何か行動を起こさないと…と思っているけれど、いざ動こうとしたらどこから手をつけたらいいのかわからず途方に暮れて、今日も何もしなかった…なんていうことありませんか？
はじめての不動産売却を考えているけれど、何から始めたらいいのかわからないし、いざ動いてみてもトラブルなどで損害賠償を請求されたら困るし、法律とかぜんぜんわからないし、などとお悩みの方は多いと思います。
今回は不動産の売却にあたって、はじめの一歩が踏み出しやすくなるポイントをご紹介します。
- 一歩踏み出せば売却プロジェクトチームが稼働。あなたはひとりではありません
- 不動産に同じ物件は二つとありません、だからトラブル対策が大切
- 手続きや書類がいっぱいで取引は面倒だと感じることが多い
- 取引のながれをおおまかに知っておきましょう
- あらためて我が家を知ることがトラブルへの備えです
日々、不動産の取引を扱っている不動産業者でも、売却のお手伝いを頼まれたものの「この物件はトラブルのにおいがする」「なんとなく手間がかかりそう」と身構えたくなるようなこともあるのですから、一般のみなさんが心配するのは当たり前のことです。
しかし、面倒くさい、トラブルがイヤだと敬遠して、一歩を踏み出せていなかったとしたら、それはもったいない。
動いてみたら、実はすべてがトントン拍子にすすんでアッと今に取引終了という機会を逃しているかもしれません。
多くの方が、不動産取引に不安を感じていることは事実ですから、不動産の業界も不安を解消する環境づくりがすすんでいます。
業界在籍22年の筆者が、これまでの経験をふまえた売却時のコツをご紹介します。
売却をすすめる前にとても大切なこと
不動産の取引ではスタート時から取引完了時までに、多くの人が関わります。
不動産取引のストーリーの登場人物が「いい取引だった」と取引完了後に満足感を得るためには、お互いを思いやる気持ちが必要です。
そこで、まずは不動産売却のプロジェクトチームを家族で立ち上げることをおすすめします。
取引はあなた一人の力ではうまく進みません。プロジェクトチームを家族→仲介業者→関連業者→買主と徐々に大きくしていくイメージを持ってみましょう。
パパの名義のマイホームだからといってパパの一存ですすめるのはNG
現在、お住まいの住宅を売却する場合、同居のご家族のことを忘れてはいけません。
過去に比べると仕事においても男性・女性の垣根がなくなりつつある現在、それは家庭においても同様です。
この家で一緒に暮らしてきた奥様やお子様たちには理解を得たうえで売却をすすめることをおススメします。
様々な事情で売却せざるを得ないこともあると思いますが、ご家族の気持ちを整理して取引に望みましょう。
とくに切羽詰まった状況の場合、ご家族は心の中にある本音を口に出せないことがあります。
口に出させない、我慢させるのもひとつの手段かもしれませんが、こういう時の本音は端折らずに、家族でしっかり向き合ってお互いの気持ちを理解するべきです。
まずは家族がワンチームになることが、一番初めの準備です。
不動産売却は世界に一つだけの取引
新人の不動産営業だった頃、上司から「不動産はこの世に同じものは二つとない」と、よく言われたものです。
当時は、いまいち理解に苦しみましたが、今は、理解できています。
どういうことなのか、ご説明しましょう。
際立って一等地にあるわけではない我が家、有名デザイナー設計の建物ではない普通の我が家、ご安心を。あなたの不動産はこの世界に同じものは二つとない財産です。
売却理由はそれぞれ・同じ物件は二つとない
コロナウィルスの世界規模での蔓延により、私たちの生活は大きく変わりました。
仕事が減り、収入が減り、生活のためにマイホームの売却をしなければならない。
テレワーク中心で仕事を処理することができるようになり、住みたい街に居住するため、今の家を売却する。
どういった売却においても、少なからず理由にネガティブ要素があり、物件に自信を持てないことがあります。
しかし前述したとおり、我が家は世界に一つのオンリーワンです。
他の誰も持っていないものを取引するのですから、胸を張って自信を持ってください。
同じ分譲地の隣どうしでも同じ不動産ではない
隣り合った土地も建物も、我が家とは違います。
隣同士、距離にして数メートルから十数メートルの距離。それでもお隣の家から見た景色は、我が家とは違う景色なのです。
多くの方が気にする陽当たりも、ほぼ同じ時刻に陽が当たり、同じ時刻に陽が陰る。
それでも我が家とお隣では、陽の当たり心地が異なります。
敷地に駐車スペースがある場合もそうです。
帰宅して敷地に自動車を停めるとき、やはり我が家とお隣では停めやすさ、停めにくさに違いがあります。
同じような不動産は存在しても、まったく同じ不動産はこの世に絶対存在しません。
家から見える景色、陽当たり、どれもがオンリーワンなのです。
我が家の特徴に目を向けて、強みとなる特徴、弱みとなる特徴を整理してみましょう。
我が家の特徴は売主となる、あなたとあなたのご家族にしかわかりません。
不動産の売却理由を整理しましょう
私は、不動産売買の営業を経験してきました。
世の中が情報過多といわれるようになり久しいですが、情報が複雑化しているのと同様に不動産営業の仕事も複雑化しています。
今、私がお客様との商談で取り入れているのは「購入をすすめる」ことにばかり着目するのではなく、「購入しなくてもいい理由」をお客様と考える時間を作ることです。
「今のアパートでは家賃が高いので、だったら新築も検討しようか」というお客様には、では、今の生活環境を大きく変えずに家賃が安くなれば、新築の検討はないのか。
ということについてお客様と話し合う時間を作っています。
それでも、新築住宅の購入を検討するのであれば、このお客様が新築住宅を検討する理由はアパートの家賃が高いから、ではないわけで、営業はお客様の真の検討理由を一緒に探してあげるわけです。
売却においても、売却理由の本質をプロジェクトチームが共有できていることがタイセルです。
不動産取引は面倒くさい
不動産取引は、システムが複雑なうえに、手続きがたくさん！ペーパーレス化の時代なのに書類もたっぷり。
複雑なことだと感じたら、プロジェクトチームの出番です。
ご家族の得手不得手、好き嫌いを理解したうえで家族みんなで分担。
こうすることで、一人が抱えるウェイトを軽減できるから安心です。
大きなお金が動くから面倒くさい
購入する人にとって、人生で一番高い買い物になりがちな不動産取引は、万が一があると大きな損失が生じやすいため、ルールがたくさんあって複雑です。
おまけに、不動産業界特有の習慣などもあるため複雑さが倍増します。
こちらは受領する側だからと思っていても雰囲気に慣れない
不動産を売却するのはフリマアプリで不用品を売るように単純ではありません。
契約手続き、司法書士とのやりとり、銀行窓口での手続き、どの場面を切り取っても独特な雰囲気があるため、業界に身を置く私でも慣れないものです。
売却代金の使い道によってはさらに手続きが必要
めでたく取引が完了し、売却代金を買主さんから受領。
受領したそのお金…。使い道は？
中にはそのお金を、これまで居住していたマイホームの住宅ローンの残債（借り入れの残高）の返済に充てる方もいるでしょう。
その場合にはお金を動かす準備のほかに、マイホームに設定されている、抵当権を抹消する手続きが必要です。
そうです、マイホームの売却には住宅ローンの貸主である金融機関にも段取りを組まなくてはならないのです。
登記などの慣れない手続きがあるから面倒くさい
家や土地には名前を書いておけないため、不動産の所有者であることを記録してくれているのが法務局。
法務局に登録するための手続きが登記です。
法務局への手続きは、大抵の場合、司法書士という資格を持った専門家が行います。
自分でもできないことはありませんが、ただでさえ複雑な不動産取引、専門家にお任せするのが安心です。
所有権移転・抵当権抹消
所有権の登記とは、この家の所有者、この土地の所有者が誰なのかを法務局で登録する手続きのことです。
売却などによって所有者が変わる場合「新たな所有者はこの人です。」という登記を所有権移転登記といいます。
抵当権とは、住宅ローンを貸し出す金融機関などが、お金を貸したのはいいけれど返済されなくなってしまった場合、権利を実行して不動産を強制的に競売手続きできるというものです。
こんな権利がついたまま、買主さんに物件を渡すわけにはいきません。
きっと買主さんも受け取ってくれませんから、代金の受領と同時にこの権利を抹消（消す）手続きをするのです。
この権利も法務局に記録されていますから、登記手続きで抹消します。
登記識別情報通知？なんのこと？
昔は「権利証」と呼ばれていた書類の代わりとなるものです。
法務局に登記されるのに合わせて登記された証明といった意味合いのもので、登記の申請手続き時に必要となる書類です。
不動産の所在や地番、登記されている人の名前、不動産の番号などが表記されているほかに、数字とアルファベットが組み合わされた固有の登記識別情報と呼ばれるものが、シールで封印されています。
このシールは一度はがすと貼りなおすことができないシールです。
登記情報識別情報通知に切り替わった時期が、法務局によって異なるため、直近20年くらいで取得した不動産であっても「権利証」が手元にある方もいます。
いずれにしても「権利証」でも「登記識別情報通知」も申請時には同じ取扱いです。
頻繁に使わない書類です。
売却にあたり必要な書類ですので、きちんと手元にあるか確認しておきましょう。
登記識別情報通知が見つからない場合、焦りますが大丈夫。
代わりの手続きがあります。
取引に携わっている不動産業者の担当者、金融機関の担当者に報告しましょう。
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売却活動・契約・引き渡しまでにイベントがたくさんあって面倒くさい
不動産取引は、売却の検討開始から買主への引き渡しまで、その段階ごとに対応することが多いことが面倒です。
どの取引にも共通して対応が必要なこと、取引固有で対応が必要なこと、10件の不動産があったなら、それぞれの物件にそれぞれの手続きが必要です。
どのような方法で購入者を探す？
不動産の売却を検討した場合、そのゴールは購入してくれる相手が現れて引き渡しすることです。
購入してくれる人をどのように探すのか、おススメを紹介しましょう。
「我が家、売りに出してますよ」どうやって周知する？
購入者を探す第一歩は、まず我が家を売りに出しているということを周知することです。
効率がいいのは不動産業者に任せる方法です。
不動産業者に購入者探しを依頼すると、不動産業者は宅地建物取引業法の定めによって、依頼を受けた物件を不動産業者のみが閲覧できるデータベースに物件情報を登録しなければなりません。
この登録で物件情報が不動産業者間に共有されます。
自力で情報を広めるよりは効率よく周知できるのが不動産業者です。
購入希望者は実際に見学を希望する
物件情報を公開すると、興味を持った人から問い合わせを受けます。
これから居住することになるかもしれない住宅を、実際に目で見て確認することを希望します。
売主が物件から引っ越していても、物件の売却を不動産業者に依頼している場合には、カギを不動産業者に預ける方が多いです。
そうすれば、見学の対応はすべて不動産業者でやってくれるので手間がありません。
売主が居住中の場合には、日程の調整をして居住中の建物を見学してもらうことになります。
見学の都度、掃除をするなどの負担はありますが、どんな人が我が家を買ってくれるのか、購入となる可能性のある方を事前に確認することができますし、実際の建物の使い勝手を説明できるなど、売主にしても買主にしても居住中が故のメリットもあります。
我が家の状況を知ることで安心取引
不動産取引で困るのはトラブルが発生することです。
トラブルが発生することは、売主も買主も避けてとおりたいものですが、絶対に避けられるものでもないのが困りもの。
ここではトラブルを未然に防ぐためのコツをお教えします。
敵を知り己を知れば百戦危うからず
取引をスムーズにするためには、売主として我が家のことをしっかり理解しておくことです。
現代の不動産契約では、物件のウィークポイントまでしっかりと契約に明記して、対象物件の欠点について契約内容とすることで、事後のトラブルに備えることができます。
敷地の状況を把握しよう
敷地について生じる問題の多くは、境界の問題、地中の問題です。
まずは目視で結構です。
買主の気持ちになって、我が家にケチをつけるような気持ちであらためて敷地を確認してみましょう。
へそ曲がりな買主、理屈っぽい買主、細かい性格の買主、いろいろな買主像を想定して確認するのをおススメします。
隣の敷地との境界が明確ですか？
我が家の敷地とお隣の敷地、その境は明確ですか？
明確とはどういうこと…？なにか印でもあるの？
例をあげて説明しましょう。
四角形の土地を想像してください。
敷地の境界が明確な場合、四角形の角の部分に、測量士が設置した境界を示す杭やプレートが存在します。
一つ例をあげます。
隣接している土地との位置関係が漢字の「田」のような状況で隣接しているとします。
我が家の土地が、左下の四角の位置にある場合、「田」の文字の中央で「十」の交点になっている角は、我が家の上に位置する土地、右上に位置する土地、右に位置する土地と角を共有していますね。
この境界を明確にするためには、角を共有する4者が立ち会って「ここが境界ね」と位置を確認する手続きが必要なのです。
そして、この手続きを当事者同士で行うとうまくいかないことが多いので、測量士などの専門家が間に入って行うことになります。
立ち合いが完了すると、確認ができた角には測量士が境界杭や境界プレートを設置されるのです。
測量士が動くことで費用がかかるので注意が必要です。
私個人としては費用がかかっても、境界確定をおススメしますが、中には費用をかけたくないので境界確定はしないという取引もあります。
この場合には、契約書に「境界確定はしない」旨はもちろん、
将来のトラブルに備えて「それでも意義も申し立てはしない」旨をを忘れずに明記してください。
我が家から隣にはみ出しているもの、隣からはみ出ているもの
次に目視の視線を空中に移してください。
我が家の植栽の枝がお隣にはみ出していませんか？または、その逆でお隣から樹木がはみ出していませんか？
枝がはみ出ているということは、理屈でいうと土地における、完全なる所有権を阻害していることになります。
取引では原則として、制限を受けない完全なる所有権を移転しなければならないので、これらの越境を解消する必要があります。
法務局で登記簿謄本・公図・測量図を取得してみよう
法務局では印紙税を負担すれば、誰でも登記簿謄本や公図が取得可能です。
測量図は物件によっては存在しないこともあります。
これらの書類は境界の位置やお隣の土地との位置関係を示す資料となりますので、ぜひ確認をしておきましょう。
公図は地形図の一種で近隣にある土地の形状や位置関係を表したもので、等倍の縮尺で表されており、土地のおよその寸法が把握できます。
しかし、備え付けられた公図の多くは縮尺が600分の１、500分の1ですので、精度が低いのが玉にキズです。
測量図が存在すれば、敷地を構成する境界線の長さが示されているので、図面に表記された長さと実寸を比較するなどの確認が可能です。
また、前述した境界を示す杭やプレートについても、測量図上では記号で表されており、それぞれの境界に杭があるのか、プレートがあるのかが記録されているので境界の確認にも役立つ図面です。
建物の状況を把握しよう
購入したばかりのころは新築できれいだった我が家も、年月を経て変化が生じるものです。
建物の状況も土地と同様に、さまざまなタイプの買主になった気持ちで見回してみましょう。
点検や補修の履歴を思い出そう
建物の状況でポイントとなるのが補修の履歴です。
マイホームの購入を検討する方が、中古住宅を敬遠する理由のひとつに、「どんな性能を持っているかわからないから」「どういう使われ方をしていたかわからないから」といった建物についての不明確な点があげられています。
この不動産がどんな使われ方をして、どのような補修を受けているのか、あらためて思い出してみましょう。
できることなら時系列でまとめておくといいですね。
今後、記録がある物件と記録がない物件では、記録がある物件のほうが高額で取引されるようになりそうです。
ご家族で住宅の履歴を、一緒に作り上げてみるのも素敵な時間になりそうですね。
隠したいけれど隠しちゃダメ！不具合・キズを把握しよう
床鳴り、キズ、雨漏り…。
建物を見回してみると、これまでも気にはしていたけれど見ないようにしていた不具合をあらためて理解することになります。
隠しておきたい不具合、だまっておこうかな…。
心の中で天使と悪魔の葛藤があると思います。
ここは天使の心でお願いします。
昔話でも正直者と嘘つきでは正直者がハッピーエンドを迎えます。
仮に不具合が存在する場合どうするか？
そのままでいいのです。
それはよろしくはないのではないか？
不具合が存在することを、重要事項説明書や売買契約書、物件状況報告書に明記しておきましょう。
売主には告知の義務がありますが、補修して引き渡す義務はないのです。
小さな床鳴りだけれども、実は床下にとんでもない問題を抱えていた場合。
この床鳴りを、売主が知っていたのに伝えていなかったとなると、損害賠償の対象になります。
床鳴りがある分、売却代金に影響があるわけですが、黙っていた時の損害賠償を考えたらと考えると…答えはお分かりですね。
床鳴りやキズまで、売主となるあなたの家の個性なのです。
まとめ
- マイホーム売却後の生活をイメージする
- 売却が完了した時の生活をイメージする
まだまだ、お伝えしたいことはたくさんあるのですが、読んでくださるみなさんの読みやすさを考えると、このあたりで一区切りつけたいと思います。
次回以降、引き続き情報をお伝えいたします。
それだけ、不動産の取引には厚みと奥行きがあるということです。
マイホーム売却後の生活をイメージしてみましょう
次回？ダメダメ！私には時間がない！とお急ぎの方もいらっしゃると思います。
そのような方へのアドバイスを一言。
売却が完了した時の生活をイメージしてみましょう。
できるだけ理想的な生活をイメージすることです。
そして、今の段階で売却をすすめてイメージに近い生活が実現できそうであれば、さっそく行動を起こしましょう。
イメージが納得できるものだったら一歩踏み出しましょう
イメージする生活に何かが足りなかったら、そこから逆算してみて、その不足をどうしたら解消できるか、どうしたら解消に近づくかをさらにイメージすることです。
不動産取引をうまくすすめるためのポイントは、事前のイメージ、事前の準備のようです。
みなさまの不動産売却が素敵なものになりますように！
