「不動産を売却したい」と考える方はまずは不動産会社と媒介契約を締結しなければなりません。
しかし不動産会社は無数にあるので、「どの不動産会社を選んだらいいか分からない」という人も多いでしょう。
不動産会社の中には悪質な手口で「自分達だけが儲けよう」とする業者も多いので、業者選びには注意する必要があります。
また優良な不動産会社を選ぶことによってスムーズに売却先を探すことができるので、不動産会社選びは非常に重要です。
悪徳業者の特徴や手口、優良業者の選び方などについて詳しく解説していきます。
トラブルになりやすい不動産会社の7つの特徴
不動産会社とやり取りをしている中で「あれ？この会社大丈夫かな？」「のちのちトラブルになったら嫌だなと疑問や不安を感じる方も多いのではないでしょうか？優良とは言えないな不動産会社には共通した次の7つの特徴があります。
- 売主や買主の情報を教えてくれない
- 内見への移動が電車
- オフィスが汚い
- 契約を急がせる
- 自宅へ訪問する
- 営業電話がしつこい
- 住宅ローンの紹介が1社だけ
これら7つの特徴のいずれかに該当したら、少なくとも優良な不動産会社とは言えないでしょう。
売主や買主の情報を教えてくれない
優良ではない業者の基本的な手口が「売り主や買主の情報を教えてくれない」というものです。
不動産を売買する当事者にとっては「売主や買主が誰なのか」ということは非常に気になる点です。
しかし、トラブルになりやすい不動産会社は売主や買主の個人情報を頑なに教えようとしてくれません。
売主や買主の個人情報を教えてしまったら、その不動産会社を通さなくても直接交渉することが可能です。
すると、他の不動産会社へ顧客が流れてしまう可能性があるので、頑なに売主や買主の個人情報を教えてくれない業者が存在します。
不動産の売買にとって、売主や買主が誰なのかという点は非常に重要です。
もしも相手が反社会的勢力であればトラブルに巻き込まれる可能性がありますし、買い手にとっては「これまで誰が使っていたのか」という点は、その不動産の付加価値にもなります。
また売り手にとっても「大切に使ってくれる人にしか売りたくない」という気持ちもあるでしょう。
売主や買主の個人情報を教えようとしない不動産会社は悪徳会社の可能性が非常に高いので、媒介契約の解消などを検討すべきかもしれません。
優良業者は売り手や買い手の情報をできる範囲で教えてくれるので、そのような業者と契約しましょう。
内見への移動が電車
不動産を購入する前には、実際に不動産の中を確認する内見を行わなければなりません。
内見をしなければ部屋の中の状態がわかりませんし、リフォームの計画なども立てられないためです。
内見には仲介している不動産会社が付いてきますが、この際の移動が電車の場合があります。
このような不動産会社も基本的には優良企業ではないと判断して差し支えないでしょう。
顧客を内見させるのに電車を使う会社は、経営状態がよいとも思えませんし、顧客を大事にしてくれるとも考えられません。
業者の中にはオフィスを持たない企業も存在するので、このような会社は車も保有しておらず、内見時が電車移動になるケースもあります。
いずれにせよ、内見時に自動車で移動しないような会社とも媒介契約を締結しない方が無難でしょう。
内見時は業者の車が用意される業者を選びましょう。
オフィスが汚い
オフィスが汚い不動産会社もさけた方がよいでしょう。
不動産会社だけでなくてもオフィスが汚い企業というのは基本的に社会で信頼されません。
ましてや不動産会社は顧客の重要な個人情報を預かる会社ですので、より整理整頓や美化が重要な業種だと言えるでしょう。
さらに不動産会社の中には、オフィスを持たずにアパートやマンションの一室などで営業しているケースも少なくありません。
このような不動産会社も信頼することは難しいでしょう。
オフィスの整理整頓ができている業者の方が汚い業者より安心です。
契約を急がせる
トラブルが多い不動産会社ほど、とにかく契約を急がせようとします。
顧客が迷っているにもかかわらず「今売らないと2度と同じ買い手は見つからない」「今後は値が下がっていく一方」などとしつこく迫り、契約を急がせる傾向にあります。
このようなケースでは、大抵相場よりも安く買い叩かれることが多いので、契約を急がせる業者とも取引をしない方が無難です。
なお、平成23年4月に宅地建物取引業法施工規則の改正によって悪質な勧誘行為は以下のように禁止されています。
勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うことを禁止 相手方が契約を締結しない旨の意思（勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示したにもかかわらず、勧誘を継続することを禁止 迷惑を覚えさせるような時間の電話又は訪問による勧誘を禁止
しつこい勧誘は明確に法律違反ですので、このような違法行為を行う業者とは取引しないようにしましょう。
自宅へ訪問する
トラブルが多い業者ほど自宅へ訪問してきます。
パワハラ系の企業ほど、訪問活動を大事にしている傾向があり、不動産業界においても悪徳業者はとにかく訪問を繰り返します。
このような企業は営業担当者に過大なノルマを課しているので、とにかく営業担当者が何度も何度も訪問してきます。
しかし、やはり相手が迷惑を感じるような訪問をすることも法律違反です。
法律違反を犯してまで営業するような会社は少なくとも優良企業とは言えません。
たくさん不動産会社があるなかで、違法な訪問行為を繰り返す不動産会社とは契約する必要はないでしょう。
大手の優良業者はしつこい訪問営業などは基本的に行いません。
営業電話がしつこい
また、営業電話がしつこい企業もトラブルが多い業者の可能性が高いでしょう。
1度や2度であれば問題ありませんが、悪徳業者の中には1日に複数回電話をかけてくる業者も存在します。
こちらも、訪問活動と同じでノルマ達成のために、顧客が根負けするまでしつこく営業を行うブラック企業だと考えられます。
しつこい電話営業も宅地建物取引業法の違法行為に該当しますので、電話がしつこい業者とも契約しない方がよいでしょう。
住宅ローンの紹介が1社だけ
不動産会社は銀行の住宅ローンを紹介してくれます。
この際の紹介が1つの金融機関しかなく、そこのローン以外には選択肢がないかのように勧めてくる業者もあまり信頼できません。
このケースでは金融機関からキックバックを受け取っている可能性があり、やなり公正な業者とは言えません。
住宅ローンを選択するのも顧客の大切な権利ですので、この権利を蔑ろにするような不動産会社とは取引しない方がよいでしょう。
このほか、火災保険や司法書士など、不動産の売買を行う際に顧客が選ぶ権利をもっているものは多数ありますが、悪徳業者は火災保険や司法書士なども「自社が指定するもの」を強く勧め、他の選択肢がないように振る舞うことがよくあります。
住宅ローン、火災保険、司法書士など、本来的に顧客が選ぶことができるものについて、顧客にしっかりと選択権が与えられているかは業者を選択する際に必ず確認しておきましょう。
トラブルが多い不動産会社と取引するとどうなる？
実際にトラブルが多い不動産会社と取引すると以下のような被害に遭う可能性があるので要注意です。
- おとり広告を使用する
- 囲い込みにあって好条件で売却できない
- 干して値下げ要求をする
- 法律の上限以上の手数料を要求する
- 不動産業者を装った詐欺もある
基本的には金銭的に大きく損をしてしまいますが、不動産そのものを騙し取られてしまうような詐欺に該当するケースもあるため十二分に注意しなければなりません。
トラブルが多い業者の手口についてもしっかりと理解しておきましょう。
おとり広告を使用する
不動産業者の広告の中には「おとり広告」が存在するケースがよくあります。
おとり広告とは、実際には存在しないようなお買い得な物件や、販売することができない物件を広告して、顧客を呼び寄せる方法です。
広告を見た顧客に対しては「すでに売れてしまった」と言い、顧客に対して他の物件を売り付けようとします。
おとり広告は宅建業法32条と不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）21条に違反する行為です。
最初から顧客を騙す意図で広告を出しているので、おとり広告によって集まった顧客に販売する物件は信用できるものとは言えません。
広告に掲載されていた物件に付いて「すでに売れてしまった」と言われた場合には、違法な業者である場合がほとんどですので、そのような業者とは取引しない方が無難です。
囲い込みにあって好条件で売却できない
トラブルが多い業者へ不動産の売却を依頼した際によくあるのが「囲い込み」です。
囲い込みとは、自社で媒介契約をしている売り物件を自社の顧客に対してしか販売しないことです。
囲い込みによって不動産会社は売り手からも買い手からも仲介手数料を取ることができます。
ただし、売り手にとってはもしかしたら好条件で販売できるかもしれないのに、販売のチャンスを大きく逸してしまうことに他なりません。
囲い込みをされているのかもと感じたら、自分の売り物件がレインズへ登録されているか、他の不動産会社から確認しましょう。
干して値下げ要求をする
干すというのは売却活動をほとんど行わず、売主に対しては「全く買い手が現れない」ということです。
この上で、売主に対して「買い手が見つからないから自社で格安で買い取る」と提案し、格安で物件の値下げ交渉を行います。
信頼できるかどうか分からない業者とは、専任媒介契約を締結するのではなく、一般媒介契約を締結し、複数の業者に売却活動をしてもらいましょう。
法律の上限以上の手数料を要求する
トラブルが多い業者の中には法律の上限を超える手数料を要求することがあります。
不動産の仲介手数料は以下のように上限が定められています。
200万円以下取引物件価格（税抜）×5％＋消費税
| 取引価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 400万円超 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
| 200万円～400万円以下 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
上記を超える手数料を要求することは違法です。
また、上記の手数料は書類の作成費用なども全て含まれており、媒介契約は物件が売却し時のみ、上記の手数料だけを支払う仕組みです。
契約時の契約料金なども支払う必要はありません。
業者は上限手数料を超える手数料を要求したり、さまざまな名目で手数料を要求しますが、このような業者は全て違法な行為をしているので、絶対に取引をしないでください。
不動産の仲介で不動産会社へ支払わなければならないお金は、法律によって上限が定められた仲介手数料だけです。
不動産業者を装った詐欺もある
不動産業者を装った詐欺のケースもあります。
土地を騙し取ってしまう地面師などは、不動産業者を装っていることもあります。
売却代金を小切手で支払うと言って、小切手を渡し、この小切手が使用できないなど、最終的には不動産やお金を騙し取られてしまうケースです。
これは悪徳業者ではなく、明確に詐欺ですので、必ず宅地建物取引業者の免許などを確認しましょう。
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優良な不動産会社の特徴とは？
優良な不動産会社には次のような特徴があります。
- 営業時間や営業日数が長い
- 国土交通省の監督処分情報に処分情報がない
- Googleの口コミが良好
- 内見時の移動手段が自動車
- 宅地建物取引業の免許更新回数が多い
- 店舗が好立地に所在している
- 仲介会社と管理会社を兼ねている
基本的にはこれら全ての特徴を満たしている不動産会社を選んでおけばトラブルが多い業者の心配はありません。
不動産会社を決める際には、これら7つの視点で優良業者かどうか確認しましょう。
優良不動産会社の7つの特徴について詳しくご紹介していきます。
営業時間や営業日数が長い
営業時間や営業日数が長い会社は顧客本位の優良会社である可能性が高いです。
夜までしっかりと営業している会社や、休日も営業している会社はサービス業としてしっかりとしている会社だと一般的には判断できます。
反対に、営業時間が平日の17時までなど、極端に短い会社はサービス業として顧客対応がよいとは判断できないので、悪徳会社の可能性も否定できません。
大手不動産会社のようにできる限り営業時間が長い会社と取引した方が安心です。
国土交通省のネガティブ情報等検索サイトに処分情報がない
国土交通省は宅地建物取引業者などの事業者の過去の行政処分情報を公表しています。
この「ネガティブ情報等検索サイト」で行政処分を受けた情報が記載されている事業者とは取引しない方が無難です。
行政処分を受けたということは過去に何らかの違法行為を犯したことがある企業であることは間違いありません。
名前を聞いたことがない業者と取引する際には、必ず国土交通省のネガティブ情報等検索サイトを確認し、過去に行政処分の履歴がないかを確認しましょう。
Googleの口コミが良好
業者のGoogleの口コミを調べることも重要です。
SUUMOなどの不動産情報サイトに記載されている口コミは自作自演をすることができるので、少々客観性に乏しい側面があります。
SUUMOはアカウントを作成することなく口コミを記載できるので、不動産会社自らが口コミを書いているケースが多いと言われています。
Googleであれば、アカウントを作成しなければ口コミを掲載できないのでSUUMOよりも信用できます。
Googleの口コミが良好な不動産会社と取引した方が安心でしょう。
内見時の移動手段が自動車
内見時に不動産会社の自動車で物件まで運んでくれる会社は優良会社の可能性が高いと言えます。
トラブルが多い業者は自動車を保有していないケースが多いので、内見場所まで電車移動を求められることがあります。
ある程度まともな不動産会社であれば、顧客の送迎用に自動車を保有しているのは当たり前です。
内見時の移動手段が自動車であれば必ず安心というわけではありませんが、少なくとも電車移動を求められる業者は避けた方がよいでしょう。
宅地建物取引業の免許更新回数が多い
宅地建物取引業者の免許の更新回数が多いほど信用できます。
宅地建物取引業者は5年に1回免許を更新する必要があります。
つまり、5年超営業していれば更新回数は1回、10年超の営業であれば更新回数は2回など、更新回数が増えていけば長く営業していることになります。
『国土交通大臣(1)第5566号』などと免許番号が割り当てられていますが、( )内の番号は更新回数です。
営業年数5年以下なら(1)、営業年数5年超10年以下なら(2)、営業年数11年超15年以下なら(3)などと、( )内の更新回数が多いということは営業年数が長いということがわかります。
一般的には営業年数が長い企業の方が信頼できると考えられるので、免許番号を確認し、( )内の数字が2以上の業者を選択した方が安心です。
店舗が好立地に所在している
優良業者を選ぶ上では店舗の立地も重要です。
駅前の一等地などに位置している企業が必ずしも優良企業というわけではありません。
しかし、それだけの立地を維持できるだけの収益を上げていることは間違いないので、ある程度はしっかりと事業を営んでいる証拠でもあります。
また、トラブルが多い業者の中にはまともなオフィスを持たずにアパートの一室を事務所としているケースも多いので、やはり好立地に位置している会社の方が安心であることは間違いありません。
仲介会社と管理会社を兼ねている
仲介会社と管理会社を兼ねている不動産会社の方が安心です。
仲介とは不動産の売買の間を取り持つ業務で、管理は入居者の募集やメンテナンスを行う業務になります。
管理業務は普段から大家さんと繋がり、大家さんから信頼されていなければできない業務ですので、管理業務を行なっている不動産会社はある程度の信頼がある業者だと判断することが可能です。
管理業務も行なっている業者を選んで媒介契約を締結するとよいでしょう。
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失敗しない不動産会社の選び方
不動産会社選びで失敗しないためには次の3つのポイントを押さえた上で優良な業者を探しましょう。
- 事前に相場を把握しておく
- 不動産売買の実績を確認する
- 一括査定サイトを利用する
事前にこれら3つのことを意識するだけで優良な業者を探すことは可能です。
業者選びで失敗しないための3つのポイントについて詳しく解説していきます。
事前に相場を把握しておく
不動産の売買を依頼する前には、必ず自分が売りたい（買いたい）物件の相場はどのくらいなのかという点を把握しておきましょう。
相場を把握することは非常に重要です。
トラブルが多い業者は相場とは異なる価格で売買することが一般的だからです。
例えば、不動産を売る場合は少しでも手数料を高く取りたい業者は相場よりも高い価格で売却しようとしますが、相場よりも売却価格が高いと売れるものも売れません。
また、「安く買い取りたい」と考える業者は査定額を安く見積もり、相場よりも著しく安い値段で買い取ろうとします。
このように、不動産の売値は高すぎても安すぎても売主にはメリットがありません。
不動産は相場で売却するのがベストです。
不動産会社の都合のいいように売却価格を決められることがないよう、不動産情報サイトなどから不動産の相場を事前に把握しておきましょう。
不動産売買の実績が豊富
不動産会社に不動産売買の取引実績が十分にあるかも事前にしっかりと確認しましょう。
例えば、賃貸の仲介しか取り扱ったことがない業者に売買の仲介を依頼しても、成功する可能性は著しく低くなるでしょう。
売買を依頼するのであれば売買を得意としている業者と取引する必要があります。
不動産会社のホームページからその不動産会社が何を得意としているのかは簡単に知ることができます。
売買の仲介を得意としているのであれば、数多くの売り物件の情報を掲載しているはずです。
一方、賃貸を得意としているのであれば賃貸物件の情報がメインで掲載されています。
媒介契約を締結する前に、必ず不動産会社のホームページを確認し、当該不動産会社が売買を得意としているかを確認しましょう。
一括査定サイトを利用する
「どこの不動産会社へ相談したらいいか分からない」という場合は、一括査定サイトを利用しましょう。
一括査定サイトとは、売りたい物件の情報を入力すると、入力した情報が不動産会社へ送られ、複数の不動産会社から査定を受けることができるというものです。
たったの1回の入力で、複数の不動産会社の査定を受けられるので非常に簡単です。
また、簡単であることに加えて、安心できる業者からのみ査定を受けられるのも一括査定サイトを使う大きなメリットだと言えます。
一括査定サイトに不動産会社が登録するためには、一括査定サイトが設けている基準をクリアしなければなりません。
サイト側の基準をクリアした優良企業のみから査定を受けられるので、一括査定サイトを利用して不動産を売却することは安心にも繋がります。
「媒介契約を締結する不動産会社が見つからない」という方は一括査定サイトを活用することで、安心して複数社からの査定を得ることが可能です。
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まとめ
不動産会社の中には残念ながらトラブルが多い業者が一定数混じっています。
トラブルが多い業者と取引してしまうと、金銭的な損失になるだけでなく、最悪のケースとして土地やお金を騙し取られてしまう詐欺の被害に遭う可能性もあります。
不動産の売買においては優良な不動産会社を選ぶということが非常に重要です。
優良不動産会社を見つけるためには、免許の更新回数や会社の立地やホームページを確認するなどの方法があります。
また一括査定サービスは、サイト側の基準をクリアした不動産会社が登録しているので、ある程度安心できる会社からのみ査定を受けることができ安心です。
不動産の売買が成功するか否かは、優良な不動産会社を選ぶことができるかどうかにかかっていると言っても過言ではありません。
不動産会社は慎重に選択しましょう。
