マンションをご夫婦で所有している場合、注意しなければいけないのが離婚です。住んでいるマンションを結婚後に購入していると、マンションは共有財産となりますので財産の分け方で揉めることが考えられます。また、どちらか一方が住み続ける選択を取った場合でもいくつかのリスクが考えられるでしょう。
離婚した場合マンションの扱い方によっては、新生活を送ろうとするときに妨げになってしまうこともあるのです。この記事では離婚した場合、マンションは住み続ける方が良いのか売却した方が良いのかといった点などについて詳しく解説します。
- 離婚したらマンションは売却した方がいい理由は？
- 離婚してからもマンションに住み続けるリスク
- 離婚によるマンション売却の特徴
- 離婚によるマンション売却の注意点
離婚した場合、マンションは売却がおススメの理由
基本的に離婚した場合、マンションは売却する方がおススメといえます。離婚した場合新たな生活を送る上で、離婚したのにマンションに住み続けるといくつかのリスクを抱える要因になってしまうからです。離婚する場合売却の方が、住み続けた場合のリスクを解消し新たな生活に切り替えやすいといえます。ここからは、離婚時にマンションを売却した方がおススメという理由について解説します。
現金化した方がこじれにくい
結婚後にマンションを購入している場合、離婚してしまうとマンションは共有財産となります。基本的に50％ずつを分与しなければいけません。離婚したマンションに、どちらかが住み続ける選択をしてしまうと、マンションを財産分与する際、上手く分与できないことがあります。
まず、どのように分与していいかがわかりにくいからです。現時点でどの程度の価格で売却できるかを決定する必要がありますが、実際に売却するわけではありませんので適正な価格がどの程度なのかがわかりません。さらに住宅ローンが残っている場合は残債も考えながらマンションの価格を算出し、財産分与の額を決定しなければいけません。
売却してしまうと現金化できますので、財産分与がスムーズに進み、新しい生活にも切り替えやすくなるでしょう。
滞納によりマンションが取り上げられるリスクを防ぐ
マンションを売却すると、住宅ローンの滞納によりマンションを取り上げられる心配をしなくてよくなります。マンションを購入する際、住宅ローンを利用せずに購入している場合や、既に住宅ローンを返済し終わっているなら特に心配する必要はありません。しかし、結婚後に住宅ローンを利用してマンションを購入し、残債が残っている状態で離婚してしまい、どちらかが住み続けるとなると住宅ローンの返済は続きます。
例えば、マンションに住まない方が住宅ローンを返済し続ける場合や、それぞれが半分ずつ住宅ローンを返済する場合、相手方が住宅ローンの返済を滞納してしまうかもしれません。住宅ローンの返済を滞納し続けてしまうと、最悪の場合金融機関にマンションを差し押さられ、競売によって売却される可能性も考えられます。
売却して現金化してしまうと、住まいに関する責任を相手にゆだねる必要がなくなりますので、自分の責任以外でマンションを取り上げられる可能性はほとんどありません。これも離婚時にマンション売却をおススメする理由のひとつです。
相手と連絡を取る必要が大幅に減る
ケースにもよりますが、離婚した後にパートナーと連絡を取り合いたくないと考える人も多いのではないでしょうか。円満離婚ではない場合、顔も見たくないほど揉めて離婚してしまうこともあります。揉めて離婚してしまうと離婚して二度と会いたくないと考える人もいるでしょう。
揉めて離婚した場合、マンションを売却していると、今後相手と連絡を取る必要性が大幅に減ります。少なくとも、どちらかが住み続けるという選択をとるケースより連絡を取る必要はありません。離婚した相手方と連絡を取り合いたくない場合も、マンションは売却してしまい財産分与した方が連絡自体を取る必要性が大幅に減るといえるでしょう。
住宅ローンを抱える必要がなくなる
住宅ローンを抱えたままマンションを所有しているとすると、今後も住宅ローンを支払い続けなければいけません。もし離婚時の協議で、マンションに住まない人が住宅ローンを払い続けることになってしまうと、新しい住まいの家賃と結婚時に住んでいたマンションの二重でコストがかかってしまいます。非常に大きな負担と感じる人も多いのではないでしょうか。
マンションを売却し、現金化していると今後住宅ローンの二重払いで悩む必要は無くなります。住宅ローンを支払う人がそのまま居住する場合でも、共働きすることで成立していた生活が自分だけの収入で生活しなければいけないケースも考えられるでしょう。
全体の収入が減るので住宅ローンが今まで以上に圧迫するかもしれません。これらの理由も、離婚時にマンションは売却した方が良い理由のひとつです。
離婚してマンションに住み続けるリスク
離婚において、所有しているマンションは売却して現金化した方が良い理由について解説しました。離婚した後もマンションに住み続ける場合、さまざまなリスクが考えられます。ここからは、離婚後マンションに住み続ける場合のリスクについて解説しましょう。
財産分与で揉める
離婚時にはお互いの財産を分割しなければいけません。結婚時に購入したマンションは共有財産とみなされ、いくら登記上の所有者がどちらか一方だったとしても、共有の財産として取り扱われます。前述しましたがマンションを売却してしまえば現金に換えることができますので、比較的財産分与も簡単です。
しかし、どちらかが住み続けることにより、そのマンションを所有している状態だと、どのように財産分与して良いかが非常に難しくなってしまいます。離婚時の価格を仮定して財産分与しても良いですが、マンション価格も上下変動しますので、後程トラブルとなる可能性も考えられるでしょう。離婚において財産分与で更に揉めてしまうというのもよくある事例です。
住宅ローンがいつまで払えるかわからない
多くの人はマンションを購入する際、住宅ローンを利用して長期間返済しながら生活を送ります。離婚してしまっても、マンションに住み続けるとなると、誰かが住宅ローンを支払い続けなければいけません。特に共働きで住宅ローンの支払いが成り立っているような状態だと、離婚して住み続けるとなると住宅ローンが大きな負担となってしまいます。
住宅ローンは何十年と支払い続けながら完済しなければいけません。住宅ローンの負担が大きくなってしまうといつまで支払い続けられるかわからなくなるでしょう。また住まない方が住宅ローンを支払っている場合、新しい生活においてまたマンションを購入することも考えられます。住まない方が住宅ローンを払い続ける場合いつまで払えるのかが離婚により一気に不透明になってしまうでしょう。
相手が急に住宅ローンが支払えなくなる
先ほどと少し重なる部分があるかもしれませんが、マンションに住まない相手方が住宅ローンを支払えなくなってしまうかもしれません。前述しましたが住宅ローンが支払えなくなった場合、住宅ローンを借りている金融機関が差押えし、競売にかけてしまいますのでマンションから出ていかなければいけません。また住宅ローンを利用してマンションを購入している場合、どちらかが所有者となりどちらかが連帯保証人になっているケースも考えられます。
そうなると、住宅ローンを支払っていない方に滞納金額が請求されるかもしれません。住宅ローンが支払えなくなると、住む家もなくなり、請求までされる可能性も考えられますので大きなリスクになってしまいます。
マンションの近隣住民に気を遣われる
離婚後もマンションにどちらかが住み続けるとなると近所との関係性も少し変わってくるかもしれません。特にマンションは共同住宅ですので、近隣住民との関係性が非常に近い場合があります。離婚して住み続けるとなると近隣住民に気を遣われるかもしれません。
気を遣われるだけならまだいいかもしれませんが、中には近所のうわさになっていやだと感じる人も多いのではないでしょうか。マンションの近隣住民との関係性が変わってしまうかもしれない点も、居住し続ける人にとっては苦痛に感じてしまうことが考えられます。
メリットは環境が変わらないくらい
離婚後もマンションに住み続けることに対してメリットはないのでしょうか。メリットとしては、マンションに住み続ける方は生活環境があまり変わらない点が挙げられます。マンションを売却すると、通勤までの距離や、子どもさんがいる場合は学校の変更など生活環境が大きく変わってしまいます。離婚後もマンションに住み続けるのであれば、普段と変わりない生活を送れるでしょう。
特に子供さんがいる場合、離婚だけでも大きな変化なのに住まいも変わってしまうとなると、あまりの変化に戸惑いが大きくなることも想定されます。子どもさんの生活環境をあまり変えたくないので、離婚後も住み続けるといった方も多いので住み続ける唯一のメリットともいえるでしょう。
離婚によるマンション売却の方法は?
離婚によって所有しているマンションの取り扱いについては、売却がおススメであると前述しました。状況によって、高く売りたい方もいれば早く売ってしまいたい方もいるでしょう。また、住宅ローンの残債が残っている場合などは、残債以上の金額で売却しなければ、残債の返済のために追加してお金を金融機関に支払うことが考えられます。ここからは、離婚におけるマンション売却の方法について詳しく解説しましょう。
マンションの売却は仲介と買取がある
マンションの売却に限りませんが、不動産を売却する方法として「仲介」と「買取」という2種類の売却方法があります。どちらもマンションを売却することに変わりはありません。しかし、どちらを選択するかによって離婚後の生活をすぐに切り替えられるかどうかが異なる場合があります。
離婚によるマンション売却方法の特徴
離婚によるマンションの売却方法には、仲介と買取があると前述しました。それぞれ特徴が異なりますので、自分がマンション売却にどのような意向を持っているかで売却方法を選択しなければいけません。ここからは仲介と買取の特徴やメリット、デメリットといった点について詳しく解説します。
仲介によるマンション売却の特徴
不動産売却における仲介は、ごく一般的に利用されている売却方法です。不動産会社にマンションの売却査定を依頼し、売却金額が決まると査定依頼をした不動産会社に売却を依頼します。不動産会社は依頼を受けたマンションを売却するために不特定多数の人に向けて募集を行います。
購入希望者が現れると、物件の紹介や内覧が可能であれば内覧を行い、購入したいとなると売買契約の締結、引き渡して売却完了です。
仲介によるマンション売却のメリット
仲介による最も大きなメリットは市場価格で売却できるという点です。市場価格とは売却しようとしているマンションがあるエリアにおいて、一般的に売却されている価格を指します。不動産会社は、少しでも高い価格を査定し、自分たちの会社で売却依頼を受けることにより、マンションが売却できると仲介手数料を得られます。
募集依頼を受けただけでは手数料を受け取ることはできません。マンションの売買契約が成立して初めて仲介手数料という収益に繋がるのです。安い査定価格を提示してしまうと、他の不動産会社に売却依頼をされてしまう可能性も考えられます。
近年ではインターネット上で必要な情報を入力するだけで複数の不動産会社から査定書を受け取ることができる「不動産査定一括サービス」が浸透しています。そのため、なるべく高い金額で売却できるような価格査定を行い、マンションを売却できるように色々な募集方法を使って売買を成立させなければいけません。高い価格で売却しやすい点が仲介による売却のもっとも大きなメリットといえるでしょう。
仲介によるマンション売却のデメリット
仲介によるマンション売却のデメリットとして挙げられるのが、いつ売却できるかわからないという点です。高く売りたいばかりに市場価格とかけ離れた金額で募集してしまうと、なかなか買主は現れないでしょう。離婚ともなると早くマンションを売却して新しい生活に踏み出したいと考える方も多いのではないでしょうか。
もちろん市場価格より大幅にディスカウントした価格で募集すると、買主は比較的容易に見つかる可能性もあります。しかし、それでは仲介によるマンション売却のメリットをなくしてしまうことになりますので得策とはいえません。不特定多数に募集するがゆえに、買主がいつ現れるかわからないという点がデメリットといえるでしょう。
買取によるマンション売却の特徴
マンションの売却方法として仲介の他に挙げられるのが買取です。仲介におけるマンション売却の対象が不特定多数であるのに対し、買取の場合は不動産会社が買主となります。また仲介の場合、売却価格は不動産会社から査定を受けて所有者が最終的な売り出しの金額を決めます。
買取の場合は買主となる不動産会社が買いとることができる金額を提示し、マンションの所有者が合意するとマンションの売却ができる取引です。すでにマンションを購入する意向を持っていますので、仲介のように募集を行う必要がありません。
買取によるマンション売却のメリット
離婚におけるマンション売却で買取を利用した場合、どのようなメリットがあるのでしょうか?不動産会社が買取しますので、募集を行う必要がありません。買取金額に合意できるとすぐに引き渡しが可能です。
仲介の場合は募集して買主を見つける上に、購入希望者の住宅ローン審査で時間がかかる場合があります。買取の場合は不動産会社が買主となりますので、住宅ローンの審査などを待つ必要がありません。すぐに現金化できる点がメリットの一つといえます。
また仲介は広く購入希望者を募集するため、インターネットの掲載や新聞折込チラシ募集などを行いますので、他の人にも知られやすくなってしまいます。買取の場合は、不動産会社とのやり取りだけで済み、募集などは行いませんので、誰にも知られずに売却が可能です。
買取によるマンション売却のデメリット
離婚におけるマンション売却において、買取を選択した場合のデメリットとして挙げられるのは、価格が安いという点です。不動産会社がマンションを買取するのは転売が目的で、買取したマンションをリフォームや改装などを行いきれいな状態で再販売却します。つまり購入した金額よりも高い金額で売却しなければいけないため、市場の相場よりも安い価格で購入しなければいけません。
一般的に仲介で売却する価格より2割から3割程度、買取で売却する方が安いといわれています。残債がまだ多く残っており、高値で売却しなければならない方などには向かない売却方法といえるでしょう。
「買取」のメリット、デメリットに関してはこちらの記事も参考にしてみてください。
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離婚によるマンション売却の注意点は?
離婚によるマンション売却の方法やそれぞれのメリット、デメリットについて解説しました。離婚時に所有しているマンションは売却するのがおススメなのですが注意しなければいけない点もあります。ここからは、離婚によるマンション売却の注意点について詳しく解説しましょう。
住宅ローンが全額返済できる金額で売却する
住宅ローンが残っている場合は、残債を全て返済できる金額で売却しなければいけません。若しくは住宅ローンの残債に満たない場合、自己資金を加えて残債を返済する必要があります。住宅ローンを利用してマンションを購入する場合、金融機関は融資をする代わりに購入したマンションに対し抵当権を設定します。
抵当権とは、万が一住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、抵当権を設定しているマンションを売却して返済に充てることができる権利です。抵当権を解除するためには、住宅ローン全額を返済しなければいけません。マンションを売却する場合は必ず住宅ローンの残債を確認し、残債以上の価格で売却することをしっかりと理解しておきましょう。
離婚前に売却すると贈与になる可能性がある
例えば、離婚前に別居などにより既に婚姻関係が破綻している場合、結婚している状態でマンションを売却してしまい離婚前に財産分与してしまうパターンが考えられます。しかし、婚姻関係が破綻していたとしても戸籍上は夫婦ですので婚姻中にマンションを売却し財産分与すると、離婚していませんので財産分与になりません。つまり相手方にマンションを売却したお金を贈与したことになります。
離婚前に財産を分与してしまうと贈与税の課税対象となりますので注意しておきましょう。マンションを売却し財産分与する場合は、離婚した後にマンションを売却して財産分与することをおススメします。
共有名義の場合、双方の同意が必要
共働きの夫婦によくあるのが、双方が名義人となっている共有名義でマンションを購入しているケースです。共有名義になっているマンションを売却する場合、双方の同意がなければ売却することができません。
一方は売却したいが相手方は住み続けたいと考えている場合、マンションの売却はできません。売却には共有名義人双方の同意が必要になりますので、離婚時にマンションを売却したい場合は、あらかじめ方向性を合わせる必要があります。共有名義になっている場合は、離婚前に財産分与の方法をしっかりと話し合いましょう。
早く売却するのが好ましい
できるだけ早く売却する方が好ましいといえます。離婚前後は、関係性が非常に悪くなっている可能性があり、時間がたって売却の話があったとしても仲たがいにより上手くまとまらない場合も考えられます。売却当初はお互いの意思が共有されていますので、その間に早急に売却して、財産分与をしっかり行うとあまり揉めることもなくマンションを売却できるでしょう。
離婚によるマンション売却にかかる税金はなに?
マンションを売却する場合、売却価格が全て手元に残るわけではありません。マンションの売却にはいろいろなお金がかかります。特に注意しておくべき支出が税金です。マンションを売却する場合、いくつかの税金を納めなければいけません。ここからは、マンション売却時にかかる税金について詳しく解説します。
印紙税
マンションなどの不動産を売却する場合、売買契約書を作成し、買主と売り主が契約内容に合意して記名押印を行うのが一般的です。売買契約書に必要な税金が印紙税です。売買契約書に収入印紙を貼り付けて印紙税を納付します。
印紙税は売買代金によって異なり、売買代金が高ければ高いほど売買契約書に貼り付ける収入印紙は高額です。印紙税は国税庁のHPで確認できますので、マンションの売却金額が決まった際に確認しておきましょう。
登録免許税
登録免許税は、不動産の登記を行う際に必要な税金です。売却により所有者が変更となりますので所有権移転の手続きが必要ですが、一般的に不動産売却による所有権移転に関しては買主が負担しますので売主が支払う必要はありません。しかし、住宅ローンの完済による抵当権抹消の登記や、共有名義の場合、離婚によって名字が変わっている場合などに変更登記が必要です。
登録免許税は不動産1筆につき1,000円程度とあまり高額ではありません。登記が必要な場合には、登録免許税の納税が必要になることを理解しておきましょう。
譲渡税
マンションを売却し、利益が出た場合、利益が出た金額に対して譲渡所得税や住民税が発生します。マンションを売却して得た利益を譲渡所得といいますので譲渡所得に対してかかる税金を譲渡所得税といいます。譲渡所得税には住民税も課税され、マンションを所有している年数によって税率が異なるのが特徴です。
マンションの所有期間が5年以上であれば長期譲渡所得となり、譲渡所得税が15%、住民税5％が課税されます。マンションの所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得となり、譲渡所得税が30%、住民税が9%の課税対象です。マンションなど居住用不動産を売却した場合譲渡所得から特別控除として3,000万円を差し引けます。
つまり譲渡所得が3,000万円以上なければ譲渡所得税は課税されません。居住用として利用していたのであれば3,000万円の特別控除により課税対象ではなくなるケースが多いといえるでしょう。
消費税
基本的に、マンションの所有者が夫婦どちらかが共有名義である場合、不動産自体に消費税はかかりません。しかし、仲介手数料などの手数料を支払う場合に消費税が課税されます。
まとめ
この記事では、離婚により所有しているマンションは売却することがおススメと解説しました。さまざまな事情があり売却できない場合もありますが、住み続ける場合にはいくつかのリスクも考えられます。居住する場合には、今回解説したリスクについての対策が必要といえるでしょう。
また住宅ローンを利用してマンションを購入している場合には、残債を完済しなければマンションを売却できません。根拠を持った上に高い金額で売却できる不動産会社選びもポイントです。信頼できるパートナーとなりえる不動産会社に仲介を依頼、若しくは買取を依頼することにより、新たな生活へ踏みだしやすいといえるでしょう。
- 離婚した場合は所有してるマンションは売却するのがおすすめ。
- 離婚後も所有し続けた場合、財産分与で揉めたり、片方がローンを払えなくなるリスクが考えられる。
- 売却における注意点は住宅ローンが全額返済できる金額で売却すること、できるだけ早く売却することなどが挙げられる。
