ワンルームマンションは投資価格が安いため、不動産投資の中でも金額的に最も身近な物件です。
しかし、ワンルームマンション投資にはリスクやデメリットも多いので、物件の特徴や地域の特性に合わせて、適切な投資意思決定をする必要があります。
ワンルームマンション投資の注意点や価格相場、投資に必要なコストなどについて詳しく解説していきます。
ワンルームマンション購入時の2つの注意点
ワンルームマンション投資をする際には、まずはお金をかけて購入する物件が、建物として問題のないものかどうかという点をしっかりと押さえておきましょう。
そのために、以下の2点は必ず確認する必要があります。
- 新耐震基準の物件か
- 建物に災害リスクはないか
ワンルームマンションを購入する際に、必ず確認しておきたい2つの注意点について詳しく解説していきます。
新耐震基準の物件か
マンションが現行の耐震基準を満たしているかどうかは必ず確認しましょう。
現行の耐震基準を満たしていない場合、災害の際に地震に耐えられない可能性が新耐震基準のマンションよりも高いためです。
せっかく投資したマンションが地震などによって倒壊してしまったら、投資金額が無駄になってしまうリスクもあります。
1981年6月1日以前の耐震基準は現行の耐震基準とは異なる「旧耐震基準」です。
1981年6月1日よりも後に建築確認が提出された建物は新耐震基準を満たしているため、必ず新耐震基準を満たしているマンションへ投資するようにしてください。
建物に災害リスクはないか
建物の立地に災害リスクがないかどうかを確認することも非常に重要です。
建物に耐震性があっても、立地によっては土砂災害や浸水や地盤沈下などによって建物に大きな被害を与える可能性があるためです。
日本ではそれぞれの市区町村がハザードマップを作成しています。
購入する物件を決める前には必ずハザードマップを確認し、以下のようなエリアに立地する物件への投資は避けましょう。
- 洪水浸水想定区域
- 土砂災害警戒区域
- 避難エリア
なお、全国のハザードマップは国土交通省ホームページの「わがまちハザードマップ 」で確認できます。
投資用ワンルームマンションの価格相場
大手不動産情報サイト楽待によると、東京23区内の中古と新築ワンルームマンションの価格は以下の通りです。
| 間取り | 中古物件 | 新築物件 |
|---|---|---|
| 1R・1K・1DK(30㎡以下) | 500～5000万 | 3000～4300万 |
| 1DK・1LDK・2K(50㎡以下) | 600～9000万 | 3000～8500万 |
| 2DK・2LDK(70㎡以下) | 700～1億5000万 | – |
物件の築年数や間取りにもよりますが、中古の場合には、1,000万円未満で投資できる物件もありますが、新築の場合は3,000万円はないと投資できません。
なお、首都圏における投資用マンションの1戸あたりの価格相場は、20年前が2,000万円強であったのに対して、2022年は3,200万円を超えています。
実に1.5倍程度の価格上昇ですので、今後もこのトレンドが継続すれば投資用マンションの価格はさらに上昇していく可能性があります。
参考：https://tokyo-1r.com/entry/oneroominvest-shinchiku-chuukokakaku/
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ワンルームマンション投資のメリット
実際に投資を始める前に、ワンルームマンションへ投資することにはどんなメリットがあるのかも理解しておきましょう。
ワンルームマンションへ投資することは、面積の広い物件に投資することと比較して以下の4つのメリットがあります。
- 少額から投資できる
- 節税効果が期待できる
- 老後資金を用意できる
- 売却しやすい
やはりワンルームマンションは1,000万円台から投資を始められるのはメリットです。
その上、減価償却費を計上することによって節税効果も得られるので、給与所得が高い方は、所得税や住民税の支払いを圧縮できる効果を期待できます。
また、若いうちから投資をしておけば、老後の不労所得になりますので年金収入だけでは心もとない方も安心です。
さらにワンルームマンションは、占有面積の広い物件や一棟マンションよりも流動性が高いので、売却しやすいという特徴があります。
突然まとまった資金が必要になってもワンルームマンションであれば比較的すぐに売却して資金化できます。
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ワンルームマンション投資のデメリット
ワンルームマンションへ投資することには以下の3つのデメリットもあるため、メリットと合わせて理解しておきましょう。
- 空室リスクが高め
- 家賃滞納のリスク
- 家賃が下落するリスク
ワンルームマンションに居住するのは単身者です。
単身者は家族連れよりも転勤や単身赴任や大学卒業などのタイミングで入れ替わりが非常に激しいため、その分空室になる可能性も高まります。
また、単身者は家族連れと比較して家賃を滞納するリスクも高いでしょう。
生活するのは自分1人ですので、家族連れよりも家賃を支払わなければならない義務感がどうしても低くなってしまうためです。
さらにワンルームマンションは占有面積の広いマンションよりも流動性が高く売却しやすいため、その分競争も激しくなります。
少しの経年で家賃が下落することも多いので、長い間、購入時と同じ金額の家賃収入を維持することは困難です。
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マンション購入時に必要な費用
マンション購入時には以下のような費用が必要になるので、あらかじめどの程度のお金が必要になるのかを理解して、用意しておきましょう。
- 手付金：売買代金の1割前後もしくは100万円前後
- 仲介手数料：（売買代金×3%＋6万円）×消費税
- 収入印紙代：1万円〜2万円程度（売買金額によって異なる）
- 登記費用：司法書士報酬5万円〜10万円程度＋登録免許税
- 未経過分の固定資産税
マンションを購入し、マンションを自分名義にするため、所有権移転登記をおこなう必要があります。
所有権移転登記には登録免許税という費用が発生し、費用は売買金額の1,000分の20（令和8年3月31日までの間に登記を受ける場合1,000分の15）です。
1,000万円のマンションを購入する場合の費用はおおよそ以下のようになります。
- 手付金：100万円
- 仲介手数料：39.6万円
- 収入印紙代：1万円
- 登記費用：20万円
合計で140万円程度の費用が発生します。
購入の際には、あらかじめどの程度の費用がかかるのか見積もって、手元に用意しておきましょう。
マンション購入後に必要な費用
マンション購入後には、管理などのためにさまざまな費用がかかります。
- 固定資産税：固定資産税評価額×1.4％
- 都市計画税：固定資産税評価額×0.2％
- 修繕積立金：335円/㎡/月
マンションを所有すると、毎年固定資産税が発生し、マンションが都市計画区域内にある場合は都市計画税の支払いも必要です。
また、修繕積立金の平均は1㎡あたり335円ですので、例えば30㎡のワンルームマンションへ投資したら1万円程度です。
マンション購入時の費用を安くする方法
マンション購入時の費用をできる限り抑えたいのであれば次のポイントを意識して物件探しや交渉をしてください。
- 仲介手数料を安くしてくれる業者を選ぶ
- 登記を自分でおこなう
仲介手数料は上限が決まっているだけですので、下限は決まっていません。
そのため不動産会社によっては仲介手数料半額などになっている場合があります。
仲介手数料の負担を軽減したいのであれば、仲介手数料が安い業者を選択しましょう。
売却時には仲介手数料を値切るのは得策ではありませんが、購入時には仲介手数料を値切っても悪い物件を紹介されるような可能性は低いため、仲介手数料の安い業者を探すのもおすすめです。
また、ローンを利用しないのであれば、所有権移転登記も書類を集めて法務局へ行けば自分で手続きできます。
ローンを利用する場合には金融機関が購入者が自ら手続きすることを許可しない可能性があるので注意しましょう。
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まとめ
ワンルームマンション投資は流動性や価格の手軽さから、比較的若い人にも人気があります。
投資物件を決める際には、耐震基準やハザードマップなどを確認し、最低限の安全性を満たしているかを確認しましょう。
また、マンション価格は上昇しており、20年前の1.5倍程度になっています。
今後も価格上昇が継続すると考える方は、早めに投資を検討しましょう。
参考：https://www.bluebox.co.jp/colum/realestate-investment/oneroommansionkonyu-chuiten/
