大事な不動産の売却をすることになったが、「どこの不動産会社に任せればいいのかわからない。」「大手不動産会社か中小不動産会社どちらがいいのだろう。」
そういった悩みを抱えていませんか？
この記事では以下の2つのポイントを詳しくご紹介します。
- 大手と中小不動産会社のメリット、デメリット
- 最適な不動産会社の選び方
不動産会社をどこにするか迷っている方はぜひ参考にしてください。
大手不動産会社で物件を売却するメリット・デメリットは？
誰もが知っている大手不動産会社を利用することにはメリットはもちろん、デメリットも存在します。
最適な売却を行うために、良い面も、悪い面も理解しておきましょう。
メリット
- 広告予算が高い
- 多数のサービスを提供している場合がある
- 教育体制が整っている
- 組織として確立されている
- 売却だけではない資産運用の方法がある
- 補足資料なども充実している会社が多い
デメリット
- 囲い込みの可能性が高い
- 優先順位がついてしまう
- 地域に精通していない可能性がある
- 仲介手数料が高い
メリット
まずは、大手不動産会社で売却を行ううえでの7つのメリットを紹介します。
顧客数が多い
大手不動産会社はそのブランド力からたくさんの顧客を抱えています。
名前の知られていない小さな不動産屋よりもCMなどで見かけたことのある大手不動産屋に一度行ってみようと顧客は考えます。
そのため、購入希望者の顧客情報を大手不動産会社はたくさん持っています。
不動産の購入を考えている顧客が多い大手不動産会社は中小不動産会社に比べて短い期間で優良な購入者を見つけることができます。
広告予算が高い
大手不動産会社は、広告にかけられる予算が中小不動産会社と比べてとても高額となります。
具体的な広告の方法として、次のような方法が挙げられます。
- チラシ
- メールマガジン
- 店頭や駅のディスプレイ
- レインズ等の不動産広告媒体
- 自社HP
大手不動産会社は、ポスティングなどを外部に委託する潤沢な資金があり、決まりにくい物件などは優先的にチラシを配ることで購入希望者を探します。
単価の高いメールマガジンの配信では、不動産に興味を持っている人に広告をすることができるため効率的に顧客を探すことができます。
また、不動産仲介会社は自社のHPを持っており、自社の売却物件を掲載しています。
大手不動産会社のHPは専門の社員が、どのようにすればたくさんのお客様がHPを見てくれるのか調査をしており、その技術が反映されています。
潤沢な予算で多種多様な広告を行うことができますので、購入希望者の目に触れる機会が増え、購入希望者の数を増やすことができます。
多数のサービスを提供している場合がある
大手不動産会社は、売買において多様なサービスを用意しています。
具体的には以下のようなサービスです。
- 出張カメラマンサービス
- インテリアコーディネート
- プレゼントサービス
- リフォーム、引っ越し会社の紹介
- 知人の紹介で割引
- アフターフォローサービス
例えば、出張カメラマンサービスでは、広告に載せるための写真をプロのカメラマンに撮ってもらうことができます。
プロのカメラマンに撮ってもらった写真はとても良い印象を購入希望者に与えます。
また、アフターフォローでは、売却が決まった後に売主、買主ともにサービスを提供してくれます。
売買契約成立後に修繕の必要が出てきたとき、買主へのアフターフォローを不動産会社がやってくれることは売主側として、とても安心ができます。
このように、大手ではさまざまなサービスを受けることができます。
教育体制が整っている
大手不動産会社は、教育制度がきちんと確立されています。
スタッフそれぞれが基本的な知識を持つことを前提に応用の知識を皆が平等に取得できるよう会社全体でサポートしています。
会社独自のテキストを作成し、教育をするなど、スタッフ教育への意識が高い会社が多く、不動産仲介では必須となってくる宅地建物取引士という国家資格の取得に向けて勉強会を開いている会社が多数存在します。
不動産の売買は、法律やお金について専門的な知識が必要となるため、一般の人々にとってハードルの高い取引です。
契約時の難しい説明やその他の質問に対して、わかりやすく伝えることができるスタッフが多いため、売主さんとしてはスムーズな売却活動が可能となります。
組織として確立されている
近年、大手不動産会社は組織編成に取り組んでいます。
そのひとつとして、担当がひとりで営業を行うのではなくチームをつくり営業を行うというものがあります。
チームで営業を行うということは、担当によって営業力に差が出るということが減ります。
また、担当者の休みの日にも対応が可能となりますので、顧客側にメリットがあります。
さらに、大手不動産会社は社員数が多く、勤務年数の長い社員が大勢います。
そのため、多数の経験と高い知識を持っている社員がたくさんいるのです。
書類のチェックは、経験が豊富な社員が必ず行い、責任の所在をはっきりさせる体制が整っています。
組織がきちんと確立されていることは、売主さんの不安を取り除くことができ、大きなトラブルを避けるためのメリットとなります。
売却だけではない資産運用の方法がある
主さんが家の売却を決める理由は、次のようにさまざまな理由があります。
- 転勤
- 家族が増え、家が狭くなった
- 老後の生活を考えて
- ローンの支払いが難しくなった
こういったそれぞれの理由や目的に対応できるよう大手不動産会社では、個人向けの売買以外にもさまざまな活用方法を提案してくれます。
- 賃貸物件として活用
- 駐車場として利用
- 法人に売却
多種多様な資産運用を事業として行なっているため、売却だけではない不動産の活用方法を提案してくれることも大きなメリットです。
自社内で事業として行っているため、ほかの不動産活用方法へのシフトがスムーズに行えます。
視野を広げて不動産の運用方法を教えてくれます。
補足資料なども充実している会社が多い
不動産の売買と言われると難しいイメージを持つ人が多いと思います。
その理由として、不動産売買にはたくさんの法律、お金の知識が必要ということが挙げられます。
不動産の売買は、人生において何度も経験するものではありません。
額も大きい取引ですので、売主としては不安も大きくなります。
売買契約時には何十枚もの書類を確認することになりますが、専門用語がたくさん載っている書面を見て不安になる売主はとても多いと思います。
大手では売主、買主、どちらもできるだけ容易に売買の流れや内容を理解できるように書式のテンプレートを作成しています。
また、独自のパンフレットや説明書類を作成し、できるだけわかりやすい書類を用意しています。
人生において何度も経験することのない不動産売買でわからないという不安を減らすことができるのは大手を利用する大きなメリットとなります。
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デメリット
ここまで、大手不動産会社を利用するメリットを多数紹介しました。
次に、大手ならではのデメリットを4つ紹介します。
囲い込みの可能性が高い
不動産売買において、不動産会社は仲介手数料という売買の仲介をした報酬を売主と買主から受け取ります。
不動産会社にとって、仲介手数料が会社の利益となり、営業を行う担当者にはそれがノルマとして課されています。
そのため、両方からの仲介手数料を受け取りたいという気持ちが強い営業担当者も存在します。
利益をたくさんとりたいという意識が強すぎる担当者だと他社から内見したいといった購入に前向きな申し込みが入った際に、勝手に断ってしまうことがあります。
このようなことを囲い込みと言います。
大手では顧客が多いというメリットがありますが、顧客が多い分、囲い込みをしても買主を見つけることができるという営業担当者の安心感があるため、囲い込みの可能性が高くなります。
また、ノルマがきつい大手では特にこのような行動に出る営業担当者が多くなります。
囲い込みをする社員が担当となった時、購入者を得る機会を逃してしまう可能性があります。
優先順位がついてしまう
大手不動産会社は、たくさんの顧客を抱えています。
つまり、売るべき物件をたくさん持っているということです。
営業担当者は、以下のような売りやすい物件を優先的に売ろうとします。
- 価格が適切
- 好立地
- 築年数が浅い
所有の物件価値があまりない場合、優先度が低くなるため売却できる日が遠のいてしまうかもしれません。
価値が少ない物件でも、業者に買い取ってもらうなど大手ならではのつながりがありますし、自社の担当物件である以上、営業担当者も売ろうと必死になります。
優先順位が低くなってしまう可能性をふまえ、大手を利用する必要があります。
地域に精通していない可能性がある
中小不動産会社と異なり、大手不動産会社は何百人から何千人の社員が存在します。
同じ沿線や地域での異動が基本ですが、店舗間の異動も多いため該当の地域についてよく知っている社員が担当者になるかわかりません。
組織がきちんと確立されており、教育体制も確立されているため勉強をする機会が多い大手ですが、やはり長年その土地で不動産売買を行なっている中小不動産会社の社員にはかないません。
より効率的な売却をしたい売主さんは、地域をよく知っている中小不動産会社に売却をお願いしましょう。
仲介手数料が高い
大手不動産会社は、基本的に仲介手数料の割引をしません。
仲介手数料は、広告の予算となり、また能力の高いスタッフを育てるための資金となります。
大手では、仲介手数料を下げなくても集客ができるため割引を行わないところが多いです。
近年、コロナ禍で仲介手数料を下げて営業を行なっている大手不動産会社も存在します。
顧客が多いため、売買が決まるまでの期間は中小不動産会社と比較すると基本的に短くなります。
また、優良な買主さんを見つけることができる可能性も高くなります。
こういったメリットを踏まえたうえで、できるだけ初期費用を抑えたい売主さんは、中小不動産会社を選びましょう。
中小不動産会社で物件を売却するメリット・デメリットは？
ここまで、大手不動産会社の利用メリット、デメリットを紹介しました。
次に、中小不動産会社の利用メリット、デメリットを紹介します。
メリット
- 地域に精通している
- 能力の高い社員がいる
- ある程度融通が利く
- 囲い込みの可能性が低い
- 優先順位がつかない
デメリット
- 顧客数が少ない
- 広告予算が大手よりも少ない
- 企業や担当者によって能力に差が生じる場合がある
- 地域密着型が多く、遠方の売却物件が少ない傾向
メリット
まずは、メリットを5つ紹介します。
地域に精通している
中小不動産会社は、長年その地域で売買を行っており、その地域に根付いた会社が多数存在します。
地域密着型のため、その地域での人間関係が構築されていると、その地域ならではの買主さんを見つけることができます。
例えば、地元の企業や投資家が挙げられます。
また、地域について詳しいため、売却における査定価格を適切に出すことが可能となります。
一般的な市場とは異なる地域の特性も見出すことができるため、効率的な売却活動を行うことができます。
中小不動産会社には、遠方のお客さんより近隣のお客さんが集まる傾向にあるため、内見が決まってからスムーズに取引が進むことが多いです。
田舎や郊外など、その土地ならではの情報が必要な物件の売買では、中小不動産会社が向いています。
能力の高い社員がいる
小さい不動産屋さんは、大手と比べると顧客数が少ないため、ひとりひとりの顧客に対して確実に契約まで持っていける営業力が必要です。
つまり、自力で会社を支えられるくらい能力の高い社員がいないと契約までもっていくことができず、利益を出せません。
そのため、街の不動産屋さんには経験を積んできた社員が働いていることが多いです。
また、営業力、知識をかねそろえた営業マンが中小不動産会社には多数存在します。
ある程度融通が利く
担当している物件が少ないため、比較的売主の意向に合わせて売却活動を行うことができます。
仲介会社にすべてを任せるのではなく、自分が積極的に売却活動に参加したいと考えている売主さんには中小不動産会社が向いています。
囲い込みの可能性が低い
繰り返しになりますが、中小は大手と比べると担当している顧客数が少ないです。
そのため、自社内で取引を完結させようという意識が低くなります。
他社から買主を見つけることを前提に売却を進めていきますので、勝手に内見の申し込みを断ると言った囲い込みの可能性が低くなります。
優先順位がつかない
顧客が少ないと、一軒一軒の売却に力を入れることができます。
そのため、大手では優先順位が低くなってしまう価値が低い物件も力を入れて売却活動をしてもらえます。
市場価値の低い物件を売却する際は中小不動産会社を視野に選択を行いましょう。
デメリット
次にデメリットを4つ紹介します。
顧客数が少ない
繰り返しになりますが、街の不動産屋さんは、ブランド力のある大手と比べると顧客数が圧倒的に少なくなります。
地域密着型の不動産屋は近隣の顧客を得意としており、遠方からの顧客が少ないです。
そのため、買い手が限られてくるというデメリットが生じます。
広告予算が大手よりも少ない
大手は潤沢な資金のもと仲介を行いますが、中小不動産会社では、大手ほどの資金を用意することは難しいです。
専門的な社員によって運営がされている大手のHPは圧倒的な閲覧数です。
また、駅や店頭のディスプレイなどお金のかかる広告を出すことができます。
中小不動産会社は、予算が少なく、チラシ等も数が限られてきますので、大手と比べると広告の方法も限られてきます。
結果的に、近隣の購入希望者が中心となり、また、顧客の数も限られてきます。
企業や担当者によって能力に差が生じる場合がある
社員教育が組織としてではなく個人間に任せられる中小企業では、社員の能力に差が出てしまいます。
豊富な知識と経験のもと営業を行なっている能力の高い社員もいれば、経験が浅く、知識もあまりない社員もいます。
大手だと、教育制度が整っているため社員の基礎的な知識の差は生じにくいですが、体制の整っていない中小不動産会社だと少なからず差が生まれます。
そのような社員にあたる可能性もありますので、よく注意をして仲介会社を選びましょう。
地域密着型が多く、遠方の売却物件が少ない傾向
中小不動産会社は地域密着型の会社が多いです。
広告も大手に比べると限られたエリアや顧客が対象となります。
そのため、顧客は近隣の方や、紹介の方が必然的に増えます。
その地域に特化した知識や経験をもとに売買仲介を行なっているため、遠方の物件の売却を得意としません。
遠方からの購入希望者も視野に売却を行いたい売主には向いていません。
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大手か中小か不動産会社を選ぶポイント
ここまで、大手と中小それぞれのメリット、デメリットを紹介しました。
特性がわかったところで、どちらの不動産屋を選ぶべきなのかわかりやすいポイントを紹介します。
- 物件のエリア
- 物件の大きさ
- 物件の築年数
- 売却したい時期
- 売却希望価格
- 不動産の知識がどれくらいあるか？
- 売却を通してさまざまなサービスを受けたいか？
- 売却以外の資産運用も知りたいか？
- 仲介手数料の割引
物件のエリアは都会か？田舎か？
1つ目のポイントが物件のエリアです。
比較的都心に存在する物件については、大手不動産会社に売却依頼をすることをおすすめします。
逆に、田舎に存在する物件は、中小不動産会社がおすすめです。
遠方から顧客を獲得するには、大手の広告力が必要です。
また、都心の不動産の購入者は遠方からの顧客も多く、田舎の物件は比較的、近隣の顧客が多いです。
つまり、都心の物件は地域密着型である必要がないので、幅広く多数の顧客情報を持っている大手不動産会社を利用するのがよいでしょう。
物件の規模は大きいか？小さいか？
次に、物件の大きさです。
物件が該当地域の他物件と比べて大きい規模の時、大手不動産会社への売却依頼をおすすめします。
物件が大きいということはその分価格が高額となります。
買主が資金を多く持っていることが条件となりますので、顧客情報をたくさん持っており、広告力のある大手に依頼することで買い手を見つけることができます。
物件の築年数は新しいか？古いか？
物件の築年数が古い場合、中小不動産会社に依頼をします。
古い物件は、顧客がつきにくく、また、物件価格が安くなります。
そのため、大手は優先順位を下げる可能性が高いです。
地域密着型の不動産会社ですと、担当の物件数が少ないため力を入れて売却活動をしてもらえます。
また、独自のネットワークで顧客を見つけてくれる可能性があります。
特に古い戸建ての売買は、マンションの売買に比べて難易度が上がります。
リフォームや、売却以外の資産運用を考えるならば大手を利用する価値がありますが、そういった特段の事情がない場合は中小不動産会社を利用すると良いと思います。
物件を売却したい時期は？
物件をできるだけ早く売却したい場合は大手不動産会社を選びましょう。
繰り返しになりますが、大手不動産会社にはたくさんの顧客情報があります。
そのため、価格を下げさえすれば、だいたいの物件で買い手が見つかります。
売主さんはいろいろな事情により不動産の売却をします。
できるだけ急いで物件を売りたいと考えている売主さんは大手を選択するのが良いでしょう。
売却希望価格は？
不動産売買で最も重要となる売却価格について、できるだけ高く売りたいと考えている売主さんは大手を選ぶことをおすすめします。
単純に顧客数が多いため、申し込みまで時間がかかる可能性がありますが、高額でも買い手を見つけることができます。
売却はいそいでいないが、できるだけ高額で売りたい売主は大手の広告力を利用して売買を進めることをおすすめします。
不動産の知識がどれくらいあるかも知りたいか？？
不動産の知識が少ない売主は、大手を選びましょう。
メリットでも説明をしましたが、比較的わかりやすい説明や書類の準備がされています。
また、法令順守の意識が高いので変なトラブルにも巻き込まれにくくなります。
難しい取引をスムーズに行うことができますので大手がおすすめです。
売却を通してさまざまなサービスを受けたいか？
大手では、売買契約成立後に使える割引券を配る、キャンペーン企画を行うなどさまざまなサービスが用意されています。
そういった売却を通してのサービスを受けたい売主は大手を選びましょう。
売却以外の運用も知りたいか？
大手では、売却以外の資産運用も事業として行っているため、売却以外の提案が可能です。
売却以外も視野に入れている売主は大手を利用しましょう。
仲介手数料の割引を受けたいか？
中小不動産会社は、仲介手数料の割引を行っているところがあります。
費用を抑えたい売主は、仲介手数料割引の可能性が高い中小を選択しましょう。
不動産会社を決める前にやっておくこと
不動産会社を決める前にやっておくとよいことが2つあります。
売却を考えている方は事前準備として行っておきましょう。
査定価格を複数の不動産屋で出してもらう
基本的に不動産会社は査定を無料で行っています。
所有不動産の売買価格について見積もりを出すことでより良い条件で取引を行ってくれる不動産会社を選ぶことができます。
近年、一括査定等のシステムも提供されています。
適切な売却価格を見積もり、自分に合った売却を行うためにも複数の不動産仲介会社で査定見積もりをしてもらいましょう。
オススメの一括査定サイトに関してはこちらの記事も参考にしてみてください。
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知人に担当者を紹介してもらう
1番良いのは、仲介会社を利用したことのある人に営業担当者を紹介してもらうことです。
担当者を紹介してもらえば、ハズレの担当に当たることもありません。
また、営業担当者としても以前取引をしたお客さんの紹介となると丁寧にサポートをします。
なぜなら、今回のお客さんも今後のリピート客になる可能性が高いからです。
売主側としても、担当社員だけではなく知り合いの方から情報を得ることができるので安心して売却活動が行えます。
紹介で割引サービスやプレゼント企画を行なっている仲介会社も多いです。
身近に仲介会社を利用した人がいるときは紹介も視野に入れてみましょう。
仲介会社を選ぶ際の注意点
ここまで、仲介会社を選ぶポイント、やっておくことを説明しましたが、それを踏まえたうえで注意してほしいポイントが3点あります。
他社の査定価格からかけ離れた価格を提示する仲介会社は選ばない
自社担当の売却物件を増やすために査定価格を市場より高く見積もる不動産屋がいます。
売れない状況が続けば、価格を下げることが必須となります。
複数の不動産屋に査定を出してもらい、比較をすることであまりにかけ離れた金額で査定価格を提示する仲介は選ばないようにしてください。
大手でも担当者によって差があることを理解する
教育制度が整っている大手でも、担当者によっては能力に差が出てきます。
基本的に難易度の高い売却物件の担当は知識と経験が豊富な社員が行うことが多いですが、売買仲介を依頼する前にその営業担当者に任せて大丈夫なのか充分に検討しましょう。
大手の口コミはあまり参考にしない
近年、ネットが発達してクチコミが出回っています。
大手の営業は異動が多いため、クチコミの対象がその店舗にいないことが多々あります。
悪いクチコミも良いクチコミもあまり信用できませんので、直接店舗に行き、自分の目で確かめるのが1番良いと思います。
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まとめ
この記事では不動産売却において大手・中小どちらを選ぶべきかをそれぞれの特性やポイントから紹介をしました。
不動産の売却は人生で何度も経験することではありません。
大切な資産を売却するとき、それぞれの想いにあった取引ができるよう、この記事を参考に、慎重に不動産仲介会社を選びましょう。
