手数料の交渉ができることも
専任媒介契約や専属専任媒介契約を不動産会社と締結すれば、契約締結時に手数料の値引き交渉ができる可能性があります。
専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社としか締結できない契約です。
不動産会社にとっては、（専属）専任媒介契約は他社を排して独占的に自社で売却できるためメリットがあります。
そのため「専任媒介契約にするから手数料を下げてほしい」と交渉することで不動産会社が応じてくれる可能性があるでしょう。
ただし、（専属）専任媒介契約は信頼できる不動産会社を見つけた場合のみ、締結すべき契約です。
手数料の値引き目的に安易に（専属）専任媒介契約を締結することは避けましょう。
売却時には手数料の安さだけで業者を選ばない
仲介手数料の安さだけで不動産会社を選択するのはおすすめできません。
仲介手数料が安い業者は、売却のノウハウもなく、売却活動にやる気もないなどということも決して珍しくないためです。
特に中古マンションは「リノベーションした上で売却」など、特別な売却方法が多数ある不動産です。
そのため、媒介契約を締結する不動産会社は、安易に手数料の安さで選ぶのではなく、中古マンションの売却実績や売却ノウハウをどの程度持っているのかという視点で選択してください。
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中古マンション売却時の仲介手数料を節約する方法
仲介手数料をかけずに中古マンションを売却したいのであれば、次の2つの方法で売却しましょう。
- 自分で売却先を見つける
- 不動産会社へ買取を交渉する
簡単に言えば、不動産会社の仲介以外の方法で売却することによって、仲介手数料を無料にすることが可能です。
中古マンション売却時に仲介手数料を節約する2つの方法について詳しく解説します。
自分で売却先を見つける
自分でマンションの売却先を見つければ仲介手数料はかかりません。
SNSなどで呼びかける方法などで買い手が見つかる場合もあるでしょう。
ただし、自分で売却する場合には相手との価格交渉や契約書作成、引き渡しなどを全て自分で行わなければなりません。
また、相手によっては次のような詐欺やトラブルに巻き込まれてしまう可能性もあります。
- 代金を支払わずに登記だけ移転させてしまう
- 手付金しか払わない
また、個人間売買の場合には住宅ローンを借りられない可能性が高いので、売却先も限られてしまいます。
自分で買い手を探す方法は、確かに仲介手数料の節約にはなりますが、トラブルのリスクも高いので十分に注意しましょう。
不動産会社へ買取を交渉する
不動産会社へ仲介ではなく買取を交渉する方法です。
買取とは不動産会社に不動産を買い取ってもらうことです。
買取は仲介ではないため手数料はかかりません。
不動産会社にとって、転売や活用の方法がある中古マンションであれば買取に応じてもらえる可能性があるでしょう。
また、買取は仲介のように買い手を探す時間がかからないので、最短1週間程度で資金化できるのがメリットです。
ただし、買取は仲介よりも売却価格が安くなる点に注意が必要です。
買取は不動産会社にとって仕入れですので、市場価格よりも安く仕入れなければなりません。
そのため、買取での売却価格は仲介の7割程度になってしまいます。
結果的に仲介手数料を支払った方が手元に残るお金が多くなることも珍しくありません。
そのため、安易に仲介ではなく買取で売却することは避けて、できる限り早くお金が必要なタイミングに買取は活用しましょう。
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中古マンション売却時の仲介手数料についてよくある質問
中古マンション売却の仲介手数料について、よくある質問は次の通りです。
- 仲介手数料は売却代金から支払えますか？
- 仲介手数料はいつ払うのですか？
- 仲介手数料無料や半額の業者は信用できますか？
中古マンション売却時の仲介手数料について、よくある質問についてご説明していきます。
仲介手数料は売却代金から支払えますか？
仲介手数料は手付金の受取後、売却代金の精算後に支払うのが一般的です。
そのため手付金は売却代金から支払うことが可能です。
ただし、手付金から1回目の仲介手数料を支払ってしまうと、万が一契約解除になってしまった場合に用意しなければならない金額が非常に大きくなってしまいます。
仲介手数料は手付金から支払うこともできますが、手付金を受領した後に契約解除になってしまった場合のリスクが大きいため、できれば使用しない方がよいでしょう。
なお、マンション引き渡しと同時に入金される決済代金については、仲介手数料を支払ってしまっても問題はありません。
仲介手数料はいつ払うのですか？
仲介手数料は契約時と引き渡し時に2回に分けて支払うのが一般的です。
ただし、支払いのタイミングは法律によって決まっているのではなく、不動産会社が独自に決めています。
そのため、契約時には仲介手数料の支払いを求めない不動産会社も存在しますし、「手元にお金がない」ということを説明すれば引き渡し時の全額精算に応じてくれる可能性もあります。
基本的には仲介手数料は2回に分けて支払うものですが、交渉の余地があるという点を理解しておきましょう。
仲介手数料無料や半額の業者は信用できますか？またどんなからくりで無料になっているのでしょうか？
不動産の仲介について、不動産会社の唯一の収入が仲介手数料ですので、仲介手数料をしっかりと取る業者の方が一般的にはしっかりと仕事をしてくれる傾向があります。
しかし業者の中には「仲介手数料無料」「半額」などと設定されている業者も存在します。
売り手の仲介手数料無料というケースでは「売り手からの仲介手数料を無料にして、買い手から仲介手数料を取っている」ことが多々あります。
不動産の仲介においては、売り手を見つけるのが非常に難しいため、「仲介手数料無料」をインセンティブとして売り手を探している業者は多数存在します。
また、買い手に対して仲介手数料無料としている業者も稀に存在します。
このケースは、建売住宅や新築マンションを買い手が購入するケースです。
建売住宅や新築マンションを不動産会社が販売すると、ハウスメーカーや建設業者から成功報酬として不動産会社へ手数料が支払われることが多いため、買い手からは手数料を取らなくても収益を得られます。
そのため中古マンションや中古住宅の仲介で買い手に対して仲介手数料無料という不動産会社はほとんど存在しません。
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まとめ
中古マンションを不動産会社の仲介で売却する際には、仲介手数料が発生するのが一般的です。
仲介手数料の相場は法律で定められた上限いっぱいの金額に設定されているのが一般的で、仲介手数料の上限は400万円超の物件を購入する場合『売却価格×3%+ 6万円＋消費税』で計算できます。
仲介手数料の下限は決められていないので値引きを交渉することはできますが、よほど信頼できる不動産会社と専任媒介契約を締結できない限りは、仲介手数料の安さありきで不動産会社を選択しない方が無難です。
不動産会社は仲介手数料の金額ではなく、「マンションを希望する条件で売却できる会社かどうか」という視点で選択しましょう。
