再建築不可の物件とはどんな物件？知っておくべき法的制約と賢い活用方法

公開日：2024年03月19日

最終更新日：2024年03月18日

再建築不可物件とは、建築基準法の制約により、新たな建築ができない物件のことです。本記事では再建築不可物件の概要や活用方法について事例を交えながら詳しく解説していきます。

【執筆・監修】濱田真理

阪神大震災で全壊した実家の再建をきっかけに、宅地建物取引士の資格を取得しました。不動産会社勤務を経て、現在は不動産系SEOライターをしております。分かりやすい解説と確かなエビデンスにより、信頼される記事の執筆が可能です。

【保有資格】宅地建物取引士

「相続した家が再建築不可物件か知りたい」
「再建築不可物件を再建築可能にできる？」
「再建築不可物件の活用方法は？」

再建築不可物件について、このようなお悩みや疑問をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

再建築不可物件とは、建築基準法の制約により、新たな建築ができない物件のことです。

建築基準法では原則的に、幅員4m以上の道路に2m以上接していない場合、再建築不可物件となります。

しかしリフォームや隣地活用、更地にして活用する方法や、但し書き道路の許可申請などで建築可能にする方法もあります。

この記事を読めば、再建築不可物件のさまざまな活用方法と注意点を把握でき、あなたの再建築不可物件を有効活用するヒントが得られます。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、建築基準法第43条の接道義務を満たしていないため、現在の建物を建て直せない物件のことです。

この章では、具体的にどのような物件が再建築不可物件になるのか、なぜ再建築不可物件が存在するのか、再建築不可物件の確認方法などを解説します。

建築基準法43条では、幅員（道路の幅）4m以上の道路（＝建築基準法所の道路）に敷地が2m以上接していなければ、建物を建てられません。

（4）はテラスハウス（長屋）のような連棟の建物の一部を、単独で建て直すことはできないのですが、連棟全体を建て直す場合は再建築可能です。

1950年（昭和25年）、初めて建築基準法が定められ、1968年（昭和43年）に都市計画法が制定されました。

1950年以前に建てられた建物や、1968年の都市計画区域に指定される前に建てられた建物が、今でも多く存在しています。

昭和25年以前に建てられた物件の多くは、細い路地に面して密集しているため、火災発生時に延焼しやすく、消防車が進入できないなどの問題があります。

遺産相続した物件が再建築不可物件かどうかわからないような場合、物件のある市区町村の役場で確認可能です。

その際、登記事項証明書、公図、建物の図面、地積測量図などの提出を求められるため、事前に法務局で取得する必要があります。

役場で確認する際は、再建築不可の理由を尋ねてみましょう。

今から再建築不可物件を購入しようか検討中の場合は、以下の点を確認することをおすすめします。

1〜3は、自分自身で住むか人に貸す際の重要なポイントで、4は車が進入できて、ニーズがあれば、更地にして駐車場として活用できる可能性があるという点で重要です。

再建築不可物件は、以下のようなメリットとデメリットがあります。

メリット

デメリット

【住宅ローンは組めない可能性が高い】担保価値がないので融資を受け付けない金融機関がほとんど。
【倒壊した場合再建築できない】地震や火災で倒壊したり消失した場合、再建築不可。
【倒壊し他人に被害を与えた場合損害賠償請求される可能性あり】隣家に被害が及んだ場合損害賠償請求される可能性あり。
賃借人が被害に遭った場合、慰謝料・医療費・損害賠償など請求される可能性あり。