離婚や転居、住宅ローンの返済が困難などの理由で「今の住宅を売却したい」と考えている人も多いのではないでしょうか？
しかし、ほとんどの人が住宅の購入に住宅ローンを使用しているので「住宅ローンが残ったまま売却できない」考えています。
住宅ローンが残っていても住宅は売却可能です。
しかし住宅売却後に住宅ローンの借入残高が残るのか残らないかによって、売却の流れや手続きは大きく異なります。
住宅ローンが残っている物件の売却方法について詳しく見ていきましょう。
住宅ローンありの物件は抵当権を解除しないと売却できない
住宅ローンを借りている物件を売却するためには、物件に設定されている抵当権を解除しなければ売却することができません。
抵当権とは債務者が債務を履行しなかった場合に債権者が弁済に充てるものを言います。
簡単に言えば「担保にとっている」という公的な証明が抵当権です。
そして、抵当権がついている不動産は抵当権を解除しなければ売却することができません。
銀行は住宅ローンの返済が滞った際に抵当権を行使して不動産を競売にかけることで売却代金を返済に充てることができます。
また、抵当権を設定しておかなければ、住宅ローンを借りて購入した不動産を銀行に黙って売却し、債務者が逃げてしまうリスクもあります。
抵当権は債権者である銀行の権利を守るため、住宅ローンでは必ず設定されています。
住宅ローンありの不動産を売却する際には、銀行の同意を得て抵当権を解除しなければ売却することができません。
そして基本的に銀行は住宅ローンを完済しなければ抵当権解除に応じないという点をまずは理解しておきましょう。
マンションや一戸建て住宅はローンが残っていても売却できる
マンションや一戸建てなどの居住用の住宅は、住宅ローンが残っていても売却することが可能です。
しかし売却価格よりもローン残高が多いのか少ないのかによって売却のしやすさや手続きが大きく異なります。
- 住宅ローン残高≧売却価格＝アンダーローン
- 住宅ローン残高≦売却価格＝オーバーローン
アンダーローンとは売却価格が住宅ローン残高を上回っているケースで、オーバーローンは売却価格が住宅ローン残高下回っているケースです。
アンダーローンの場合はすぐに売却可能
アンダーローンの場合は「売りたい」というタイミングですぐに売却することができます。
住宅ローンは家の売却代金で返済することができるので、特に借金が残るわけではありません。
そのため、銀行に対しても「住宅を売却することになったので、売却して返済する手続きと同時に住宅ローンを完済したい」と伝えるだけです。
あとは買主・不動産会社・銀行・売主の4社で日程をすり合わせて、4者が集まって売買・返済・抵当権解除の手続きを行うだけです。
アンダーローンのケースでは銀行が「売却することは認めない」と反対することはありません。
オーバーローンの場合はすぐに売却できない
住宅の売却額よりもローンの残高の方が上回ってしまうオーバーローンの場合には、すぐに売却はできません。
銀行とすれば、住宅を売却しても住宅ローンが完済できないのであれば抵当権を解除して住宅の売却を認めるわけにはいきません。
抵当権を行使して住宅を競売にかけて住宅ローンの返済に充てる方が銀行にとっては損失がないためです。
そのため、オーバーローンの場合は、すぐに銀行が売却を認めてくれるわけではないので、簡単には売却できません。
オーバーローンの場合には基本的には事前に入念な打ち合わせを銀行と行う必要があります。
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オーバーローンの住宅を売却する3つの方法
オーバーローンの住宅は売却価格だけでは住宅ローンを完済することができせん。
したがって次の3つのいずれかの方法で売却を行います。
- 自己資金で住宅ローンの残債を返済する
- 住み替えローンへ借り換える（住み替えの場合）
- 任意売却の手続きをする
オーバーローンの状態で住宅を売却する方法を解説していきます。
自己資金で住宅ローンの残債を返済する
オーバーローンの住宅を売却する際の基本的な手段が、自己資金や親などから借りたお金で住宅ローンの残債を返済する方法です。
例えば、住宅ローンの残債が2,500万円、住宅の売却価格が2,000万円の場合、500万円のオーバーローンとなります。
この際に、自己資金を500万円用意することで、売却価格との合計で住宅ローンを完済することが可能です。
銀行とすれば、住宅ローンを完済してもらうことができるので、特に反対することなく、住宅の売却と抵当権の解除に応じてくれます。
住み替えローンへ借り換える（住み替えの場合）
住み替えの場合のみ利用できる方法が「住み替えローン」へ借り換えるという方法です。
住宅金融支援機構など一部の金融機関では住み替えローンという商品の取り扱いがあります。
この商品は既存の住宅ローンについてオーバーローンが発生した場合、オーバーローン分と新しい住宅購入代金を合わせて融資を行うというものです。
例えば、住宅ローンの残債が2,500万円、住宅の売却価格が2,000万円、住み替える住宅の価格が3,000万円の場合、オーバーローンになっている500万円と住み替える住宅購入代金の3,000万円の合計3,500万円の融資を受ける方法になります。
住み替える先の住宅に十分な担保価格がある場合に限ってお金を借りることができる方法です。
住み替える目的で住宅ローンが残っている不動産の売却を進める場合には、住み替えローンの利用を検討しましょう。
任意売却の手続きをする
任意売却とは住宅ローンの返済が滞った際に、銀行の許可を得てオーバーローンの状態のまま不動産を売却することです。
不動産に市場価値があること、ある程度の価格で売却できる見込みがあること、金融機関が「このままの状態を継続しても返済はできない」と判断した場合などの条件が揃った場合のみ、銀行が任意売却を認めてくれる場合があります。
任意売却を認めてもらえればオーバーローンでも売却することが可能です。
ただし、任意売却は次の点に注意して進めましょう。
- 売却代金では返済しきれない分は継続して返済しなければならない
- 信用情報がブラックになる可能性がある
- 不動産に売却価値がない場合は銀行が任意売却を認めてくれない
住宅ローンの返済に困窮した際には、自己破産や個人再生をするしかないと精神的に追い込まれてしまう人も多いですが、自己破産や個人再生などの手続きをする前に銀行に対して任意売却の手続きを相談してみましょう。
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マンションを購入する流れを解説、後悔しないためのポイントとは
マンションを購入する時の大まかな流れから、マンション選びに失敗した事例や後悔しないためのポイントを解説していきます。これからマンションの購入を検討している方はぜひ参考にしてみてください。
アンダーローンの場合の売り時はいつ？
住宅ローンが残っている一戸建てやマンションを売却する際には売り時も重要です。
少しでも高いタイミングで売った方がメリットがあるためです。
アンダーローンの場合の売り時は次のいずれかのタイミングになります。
- 売りたいと思った時がタイミング
- 不動産市況がよい時がタイミング
アンダーローンは、タイミングにそれほど慎重になる必要はありません。
ただし、アンダーローンは売却益に税金が課税されるので注意しましょう。
売りたいと思った時がタイミング
アンダーローンの場合には、基本的には「売りたい」と考えた時がタイミングです。
住宅は築年数が経過すればするほど、価格が下がっていくのが一般的です。
そのため、売りたいと判断した時に売却してしまわないと、時間の経過とともに価格はどんどん下がっていきます。
基本的には、売りたいと思ったときにできるだけ早く売却するのがベストです。
不動産市況がよい時がタイミング
またアンダーローンの場合には、不動産市況が好況の場合にも売却を検討すべきタイミングの1つです。
不動産市況が好況の場合は、土地の価格が購入時よりも大きく上がっていることがあるので、購入時よりも大きな利益を期待することができます。
このようなタイミングではこれまで住んでいた家を売却して、住み替えてしまうことなどを前向きに検討すべきかもしれません。
住み替えを検討している方は、市況が良好な時がタイミングの1つと理解しておくとよいでしょう。
アンダーローンは税金が発生する点に注意
アンダーローンの場合には、税金が発生する可能性が高い点に注意しましょう。
不動産売却価格＞不動産購入価格
となり、不動産売却価格が購入価格を上回った場合には、不動産売却によって所得が発生するので、不動産譲渡所得税と住民税が課税されます。
この場合には確定申告によって納税しなければならないことを忘れないようにしてください。
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オーバーローンの場合の売り時はいつ？
アンダーローンの場合には、細かいことをそれほど考えなくても「売りたい」と思った時がタイミングです。
しかし住宅ローン残債が残るオーバーローンの状況では次のいずれかのタイミングをはかる必要があります。
- 住宅ローンの返済が不可能な時
- 少しでも市況が良好なとき
- 築15年を経過するとき
オーバーローンの場合の売り時について詳しく解説していきます。
住宅ローンの返済が不可能な時
住宅ローンの返済が不可能で返済を延滞している状態が長時間継続しているのであれば、住宅を売却して住宅ローンを返済することを検討した方がよいでしょう。
延滞が長期化した場合には、住宅を差し押さえられて競売にかけられるリスクがあります。
そして競売にかけられた住宅は市場で売却するよりも著しく低い価格で落札されるのが一般的です。
競売にかけた方が安くしか売却できないため、住宅ローンの残債が多く残ることになってしまいます。
競売になるのであれば、競売になる前に市場で住宅を売却した方が高値で売ることができるので売主にとってメリットがあります。
リスケジュールを行っても「住宅ローンの返済が無理」という場合には、例えオーバーローンでも競売に至る前に売却してしまった方がよいでしょう。
少しでも市況が良好な時
オーバーローンの場合には、住宅ローン返済時後の残債を軽減するため、少しでも市況が良好な時に売却するとよいでしょう。
1万円でも高く売れた方が、手元に残る借金は少なくなります。
住宅売却後の負担を少しでも軽減するため、市況が良好な時は多少借金が残ったとしても、住み替えなどを検討しているのであれば、売却を検討した方がよいでしょう。
築15年を経過するタイミング
新築物件よりも、築年数がある程度経過したタイミングの方がオーバーローンの金額が少なくなると言われています。築年数とともに住宅価格は下がっていくことは間違いありません。
しかし住宅ローンの借入当初は利息の支払いが多く、元金の減りが遅いので住宅ローンの残高はなかなか減少しません。
住宅ローンの残高と自宅の売却価格が最も近づくのは築15年程度と言われています。
上手くこのタイミングで売却できれば、売却後に残る残債が少なくなります。
将来的に住み替えを検討しているのであれば、築15年を目安に売却を検討するとよいかもしれません。
住宅ローンが残っている物件を売却する流れ
最後に住宅ローンが残っている物件を売却する流れを確認していきましょう。基本的には次の流れで住宅ローンの残債がある物件は売却していきます。
- 住宅ローンの残債を確認する
- 住宅の売却相場を確認する
- 売却にかかる諸費用を確認する
- 不動産売却にかかる諸費用とは
- 不動産会社へ相談する
- 金融機関へ返済を打診する
住宅ローンが残っている一戸建てやマンションを売却する流れを解説していきます。
住宅ローンの残債を確認する
まずは住宅ローンの残債を確認しましょう。
自分の住宅ローンがいくら残っているのかを把握していなければ、売却を検討する際に「オーバーローンになるのか」「アンダーローンになるのか」ということすら分かりません。
住宅ローンが残っている物件を売却する際に、最初にやるべきことは住宅ローンの残債を確認することです。
銀行から交付されている返済予定表や、毎年11月くらいに銀行から送付される住宅ローンの年末残高証明書などから、ご自身の住宅ローンがいくら残っているのかを把握しましょう。
住宅の売却相場を確認する
次にご自身の住宅がいくらで売却できるのかということを確認しましょう。
不動産情報サイトなどを見れば、同規模、同地域、同じ築年数の物件を探すことが可能です。
不動産会社へ相談する前にまずは住宅の売却相場を把握しましょう。
詳細に不動産の売却情報を知りたい方は、国土交通省の土地総合情報システムや、不動産会社の情報データベースであるレインズの取引情報を知ることができるREINS Market Informationなどで、実際に近くの不動産がいくらで取引しているかを知ることができます。
そこから把握した売却価格から、オーバーローンになるのか、アンダーローンになるのかを把握しましょう。
不動産売却の前には相場を把握しておこう
なお、売却の際には不動産会社から売却額の査定を受けることになります。
査定額は不動産会社によってかなり幅がある場合があります。
高額な仲介手数料を希望する不動産会社は高く査定しますし、早く売却したいと考える不動産会社は安値で査定します。
査定額は高くもなく安くもなく相場で売却するのが基本です。
不動産会社の査定額が「相場よりも高い（安い）」と判断できるようにするためにも、事前に相場を把握しておきましょう。
売却にかかる諸費用を確認する
不動産売却にはさまざまな諸費用が発生します。
売却の際には諸費用も支払わなければなりませんし、諸費用を支払うことができない場合には不動産を売却することは基本的に不可能です。
不動産売却の際にはいくら諸費用が必要になるのかについてもしっかりと理解しておきましょう。
不動産売却にかかる諸費用とは
不動産売却に必要な諸費用は次の通りです。
| 費用名 | 費用 | 支払うタイミング |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | (売却額×3％＋ 6万円) + 消費税 | 売買契約時と決済後 |
| 印紙税（収入印紙代） | 1,000円〜6万円 | 売買契約書の作成時 |
| 抵当権抹消費用 | 1,000円+司法書士に依頼する場合の報酬が1万〜5万円程度 | 売却後の登記完了時 |
| 住宅ローン返済手数料 | 0円～3万円程度 | ローン返済時 |
| 譲渡所得税 | 所得税額(短期譲渡所得) = 売却益 × 30.63%M 所得税額(長期譲渡所得) = 売却益 × 15.315% |
確定申告後 |
| ハウスクリーニングの費用 | 2万〜10万円程度 | 売却前のクリーニング実施の際 |
| 測量費用 | 50~80万円程度 | 売却前の測量実施の時 |
| 解体費用 | 100~300万円程度 | 売却前の解体の時 |
この中で最も高額になるのは仲介手数料です。
3,000万円の売却額の場合には、（3,000万円×3％＋ 6万円 ) + 消費税＝1,056,000円の手数料が必要です。
さらに、収入印紙代が3,000万円の売却では2万円、司法書士に抵当権抹消を依頼する場合には3万円程度必要です。
また、中古住宅を売却する場合にはハウスクリーニングをした方が売りやすくなり、この費用も10万円以上かかることもあります。
利益が出ずに税金の支払いが不要なオーバーローンの場合でも最低限でこれだけの費用が必要で、トータルで120万円以上の支出です。
さらに、古い土地を売却する場合には、測量を行わなければなりません。
この費用は50万円〜80万円と高額です。
建物は解体して更地にして売却する場合は解体費用として100万円〜300万円程度は必要になります。
売却価格によって異なるものの、不動産を売却する際には100万円〜500万円程度の諸費用が必要です。
解体する場合や測量が必要になる場合にはさらに費用が高額になるので注意しましょう。
不動産会社へ相談する
住宅ローン残高、不動産の売却相場、諸費用を把握したら、不動産会社へ相談に行きましょう。
とはいえ、不動産会社の中にも住宅ローンが残っている物件の売却に強い会社と弱い会社があるので注意が必要です。
当然ですが、住宅ローンが残っている物件の売却に強い不動産会社へ相談しましょう。
不慣れな不動産会社へ売却してしまうと、「住宅ローンの残高以上の価格で売却しなければならない」と思い込み、相場よりも著しく高い価格で売り出してしまい、いつまで経っても売れないというケースもあります。
逆に得意な不動産会社へ相談すると、銀行に対して「任意売却に応じてくれ」という交渉に長けているので、任意売却が成功しやすくなります。
不動産会社は多数存在しますが、ホームページなどに「任意売却はおまかせください」など、任意売却を得意としている表記がある不動産会社を選ぶのがよいでしょう。
一括査定サイトの活用を
「任意売却が得意な不動産会社を選んだ方がよい」と一口に言っても、どの不動産会社へ相談したらよいか分からないという人も多いのではないでしょうか？
このような方は不動産売却の一括査定サイトを活用しましょう。
一括査定サイトとは、売却したい不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から査定を受けることができるというものです。
不動産会社の比較を一度の入力で行うことができますし、任意売却に強い不動産会社を探すこともできます。
また、一括査定サイトは、サイトに登録するための基準が厳しいので過去にトラブルがあった不動産会社は登録することができません。
つまり、簡単に安全な不動産会社からのみ査定を受けることができるので、どこの不動産会社へ相談したらいいか分からないという方は、一括査定サイトの利用を検討しましょう。
金融機関へ返済を打診する
不動産会社へ相談したら、金融機関へ返済を打診しましょう。
アンダーローンであれば、売買と返済の日程だけ調整すれば問題なく返済できます。
オーバーローンでも、自己資金で残債を用意できる場合や、住み替えローンを利用する場合にも金融機関と売買と返済の日程だけ調整すれば問題なく返済することが可能です。
問題なのが任意売却になってしまうケースです。
この場合には、金融機関の同意を得ることができない限りは売却することができません。
そして、返済にも遅れたことがない、リスケジュールもしたことがない人が任意売却をすることはまず不可能です。
任意売却は銀行にとって、競売の手前の最終手段の1歩手前の段階ですので、簡単には応じてくれません。
次のようなプロセスを経て銀行が納得します。
- 返済が厳しいことを銀行へ相談する
- リスケジュールを受けて返済を一定期間継続する
- それでも返済が苦しいことを相談する
- 売却価格や残債などから勘案して任意売却を認める
基本的に任意売却は住宅ローンを延滞し、返済を継続していくのが困難な人が行うものです。
そのため、任意売却に至る前に「リスケジュールを行ったが返済の継続が難しい」というストーリーがないと銀行の担当者も任意売却の許可を上長からもらうことができません。
遅れなく返済している人が「オーバーローンになるが任意売却に応じてくれ」といきなり相談してもまず不可能です。
任意売却の相談には時間がかかると理解しておきましょう。
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まとめ
住宅ローンが残っていても自宅を売却することは可能です。
- アンダーローンの場合：問題なく売却できる
- オーバーローン（自己資金で不足分を用意できる場合）：問題なく売却できる
- オーバーローン（住み替えローンを利用する場合）：問題なく売却できる
- オーバーローン（残債が残ってしまう場合）：任意売却になり金融機関の許可が必要
任意売却になる場合だけ、容易に銀行の同意を得ることはできません。
手続きには時間がかかると理解しておきましょう。
なお、延滞をしたまま長期間放置すると自宅が競売にかけられて、売却額が非常に安くなってしまいます。
少しでも高い価格で売却するために、住宅ローンの返済が苦しいのであれば早めに任意売却の手続きを進めましょう。
どの不動産会社へ相談したらいいか分からない場合には、一括査定サイトの利用も検討してください。
