銀行員が「任意売却」を徹底解説〜銀行が任意売却に応じる条件は？断られる物件の特徴は？

「住宅ローン　任意売却」「任意売却　銀行」こうしたキーワードから、この記事にたどり着いたのは、次のようなニーズがある人ではないでしょうか？

• 「相続した土地を売りたいけれど、一体いくらで売れるんだろう？」
  〜先祖から引き継いだが不要な不動産を任意売却したい人
• 「住宅ローン返済が苦しくて売りたいけれど、いくらで売れるの？そもそも土地の値段ってどうきまるの？」
  〜ローン返済から開放されるには任意売却と知り、いろいろ調べている人
• 「不動産投資の準備中。でも売却には『任意売却』と『競売』があるみたいだし、ほかにも専門用語たくさんあってよくわからない！」
  〜自分の資産形成で不動産投資を検討している人

このように、任意売却はいろいろな立場の人に注目されていますが、いっぽうネットなどに情報が多すぎて分かりにくくなっているのも事実です。

そこで今回は、銀行員が任意売却を徹底的に解説します。

私は勤続30年以上の銀行員で、仕事と並行して役立つ情報を提供したいとライティングをしている者です。

銀行員として、これまで多くの不動産売買や担保評価まで携わってしてきましたので、そうした経験から不動産や売買の疑問にお答えしようと記事を書きました。

任意売却には、基本事項だけでなくメリットやデメリットまで知ることが重要です。

そしてなにより、担保があるなら銀行など債権者が任意売却に応じなければ任意売却はできません。

そのために、任意売却の知識を備え、銀行など債権者に対し任意売却を認めてもらう条件などを知れば、自分が任意売却する場合や不動産投資で任意売却の物件を検討するときにも、自分のペースで自信を持って動くことができます。

ここでお話するのは、不動産を融資の担保にしている「銀行の中の人」の解説です。

私が銀行員として見てきた実例も交えながらわかりやすく解説しますので、不動産の売却を考えている人や、不動産投資を検討している人など、ぜひ参考にしてください。

任意売却の基礎知識

まず任意売却とはなにか？など基礎的な部分から始めましょう。

知りたい人はぜひ注目して、またある程度ご存知でも知識のブラッシュアップで目を通してください。

任意売却の基礎知識〜任意売却とは何か、よくある一般的な売却方法との違い

任意売却とは「融資の担保になっている土地や建物などの不動産を、債務者自身が任意で買主を探し売買すること」といった意味です。

ここでいう「任意」とは、債務者（住宅ローンを借りている人、事業資金融資を返済している会社など金融機関から借金をしている人を債務者と呼び、お金を貸している銀行などは債権者と呼びます）の自由意志で売却を進められる、一般的な不動産売却と基本的に同じです。

ただし一般的な売買とは書きましたが、よくある売買と任意売却ではいくつかの違いがあります。

まず債権者に黙って、勝手に売ることはできないということです。

任意売却をしたいときには、最初に債権者である銀行などに相談して、売却の承諾を得る必要があります。

ここで承諾を貰えなかったからといって、むりやり任意売却を進めようとしても、債権者の同意がなければ任意売却はできないのです。

また、一般的な売買と違い、手続きの過程で銀行など債権者が登場しないと任意売却は先に進まない点もあげられます。

ここまでまとめますと、任意売却とは一般的な売買と同じように、本人の自由意志で売却できるのですが、債権者の同意が必要という点が一般的な売買と違うといえます。

そして、住宅ローンや事業資金融資の担保になっている不動産の売却には任意売却以外にもう一つ「競売」という売却方法があります。

任意売却と競売の違い

任意売却と競売は、ともに融資の担保になっている不動産を売買する方法ですが、任意売却と違い、必要な場合は強制執行など、債権者主導の強制的な売却が競売です。

（＊競売は一般に「キョウバイ」と読みますが、銀行手続きや裁判所など法律用語では「ケイバイ」と読みます）

住宅ローンなど融資返済が滞納すると、銀行は電話や文書、あるいは訪問して返済を督促します。

何度かの回数と時間をかけて督促しても返済がない、あるいは本人が失踪するなどで連絡が取れず返済意思が確認できなくなると、債権者である銀行は競売の手続きに進んでいきます。

そして差し押さえなどを経て、裁判所に競売を申し立てをした上で、担保となっている不動産を強制的に売却し、融資金の回収に充てるというのが競売の一般的な流れです。

任意売却はいくつかハードル（後述）はあっても、基本的に本人主導で進めていけるのですが、競売はもっと切羽詰まった状況であり、債権者である金融機関などが主導し強制的な手段で売却するという点が違います。

ちなみに競売では売却の物件情報（「現況調査報告書」「評価書」「物件明細書」など、不動産業では「三点セット」と呼んでいます）などを公告（公開の意味）し、購入者を募集します。

公告中の競売物件はインターネットから誰でも閲覧できますので、見る人が見れば競売していることが知られてしまう点にも注意が必要です。

裁判所「不動産競売情報ネットBIT」
（注　このように競売中の物件情報を見ることができますが、情報の取り扱いは自己責任で注意してください。ちなみに私もこの情報で、どこの誰の不動産か調べることができます）

銀行が任意売却を断わる物件

では次に銀行が任意売却を断るのは、どういった物件でしょうか？

住宅ローンの担保は「売れる前提」

まず原則として、銀行が住宅ローンの担保にしている物件は、そもそも返済が不可能になった時に競売（前述）して住宅ローンの残金に回収することを見越して担保にしています。

したがって、住宅ローンの担保になっている自宅は、基本的に「一般的な売買でふつうに売れる物件」ということになります。

もちろん高く売れる土地か？買った時より値段が下がる土地か？といった違いはありますが、このように銀行の担保になっている不動産で、原則として売れないものはありません。

銀行が任意売却を断わる物件とは？

いっぽう売ってもローンが残る、つまり任意売却の売値がローン残高より低ければ、不動産は売れてもローンが残るので、原則として銀行は任意売却を断ります。

しかし、売ったあとローンが残るケースで、銀行が任意売却に応じることもあると聞いています。

「聞いています」と表現しましたが、なぜかというと、私の勤務する銀行では売ってローンが残る任意売却なら断るからです。

これは自分の経験や、同僚などにも聞いたことで、原則として借金が完済できないと任意売却におうじることはありません。

ただし例外として、不足分を自己資金で支払う（あるいは保証人、親などが払う）ことで、任意売却に応じたことがあるくらいです。

ちなみに任意売却を扱っている一部の記事で「住宅ローン残額に満たなくても任意売却は可能！」と断言しているものを見受けますが、銀行員としては疑問を覚えてしまいます。

実際はケースバイケースでしょうが、基本的にローンが残る任意売却は銀行が承諾しない、と考えたほうがいいでしょう。

このように、銀行はローンが全額返済してもらえるなら任意売却に応じる（当たり前と言えばそれまでですが）ので、逆に銀行が任意売却を断る物件とは売っても借金が残る物件ということになるのです。

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任意売却のプロセス

続いて任意売却のプロセスについて解説します。

モデルケースとして、次のような人が任意売却をすると仮定します。

任意売却にはいくつかのプロセスがあって、そうした手順を踏まないと売却はできません。

• 銀行の承諾をもらう
• 業者へ売却の依頼をする
• 購入者を待つ
• 任意売却の手続きをする

ではプロセスを一つずつ見ていきましょう。

1.銀行の承諾をもらう

住宅ローンは「融資」という契約の一つで、基本的にローンを借りる人（債務者、借主）と銀行などの金融機関（債権者、貸主）の立場は平等ですし、銀行も「貸してやる」などとは考えていません。

しかしながら、融資の契約で自宅を担保にしているので「任意売却したい」「担保を外してもらいたい」という依頼はどうしても「依頼＝お願い」になります。そのため承諾という表現が当てはまるのです。

ここで参考に、住宅ローンの契約書にはこのあたりのことがどのように書いてあるか、例を用いて解説します。

下記で引用しているのはある銀行で実際に使われている住宅ローン契約書（「金銭消費貸借契約証書」とも）に記載されている内容です。

これは基本的にほかの銀行でも同じで、担保に関する条項が住宅ローン契約書に記載されていて、ローンを借りる人（債務者、借主）は契約書に署名捺印することにより、そこに記載されている内容を理解・同意したことになるのです。

琉球銀行/（りゅうぎん住宅ローン契約書（金銭消費貸借契約書）

「譲渡」とは、この記事のテーマになっている任意売却など担保になっている不動産を他人に売却（これが「譲渡」の意味）することを指しています。次の「書面による同意」とは、銀行に指定された書面に署名捺印し、任意売却に対して銀行に承諾をお願いするといった意味合いになります。

そして「担保価値の減少等再建保全に支障を生ずる」とは、融資している住宅ローンが回収できなくなる、という意味になります。

したがって支障が生じない、つまり売ってローンが全額回収できるなら銀行は（任意売却を）承諾するといった内容が書かれています。

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2.業者へ売却の依頼をする

債権者から承諾してもらったら、次に必要なのは取り扱ってくれる専門業者を探すことです。

ここでの不動産業者選びは慎重に検討することが大事です。

しかし任意売却では、必ず宅建資格のある専門業者に依頼しなければいけません。

また銀行など債権者は売却の進行状況を把握したり、実際の売却手続きで連携したりするため、信用のおける業者でなくてはいけないのです。

そのため任意売却を相談すると、銀行が業者を紹介してくる場合もあります。

（私も懇意にしている不動産業者を紹介します。そのほうが後々手続きなどスムーズに進むからです。もちろん、言うまでもなく利権やしがらみなどはないので、業者を強制することもありません）

プロセス3.購入者を待つ

任意売却を決め、業者に依頼したら、あとは購入希望者を待つことになります。

そのときも、家の周りを掃除したり、内部も整理したりする（場合によっては内見もあり得るので）など、少しでも高く、早く売却できるよう自分でもできる努力はしましょう。

任意売却の手続きをする

購入希望者が見つかり、売買契約などの手続きを経て、いよいよ任意売却の手続きになります。

（ちなみに売買のことを「決済」とも呼びます）一般的には、ローン取引のある銀行で手続きをするのですが、購入希望者が住宅ローンを組んでいる場合には先方の取引銀行が取引場所になるのが通例で、その場合は売り主と融資している側の銀行員が出向くことになります。

そして売却金のやりとりが済むと、融資している側の銀行員は銀行に連絡し、融資が返済になったことを確認してから、担保に関する契約書類を司法書士に渡す、というのが任意売却におけるの流れです。

私も銀行員として何度か任意売却に立ち会った経験があります。

当日の手続きは粛々と進んでいき、任意売却が終了すると、自宅を失った代わりに借金もなくなり（残る場合も）ます。

中には任意売却後にその場で泣き崩れた人もいましたし、其れとは逆にまったく意に介さずスッキリしたような人など様々です。

そのいっぽう、買主が住宅ローンを組んでいたなら、自宅を手に入れローンを組んだ希望と緊張、不安の表情で、何年か前の自分のお客様（任意売却をした人）もこうだったのか、と感じたこともあります。

任意売却のメリット・デメリット

次は、任意売却のメリットとデメリットについて解説します。

任意売却のメリット

任意売却のメリットは、やはり自分主導で売却できるので競売に比べれば高く売れる可能性がある点です。

また競売では事前に家を明け渡すなど強制的な手続きになりますが、任意売却であれば、購入者を待つ間に引越し先や家族の転居、学校関係の手続きを考える余裕も生まれます。

任意売却のデメリット

任意売却のデメリットは、当然ながら自宅がなくなるという点に尽きます。

これも当たり前といえばそれまでですが、返済が苦しいから任意売却する場合、リスケ（リスケジュール：返済期間を一時的に延長し、なんとか返済できる金額に減らすことで、収入が安定するまでのあいだ、一時的にしのいでいく手続き）をして再就職など収入安定までつなぐという選択肢もあるのです。

任意売却の費用（売れるまで、売ったあと）

任意売却の費用について「売れるまで」と「売ったあと」に分けて説明します。

【売れるまで】任意売却するまでの時間やコスト

任意売却をスタートしてから実際に売却できるまでの時間はケースバイケースです。

とはいえそれなりに急いでいたり、売りたい事情を抱えていたりするわけですので、まず最低でも半年で決着するよう銀行でもタイムスケジュールを組みます。

（半年待っても売れないなら、そのあとも売れないだろうという意味も含みます）

返済が苦しくてリスケ（前述）の手続きをしたうえで任意売却を待つ場合などは、ローンの利息だけを払っていくことになります。

元金は減らないので、利息がコストとして積み重なっていくことになります。

【売ったあと】任意売却したあとの負債や税金の取り扱い

任意売却するとき、ローン返済が滞納していたら、その延滞損害金（延滞利息）は通常のローン金利より高く（年14％程度）その分の費用が必要になります。

（＊延滞損害金はローン総額ではなく、毎回返済元金に対して課せられます。⇒例）ローン残額3千万円、今月返済6万5千円のうち元金2万円の場合、延滞損害金は今月元金2万円に対して加算される）

とはいえ年14％という高い金利なので数ヶ月滞納すると利息だけで数万円から数十万円必要になってしまうこともありますので注意が必要です。

任意売却のよくある質問と銀行員の回答

ここからは、任意売却についてよくある質問（私が実際に質問を受けたケースも含む）をQ＆A方式で解説していきます。

Q1.フラット35でも任意売却できますか？

フラット35（住宅金融支援機構の公的住宅融資）も住宅ローンと同じように、任意売却は可能で、またフラット35では任意売却に柔軟な場合もあるようです。

ただし文面より、必ずしもすべて認めるというものではなく、ケースバイケースであると銀行員は考えます。

住宅金融支援機構フラット35/個人住宅融資をご返済中の方/融資住宅等の任意売却

Q2.任意売却を頼まないほうがいい不動産業者は？

プロセスの部分でも触れましたが、任意売却を頼む不動産業者は慎重に選ぶ必要があります。

たとえば「銀行ではどうせ断られるので、任意売却の相談は当社へ！」へといった記事では、結局のところ任意売却で仲介手数料を儲けたいという一部の不動産業者だけの論法で、任意売却はまず銀行に相談するべきなのは言うまでもありません。

ちなみに上述した「当社へ！」というような業者が私の窓口に来ても、ローンを借りているお客様の個人情報を守るためお帰りいただいています。

実際にこうした業者の来訪を受けることがけっこうあるのですが、基本的には以下のように対応しています

（例）

• 業者が「Aさん（＊お客様）の任意売却についてご相談したい」と来店
  （こうした業者はアポ無しが多いので、その後の対応を考えます）
• ここで応じると、Aさんが住宅ローン取引していると認めることになるので、私「お客様ご本人様でなければ、応対はできかねます」
  私「なおAさんと言う方の取引があるかについても回答はできません」といったように、言葉は丁寧に門前払いさせてもらっています。

また、お客様本人から「不動産業者に任意売却を一任した。これから行かせるから頼む」といった申し出があっても、私の勤務する銀行では、本人でなければ原則として対応しません。

また顧客情報保護の意味合いからも、お客様ご本人による手続きをお願いしています。

（金融機関によって対応は違いますが、原則は同様だと銀行員は考えています）

Q3.「任意売却すると個人信用情報に傷がつく」って本当？

そのようなことはありませんので安心してください。

これも任意売却を扱う一部記事に見られるのですが「銀行に相談するとリスケで一時的に返済を伸ばされてしまい、個人信用情報に傷が付くことになります」といった記載がありますが、リスケは個人信用情報とは無関係で、リスケしたからと言って個人情報に傷がつくことはありません。

こうした記事は任意売却を取り扱う不動産業者への誘導に繋がっているのですが、このように極端な表現をする業者への依頼はおすすめできません。

またこれと似たケースで「任意売却をすると個人信用情報に傷が付きます」という記載もあるのですが、こちらは「任意売却するような人は住宅ローンを滞納しているので、つまりブラックリスト入りしているはず」という論法であり、任意売却することは、そもそも個人信用情報に登録される内容ではありません。

ちなみにこれをデメリットと強調する記事は、任意売却ではなくリースバック（自宅を専門業者に売却し、そのあとは家賃を払い住み続ける契約）や不動産担保ローン（不動産を担保にして個人がお金を借りる）へ誘導する傾向があります。

リースバックやリバースモーゲージを否定するものではありませんが、それぞれにメリット・デメリットがありますし、やはり誘導が意図的な内容には注意すべきだと銀行員は考えます。

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まとめ

今回は任意売却について、基銀行員が解説してきました。

この記事を読んでいただけたなら、任意売却の基本知識やプロセスが理解できて、任意売却を選ぶべきかどうか判断する材料も、手に入れることができたかもしれません。

またそれと同時に、任意売却に必要な準備や手続きを知ったことで、実際に「そのとき」がきたら、次にどのステップを踏むべきかも見えてくると思います。

この記事が皆さんの参考になれば幸いです。