マンションを所有しているのに住まない事情としては、
- 転勤により一時的に引っ越すことになった。
- 親が住んでいたマンションを相続した。
- 一戸建てに買い替えて引っ越した。
などの理由が多いと思います。
マンションは資産ですが、所有しているだけでは、管理費や修繕積立金など様々な維持費がかかり続けるため、「売る」か「貸す」かを早めに決断すべきでしょう。
この記事では、マンションを「売る」か「貸す」かの判断基準を紹介しています。
マンションを売るか貸すかの基本的な判断基準
マンションを「売る」か「貸す」かの選択で迷った時にまず考えるべきことを紹介します。
将来、マンションに戻る予定があるかどうか
転勤などで一時的にマンションから引っ越しするけど、将来必ず戻ってくるのであれば、マンションを空室にしておくよりも貸した方がよいでしょう。
この場合は、マンションの賃貸経営というよりも、
使っていない間にマンションの内装や設備が劣化することを防ぐ。
管理費や修繕積立金、固定資産税の負担を軽減する。
こうした目的で、借主にマンションを利用してもらい、賃料収入を得ることになるでしょう。
マンションに戻る予定はないけど賃貸経営に興味がある
せっかく使わないマンションがあるのだから貸してみたい。賃料収入を得てみたい。不動産投資をやってみたいと夢見る方もいらっしゃるでしょう。
しかし、マンションの専有部分一戸だけの賃貸経営は、よほど恵まれた物件でない限り、様々な維持費を差し引くと利益がほとんど出ず、むしろ、損することが多いでしょう。
賃貸経営はマンションを一棟丸ごと所有しているほどの規模でなければ、大きな利益を出せません。
マンションに戻る予定がないのであれば、基本的には、売却が最善の選択になります。マンションの住宅ローンが残っている場合
マンションの住宅ローンが残っている場合は、原則としてマンションを賃貸に出せません。
住宅ローンは組んだ人が住むことを前提にしているためです。
住宅ローンを組んだ人が出て行くなら、マンションを売却しているのと同じになりますから、住宅ローンの一括返済を求められます。
ただ、金融機関との金銭消費貸借契約や融資条件によっては、住宅ローンが残っていても賃貸できることもあります。
転勤などのやむを得ない事情がある場合は認めてもらえることもあります。
また、住宅ローンから投資用ローンに借り替えすることで、賃貸できることもあります。
いずれにしても、マンションの住宅ローンが残っている場合は、金融機関に相談しなければなりません。
マンションを売る編
マンションは、築年数が経過するほど、価値が下落していきます。
そのため、売ると決めたなら、早めに売ることが大切です。
マンションを売ろうか貸そうか迷っている間にも、ランニングコストがかかる上、築年数が経過して価値が下落しています。
マンション売却のメリット
マンションを売る場合のメリットを見ていきましょう。
売却代金が得られる
マンションを高く売却できれば、多額の売却代金を得られます。
自分で購入したマンションを売却する場合は、住宅ローンの返済でほとんど消えてしまうかもしれません。
一方、親から相続したマンションで住宅ローンを完済済みであれば、大きな現金収入になります。
ランニングコストから解放される
マンションは所有しているだけでも、固定資産税のほか、管理費、修繕積立金などの支払いが生じます。
特に、修繕積立金は築年数が経てば経つほど高くなる傾向があります。
そのため、住む予定がないなら早めに手放せば、これらの負担から解放されます。
マンション売却のデメリット
マンションを売却した場合のデメリットを見ていきましょう。
売却代金で住宅ローンを完済できないこともある
住宅ローンの残っているマンションを売却する場合は、売却時に一括返済しなければなりません。
一般的にマンションは築年数が経つほど、価値が下落しますから、購入時よりも高く売れることはほとんどありません。
例えば、新築時に買ったマンションを築20年ほどで売る場合は、価値が半減していますから、売却代金も購入時の半額となることも珍しくありません。
すると、売却代金で住宅ローンを完済できないこともあるので、不足する分を自己資金で穴埋めすることになります。
もっともこの場合は、譲渡損失の損益通算や繰越控除を受けられるので確定申告することで、所得税や住民税が安くなります。
参考：国税庁 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じた時
担保として使える資産を手放すことになる
マンションは、ランニングコストがかかるとはいえ、資産ですから、担保として使えることもあります。
マンションを売却すると担保になる資産を一つ失うことになります。
マンション売却にかかる費用
マンション売却では、一定の費用もかかります。
住宅ローンが残っている場合は、売却代金が住宅ローンの残債の支払いで消えてしまい、現金が残らないこともあります。
さらに、以下のような費用がかかることを考慮しなければなりません。
- 仲介手数料
- 印紙代
- 譲渡所得税
- 住宅ローン一括返済手数料
- マンションの抵当権抹消登記費用
仲介手数料
売却の仲介を依頼した不動産会社に支払います。
「売却価格の3％+ 6万円×1.1」の金額がかかるものと計算しておきましょう。
印紙税
売買契約書に貼る印紙代です。
売買契約の価格により金額が変わります。価格が1億円以下であれば、6万円以下です。
譲渡所得税
売却価格－取得費用（マンションの購入費＋売却費用）で計算して利益が出ていれば、譲渡所得が発生したものとして課税されます。
もっとも、3000万円以下であれば、特別控除を受けられます。
住宅ローン一括返済手数料
金融機関によっては住宅ローンを一括返済する場合に手数料がかかることもあります。
マンションの抵当権抹消登記費用
住宅ローンを完済した場合は銀行が設定した抵当権の抹消登記手続を行いますが、この際にかかる費用は売主が負担します。
登録免許税自体は1000円司法書士への報酬が別途必要です。
マンションを売った方がよい場合
上記のメリットとデメリット、マンション売却にかかる費用を踏まえると、次のような場合はマンションを売った方がよいことになります。
築年数の浅いマンションの場合
築年数が浅いということは購入した時も高い価格だったと思います。
そのまま所有し続けても、価値が下落し続けるばかりです。
高く売れるうちに売ってしまった方が損が少なくて済みます。
売却代金で住宅ローンを完済できなくても、譲渡損失の損益通算や繰越控除により、所得税や住民税を安くすることもできます。
住宅ローンが残っているマンション
住宅ローンが残っているマンションは、そのままでは賃貸することができず、一旦、住宅ローンを一括返済し、投資用ローンに借り換える必要があります。
そのための手数料が多額になることがありますし、投資用ローンの金利は住宅ローンの金利よりも高くなります。
すると、賃貸に出しても、利益はほとんど出ないか、赤字になることも考えられるため、早く手放した方が損が少なくて済みます。
オススメ記事
不動産を担保に入れるという意味合いで「抵当権」をつけると表現します。この記事では抵当権と根抵当権の違いを解説しつつ、それぞれの抹消の仕方などの詳しい情報までお伝えしていきます。不動産投資などを検討している方に必須の情報になりますので、ぜひこの記事を参考にしてみてください。
マンションを貸す編
マンション一戸を貸しているだけでも立派な不動産オーナーです。賃貸経営のためには、一定のコストがかかりますし、借主との関係で知っておかなければならないこともあります。
マンション賃貸のメリット
マンションを貸した場合のメリットを見ていきましょう。
賃貸収入が得られる
マンションを貸すことにより、賃貸収入が得られることが一番のメリットでしょう。
賃料は自由に設定できますが、相場より高ければ借り手が付かないので不動産会社と相談して決めましょう。
そのほか、礼金、契約更新料なども得られることもあります。
なお、「敷金」は借主から預かっているだけで、退去時には清算して返還しなければならないものであることに注意しましょう。
固定資産税などを経費として計上できる
マンションを貸して賃貸収入を得ている場合はマンションにかかる固定資産税、管理費や住宅ローンの金利を経費として計上できます。
賃貸収入より経費が多ければ、確定申告時に、そのマイナス分を給与所得と相殺できるので、所得税、住民税を減らせます。
いずれ住むこともできる
マンションを所有していれば、借主が退去した後で、自分たちで住むことができます。
所有者本人が住まなくても、子どもや親戚に住まわせることもできるでしょう。
マンション賃貸のデメリット
マンションを貸した場合のデメリットを見ていきましょう。
借主への対応にコストと時間がかかる
マンション一戸だけの貸主でも不動産オーナーですから、借主への対応が必要になります。
賃料を滞納していたら催促しなければなりませんし、借主から賃料の減額を求められることもあるかもしれません。
また、退去してほしいのに借主が応じない場合は、法的措置も必要になります。
このように面倒ごとに巻き込まれる可能性があります。
リフォームなどの費用がかかることもある
中古マンションの場合、そのままの状態では借り手が付かないことも多いでしょう。
この場合、リフォームなどを行ってから貸さなければならないため、多額の初期費用が必要になります。
空室リスクがある
マンションは持っているだけでは、固定資産税、管理費、修繕積立金のランニングコストがかかるだけの負の資産でしかありません。
借り手が付かないと、賃料収入どころか、毎月赤字を出すことになります。
一度でも賃貸したマンションは高く売れない
意外と知られていないデメリットとして、一度でも賃貸したマンションは売却時に高く売れなくなることが挙げられます。
一旦、賃貸してみたけど、赤字だからやっぱり売却しようというのであれば、最初から、売却した方がお得だったということになります。
マンションを貸す際にかかる費用
マンションを貸す際は、貸主も一定の費用を負担しなければならないことに注意しましょう。
例えば、次のような費用がかかります。
- 仲介手数料
- 賃貸の管理業務委託費
- リフォーム・修繕費
- ハウスクリーニング費用
- 投資用ローンへの借り換え費用
仲介手数料
売却の仲介を依頼した不動産会社に支払います。
「1か月分の賃料×1.1」の金額がかかるものと計算しておきましょう。
賃貸の管理業務委託費
不動産会社に賃貸の管理も委託する場合は、賃料額の5％程度の金額がかかるものと想定しましょう。がかかるものと想定しましょう。
リフォーム・修繕費
どの部分をリフォームするかによります。
エアコンなども一定年数が経過したら故障することを見越さなければなりません。
ハウスクリーニング費用
主が自分で掃除すれば0円ですが、プロに頼んだ場合は数万円はかかります。
投資用ローンへの借り換え費用
住宅ローンから投資用ローンに借り換える場合は、多額の手数料がかかることもあります。金融機関と相談して計算しましょう。
マンションを貸している間もかかる費用
マンションを貸している間も次のような費用がかかります。
- 固定資産税、所得税など
- 管理費・修繕積立金
- 保険料
- 投資用ローンの返済
固定資産税、所得税など
固定資産税は所有者（貸主）に支払い義務があります。
また、賃料収入に対しては所得税がかかります。
管理費・修繕積立金
管理費・修繕積立金も同じく所有者（貸主）が負担しなければなりません。
借主がいなくてもかかってしまいます。
保険料
火災や自然災害に備えて所有者（貸主）も保険に入っておく必要があります。
投資用ローンの返済
投資用ローンを借りている場合は返済が必要になります。金利は住宅ローンより高めです。
マンションを貸す場合の賃貸借契約
マンションを貸す場合は、借主との間で賃貸借契約を締結しなければなりません。
借家の賃貸借契約は2種類あります。
マンションに戻る予定があるなら定期借家契約
マンションを貸す場合は借主との間で締結する賃貸借契約の内容に注意が必要です。
マンションなどの賃貸借契約は、借地借家法により、借主の権利が手厚く保護されています。
普通に賃貸借契約（普通借家契約）を締結した場合は、契約期間を設けていても、原則として契約が更新されることになっています。
貸主から更新を拒絶するためには、「正当の事由」が必要とされており、様々な要件を満たさなければならず、借主に退去してもらうのに大変な苦労することもあります。（借地借家法26条、28条）
そのため、借主にマンションを明け渡してほしい時期が明確に決まっているならば、契約の更新がない「定期建物賃貸借（定期借家契約）」というタイプの賃貸借契約を結ぶようにしましょう。（借地借家法38条）
マンションを貸したまま住む予定がないなら普通借家契約
マンションに戻る予定がなく賃貸したままでよいのであれば、普通の賃貸借契約（普通借家契約）を締結するとよいでしょう。
賃貸借契約の期間は2年間としていることが多いですが、借主から申し出がない限り、基本的に契約は更新され続けるため、空室になるリスクを抑えることができます。
マンションを貸した方がよい場合
上記のメリットとデメリット、マンションを貸す際にかかる費用を踏まえると、マンションを貸した方がよいのは、マンションに戻る予定がある場合だけです。
マンションを貸すためには、リフォームなどの多額の費用がかかることがあります。
投資用ローンの返済もあるなら、賃料のほとんどは消えてしまうでしょう。
住宅ローンが残っていない場合は、それなりの利益も見込めますが、費用や空室リスクを考えると、マンション一戸だけの賃貸経営はあまりおススメできません。
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まとめ
マンションは所有しているだけでは築年数を経るごとに価値が下落してしまいます。
使わないマンションは、早いうちに売却した方がよいでしょう。
いずれ、マンションに住む予定があるならば、ただ所有しているだけでは管理費や修繕積立金などのコストが重いので、賃貸に出して、賃料収入により負担の軽減を図りましょう。
マンション一戸だけでの賃貸経営は、費用や空室リスクを考慮するとおススメできません。
