相続した田舎にある土地を売却したい！売れない理由とうまく売るコツ

「親から相続した実家の土地を売りたい」と考えている人も多いのではないでしょうか？

田舎の土地は都市部の土地ほど簡単には売却できないのが現実です。

しかし、売れないからと言って土地を放置すると、法的な責任を負わなければならないリスクもあるので注意する必要があります。

田舎の土地が売却しにくい理由とともに、売却するコツ、さらに離れていても土地を活用する方法を詳しくご紹介していきます。

田舎にある土地が売却しにくい5つの理由

田舎にある土地が都市部の土地と比較して売れにくい理由は主に次の5つです。

• 立地や周辺環境が悪い
• 土地が荒れている
• 不動産会社の支援が少ない
• 人口減少によって需要がない
• サービス需要や仕事がない

そのため、ニーズがなく不動産会社もそれほど積極的に動かない、という悪循環になっているのが売却が難しい主な原因です。

田舎にある土地が売りにくい5つの理由について詳しく見ていきましょう。

立地や周辺環境が悪い

田舎の土地は都市部の土地と比較して立地や周辺環境がよくありません。

• 人里離れた場所にポツンと土地が所在している
• 周辺にコンビニや商業施設がない
• 舗装された道路がない

このような条件下に立地している土地は、都市部の立地や周辺環境がよい土地と比較して「買いたい」と考える人が少ないのは当然です。

都市部の土地と比較して田舎の土地は立地や環境面で劣ることから、ニーズが少なく、売却が難しくなっています。

土地が荒れている

田舎の長期間放置された土地は荒地になっていることがよくあります。

草木が生い茂り、見た目にも汚く映ってしまいます。

このような土地は、購入後に良い土地にするイメージが湧きにくく、草木の撤去費用も高額になるのでは？と忌避されることが少なくありません。

また、産業廃棄物などが捨てられるケースもあります。

地主が近くにいない田舎の土地はどうしても荒れてしまう傾向にあり、荒れた土地は売却が難しいという悪循環になります。

不動産会社の支援が少ない

田舎は人口が少なく、土地売買のニーズが少ないのが現状です。

不動産会社としても力を入れて売却活動をしても「どうせ売れない」と諦めてしまうこともよくあります。

さらに、田舎の土地は広告やホームページに掲載しても売れる可能性が低いというのが実情です。

せっかく不動産会社と媒介契約を締結しても、不動産会社が売却活動に力を入れてくれないので、売れるものも売れないという点も田舎の土地の売却が難しい理由の1つになります。

人口減少によって住宅需要がない

田舎は住宅需要が少ないという点も土地が売りにくい大きな理由の1つです。

ほとんどの地方都市が少子高齢化によって人口減少に直面しています。

人口が減少している地域では、「家を建てよう」という需要が少なくなるのは当然と言えば当然です。

国土交通省によると、地方都市の土地取引件数は平成元年以降、目に見えて減少しており、令和元年は平成元年の半分しかありません。

参考：https://www.mlit.go.jp/statistics/content/001348642.pdf

東京・大阪・名古屋での土地取引件数はこの50年概ね横ばいとなっていることと比較すると地方都市の取引件数は大幅に減少しています。

人口減少の中で、地方の土地に対する需要は確実に減少しているので、市場的に見ても田舎の土地は売却が難しいのが現状です。

サービス需要や仕事がない

地方には仕事がなく、サービス需要もないという点も田舎の土地が売却できない大きな理由の1つです。

人口が減少している地方都市では住民サービスや民間のサービスが明らかに都市部よりも劣ります。

また、地方の雇用や都市部や海外に奪われている状況の中で、若い人が定住することも難しいのも実情です。

サービス需要も仕事もないという場所の土地を購入するニーズは自ずと少なくなります。

田舎の土地に存在する2つのニーズとは

田舎の土地はニーズがあまりないように思われますが、次の2つのニーズはあります。

• 住宅用
• 事業用途

田舎の土地にある2つのニーズについて、具体的に解説していきます。

住宅用のニーズ

仕事もサービス需要もないことから住宅用のニーズが厳しい田舎ですが、新型コロナウイルスによって少し潮目が変わっています。

テレワークやワーケーションの広がりによって「自然環境が豊かな田舎で暮らしながら仕事をしたい」というニーズが増えているためです。

また「退職後に田舎に移住したい」という高齢者も増えています。

このような新しいニーズによって田舎の土地は住宅用としての需要が見込まれるでしょう。

これまでのように「地元の子育て世代」から、「田舎に移住したい人」へと田舎の土地の販売ターゲットは変わりつつあります。

事業用途のニーズ

場所によって、事業用途して売却活動をするもの1つの方法です。

まとまった広い土地であれば、工場や倉庫の需要がありますし、幹線道路に近いのであればコンビニの用途として活用できる可能性もあります。

田舎の土地は都市部よりも立地や周辺環境は悪いですが、「広い」という点が最大の長所です。

広い土地には事業用途のニーズがあるので、不動産会社と相談の上、積極的に企業に対してアプローチしていきましょう。

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田舎の土地を売却するための10のポイント

田舎の土地を売却したいのであれば、次のポイントを抑えて売却活動をしたり不動産会社を選ぶことが大切です。

• ニーズにマッチした価格設定にする
• 長期間かけて売却する
• 隣地の地主へ打診する
• 一般媒介契約で売却する
• 古家付き土地として売却する
• 確定測量してから売却する
• 違法建築物の対処をする
• 土地を綺麗にしておく
• 空き家バンクに登録する
• 一括査定サイトを利用する

　田舎の土地を売却したいのであれば抑えておきたい10のポイントについて詳しく解説していきます。

ニーズにマッチした価格設定にする

田舎の土地はニーズにマッチして柔軟な価格を設定しましょう。

田舎の土地は周辺の評価額や希望する売価にこだわって売値をつけると、いつまでたっても売却できないことがあるためです。

例えば、近隣の基準地価が6万円/㎡の土地を500㎡所有しているからといって、そのまま6万円×500㎡＝3,000万円の売価にするのではなく、実際に周辺にはどの程度の需要があるのかリサーチしてから価格を設定しましょう。

あまり土地のニーズがない場所であれば基準地価などにこだわるのではなく、「売れる値段」へ柔軟に価格を下げた上で売りに出すようにしてください。

長期間かけて売却する

田舎の土地は売却スケジュールに余裕をもち、時間をかけて売却してください。

そもそも買い手のニーズがない土地を売却するのですから、急いで売却しても買い手を見つけるのは難しいでしょう。

また、著しく不利な価格で売却してしまうリスクもあります。

通常、不動産の売却は半年程度の時間で完了しますが、田舎の土地の売却にはさらに長い時間がかかります。

田舎の土地の売却には1年程度の時間がかかることも覚悟して、スケジュールに余裕を持って売却活動をしていきましょう。

隣地の地主へ打診する

田舎の土地は隣地の所有者へ売却の打診をすることで、意外とすんなりと売却できる可能性があります。

隣地の所有者は「続きの土地を購入して自分の敷地を広くしたい」と考えているケースが多いためです。

隣地の所有者との交渉に自分で成功すれば仲介手数料もとられないので費用の節約にもなります。

不動産会社へ相談する前に、まずは隣地の地主へ「敷地を広げる予定や希望がないか」などと確認してみるのがよいでしょう。

一般媒介契約で売却する

不動産会社へ売却の仲介を依頼する媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約と専属専任媒介契約の3種類の契約があります。

それぞれの違いは次の通りです。

（※）国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムで、売却状況を登録することによって不動産の売却情報を全国の不動産会社で共有できる

田舎の土地は（専属）専任媒介ではなく、一般媒介契約で売却しましょう。

田舎の土地は需要が少ないので、専任媒介契約によって、1社だけと契約するメリットがそれほどありません。

田舎の土地を売却する際には、一般媒介契約によって、複数社に売却活動をしてもらうことをおすすめします。

古家付き土地として売却する

土地に古い住宅が建築されている場合は、古家付き土地として売却するのも有効な方法です。

古家付き土地とは、家は建築されているものの家の価値は0円として売却する土地のことです。

購入者からすれば、土地の価格だけで建物まで手に入るので、お得感がありますし、「古民家をリノベーションして住みたい」と思っている人にもニーズがあります。

ただし、土地によっては解体してから売却した方が売りやすいケースもあるので、不動産会社と相談の上で、古い家付き建物を解体するのかそのまま売却するのか決めましょう。

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確定測量してから売却する

確定測量とは全ての隣接地との境界について隣接所有者との立ち会いをもとに境界を確定させることです。確定測量を行うことで、隣地所有者と境界で争うことがなくなります。

なお確定測量は数十万円から、場合によっては100万円以上の費用がかかりまるためです。

田舎の土地は測量が行われていないケースがほとんどです。

このような土地は、「購入後に境界を巡って隣地の所有者と争いになる」などのトラブルに発展する可能性があります。

そのため、確定測量してから売却した方が、購入者が測量費用を負担しなくてよいため売却しやすくなります。

測量をしていない土地を売却したい場合には、まず確定測量してから売却するようにしましょう。

違法建築物の対処をする

田舎の古い土地には、未登記の建物などの違法建築物が建っているケースがあります。

例えば古い物置などは、登記をしていないことが多いため、そのような建物は違法建築物に該当する可能性があります。

土地に建物が建築されている場合には、その建物が登記されているかどうか確認しましょう。

固定資産税の納税通知書に同封されている課税明細書を確認し、建物が建築されているにもかかわらず明細書に建物が記載されていないのであれば、その建物は未登記物件の可能性が高いです。

また、未登記物件の有無は司法書士にも確認してもらえますが、1万円〜3万円程度の費用がかかります。

違法建築物があった場合には売却前に違法建築物について次のいずれかの対処をした方が売りやすくなります。

• 未登記建物の登記をする
• 未登記建物を解体する

違法建築物が建っている状態では、土地を売却することは難しいため、不動産会社と相談した上でいずれかの対処をしましょう。

土地を綺麗にしておく

土地を綺麗にしてから売却しましょう。

草木が伸び放題の、見るからに荒地であれば売却がかなり難しくなります。

草刈りや、土地に生えている木々を除去した上で売りに出せば、買い手にとっても購入後にどのように土地を活用するのかのイメージがつきやすくなります。

査定額も高くなる可能性があるでしょう。

土地が荒れている場合は、まずは土地を綺麗にした上で不動産会社へ相談してください。

空き家バンクに登録する

土地に建物が建築されている場合には、空き家バンクにも登録しましょう。

空き家バンクとは空き家を貸したい人と借りたい人を、賃貸や購入に繋げるサービスで、地方自治体や民間業者が運営しています。

空き家バンクに登録しておけば、田舎への移住を検討している人からの賃借希望があるかもしれません。

もしも借り手が見つかれば空き家が荒れることを防げますし、将来的には賃借人に対して不動産を売却できる可能性もあります。

建物付きの土地を所有しているのであれば、まず空き家バンクへ登録しておきましょう。

一括査定サイトを利用する

一括査定サイトを利用して、できる限り多くの業者から査定を取りましょう。

需要が少ない田舎の土地は、一社だけに売却活動を任せるのではなく、数多くの窓口で売却するのがベストです。

一括査定サイトであれば、一度不動産の情報を入力するだけで、複数社から同時に査定を取ることができます。

地元の不動産会社へ直接相談するだけでなく、一括査定サイトも利用して、数多くの不動産会社から査定を取るようにしましょう。

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売却できない田舎の土地を放置すると？

売却できない田舎の土地を放置すると法的な責任を問われる可能性があるので、十分に注意しなければなりません。

土地を放置すると次のようなリスクがあります。

• 駐車場として無断使用される
• ゴミや産業廃棄物を不法投棄される

駐車場としてして無断使用され、犯罪に土地が利用される可能性もあります。

また、ゴミや産業廃棄物が不法投棄された場合には、土地の所有者に対して警察や行政から問い合わせがくることもあります。

土地が荒れて草木が生い茂り、隣人に迷惑をかけた場合には、土地の所有者に苦情がいったり、場合によっては損害賠償請求される可能性もあるでしょう。

また、長期間土地を放置して、草木が多くなると、草木の除去費用だけで数十万円以上かかってしまうこともあります。

「売れない」「使い道がない」からと言って、売却できない田舎の土地を放置することには、一定のリスクが伴うので注意する必要があります。また毎年評価額×1.4%の固定資産税も発生します。評価額が1,000万円であれば所有しているだけで年間14万円もの負担になるので経済的なリスクも馬鹿にできません。

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どうしても田舎の土地が売却できない時の処分法

どうしても田舎の土地が売却できない時には次のような方法で土地を処分することを検討してください。

• 相続放棄をする
• 寄付をする
• 贈与する

これらの方法で土地を処分しても、1円にもならないので地主に経済的なメリットはありません。

しかし前述したように、田舎の土地を売却しないまま放置することは法的、経済的なリスクがあります。

どうしても売却できないのであれば、いずれかの方法で1円にもならなかったとしても処分してしまった方がよいでしょう。

売却できない時に土地を処分する方法について詳しく解説していきます。

相続放棄をする

土地の売却が難しい場合は、相続放棄も選択の1つです。

ただし、相続放棄をするということは、被相続人のすべての財産の相続を放棄するということです。

被相続人が現金などの「相続したい財産」を所有していた場合も相続放棄によって相続権を失ってしまうという点に注意しましょう。

また、相続放棄は相続の発生があったことを知った日から3ヶ月以内に申請しなければなりません。

被相続人死亡から3ヶ月を超えないようにしてください。

寄付をする

不要な土地は慈善団体やNPO法人などに寄付できる場合があります。

寄付を受け入れてくれる団体がないか、まずは探してみましょう。

なお、いらなくなったら自治体へ寄付すればよいと考えている人も多いですが、基本的に自治体は寄付を受け付けてはくれません。

寄付を受け入れてくれる団体がなければ、寄付によって不要な土地を処分することは難しいでしょう。

贈与する

土地を必要としている人に対して贈与する方法もあります。

世間や地主にとっては不要な土地でも、隣人などその土地と関係している人にとっては必要な土地であるケースも少なくありません。

土地を欲している人がいるのであれば贈与してしまいましょう。

ただし、贈与を受けた側は高額な贈与税を支払わなければならない点に注意してください。

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田舎の土地の活用方法

田舎の土地は次のような方法で活用できれば、離れていても荒れさせずに経済的な恩恵を受けられる場合があります。

• 太陽光発電
• 駐車場経営
• 農地として活用

売却できない時に田舎の土地を有効活用できる3つの方法についてご紹介していきます。

太陽光発電

太陽光発電パネルを設置して運用する方法もあります。

アパート・マンション経営よりも低コストで投資できますし、エネルギー価格の高騰によって太陽光発電も再び注目されています。

以前よりも買取価格は安くなっているものの、空き地を管理するコスト程度はペイできる可能性があるでしょう。

ただし、日陰になっている土地では太陽光発電用地として利用することは難しいですし、場所によっては近隣住民から設置に反対されることもあります。

駐車場経営

駐車場として土地（空き地）を活用できます。

コインパーキングのように整備して貸し出す方法もありますが、最も簡単な方法が近隣の企業へ貸し出す方法です。

企業へ駐車場として貸し出すことで、土地の整備費用は企業が担ってくれるので、初期投資がかなりません。

近隣の工場や大型商業施設へ「駐車場として利用してくれませんか？」と、提案してみるのがよいでしょう。

農地として活用

田舎の土地を農地として活用する方法もあります。

山間部などで住宅や商業用地としての用途がない場合や、そもそも農地を相続した場合には農地として自分で何かを育てたり、近隣住民に農地として貸し出すのも1つの方法です。

農地は住宅地として貸し出すよりも、地代は非常に安くなりますが、管理されている限り土地を綺麗に保てます。

この間に売却活動を進めるという方法もあります。

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まとめ

田舎の土地は、人口減少などを理由として、年々売却が難しくなっています。

売却する際には次のポイントを抑えておきましょう。

• ニーズにマッチした価格設定にする
• 長期間かけて売却する
• 一般媒介契約で売却する
• 空き家バンクに登録する
• 隣地の地主へ打診する
• 古家付き土地として売却する
• 確定測量してから売却する
• 違法建築物の対処をする
• 土地を綺麗にしておく
• 一括査定サイトを利用する