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不動産担保ローンの申請をしたいと思っても、審査のプロセスや必要書類などわからないことが多いと感じている人もいるでしょう。
不動産担保ローンに限らず、審査のプロセスや必要書類に不慣れだと、どうしても審査落ちしてしまう可能性が高くなります。
そこで今回は、不動産担保ローンの審査について以下のポイントを絞って銀行員の私がわかりやすく解説していきます。
- 不動産担保ローンの審査基準
- 必要な書類とその詳細
- 審査のプロセスと各ステップで何が求められるか
- 審査に通るためのコツや注意点
不動産担保ローンに興味を持っているけれど、申請が拒否されるかもしれないという不安や、プロセスが複雑で理解しにくいと感じているなど、不動産担保ローンの申し込みを検討している個人や企業の経営者の人はぜひ参考にしてください。
なお今回の記事では、会社員などの個人が不動産担保ローンを利用する場合を中心に解説していきます。
事業資金で不動産担保ローンを利用する場合でも、審査基準や必要書類などは基本的に同じなので、「本人」については、個人事業主なら自分自身を、法人の場合は会社と代表者個人をイメージしながら読み進めてください。
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「審査基準」の基本事項
不動産担保ローンの審査基準は、原則として外部には非公開です。
これは住宅ローンや事業資金融資の審査と同じで、「審査ではココを見る」「◯が▲だと審査落ちになる」といった基準を知られてしまったら悪用される恐れもあり、公平で正しい審査ができなくなるからです。
しかし一般論として語られている審査の基準というものは存在しますので、それらを中心に解説します。
なおここからは銀行員として、現場で不動産担保やローン審査をする立場で説明します。
中には実際の審査基準なども含まれていますが「ここは本当です」とは言えません。
しかし銀行員からのリアルな説明なので参考にしてください。
不動産担保ローンの審査基準はゆるい？それとも審査なし？
一部ネット記事で「不動産担保ローンは審査がゆるい」「審査なし不動産担保ローンはどこ」といったように、まるで不動産担保融資には審査がゆるい、あるいは審査なしと言った内容ですが、そんなことはありません。
不動産担保ローンにはもちろん審査がありますし、極端にゆるくもありません。
ただ融資の種類によって審査の強弱、チェックポイントの多い少ないといった違いはあります。
不動産担保ローンの審査基準は住宅ローンとカードローンの中間くらい
不動産担保ローンも「ローン」という名前になっている通り、住宅ローンやカードローンなどと審査基準は多くが共通しています。
いっぽう名前の通り不動産担保を重視する点が特徴で、そうした点で考えるなら「不動産担保ローン審査基準のレベル感は、住宅ローンとカードローンの中間くらい」と表現できると思います。
ではこの点をイメージしながら、いくつかの審査基準を見てみましょう。
主な審査基準とその詳細
不動産担保ローンの審査基準はいくつもありますが、主なものは以下の3つです。
＜不動産担保ローン ３つの審査基準＞
- 返済の確実性〜年収、決算内容などの返済能力
- 破綻リスクの有無〜事故歴や過去の返済状況
- 担保の価値〜評価額と換金性、流動性
これを踏まえて、不動産担保ローンの審査基準は何を、どのようにチェックしていくのでしょうか？
それを探るには、不動産担保ローンの申込内容で「ご利用できる方」といった条件の説明にヒントがあります。
あとで詳しく説明しますので、ここではサラッと眺める程度で大丈夫です。【参考①】
ご利用いただける方
日本国内にお住まいで、次の条件をすべて満たす個人のお客さま
- お借入時の年齢が満 20 歳以上満 70 歳未満の方で、最終ご返済時の年齢が満 80 歳未満の方
- ただし、団体信用生命保険に加入されない場合はお借入時の年齢が満 20 歳以上満 66 歳未満、最終ご返済時年齢が満 75 歳未満となります
- 前年の税込年収が 200 万円以上の方
- 勤続または営業年数が 1 年以上の方
- 保証会社の保証が受けられる方
【参考①】
りそな銀行/りそなフリーローン（有担保型）/商品概要書/2.ご利用いただける方
審査基準1.返済の確実性〜年収、決算内容などの返済能力
審査基準のひとつに「返せるのか？」という返済の確実性があり、個人なら年収、法人なら決算内容で審査をします。
不動産を担保にするとはいっても、返済はあくまで借りた人がするわけで、返済のもとになるお金（これを「返済原資」とも表現します）はどうやって準備するか？という点は、住宅ローンやカードローンなど他のローンと同じです。
一般に住宅ローンでは1年間の返済額が年収の30％以内が理想形と言われていますし、カードローンでも消費者金融など貸金業者からの借入では年収の3分の1を超えてはいけない「総量規制」というものがあります。
（銀行以外、ノンバンクなど貸金業者の扱う不動産担保ローンも総量規制の対象になりますが、自宅以外が担保なら総量規制の対象外になる場合もあります）【参考②】
いっぽう不動産担保ローンの場合、基本的な考えは他のローン同様で、不動産担保ローンの年間返済額が申込者の年収に対してどの程度の割合か？が審査基準になります。
しかし「不動産担保ローンの場合は年収に対する返済比率は◯◯％」とはカンタンに言えません。
これは銀行、ノンバンクなど不動産担保ローンを扱う事業者で基準が異なるからです。
また基準を公表できないという意味でもカンタンには言えません。
そもそも住宅ローンでも「年収の30％程度が理想」というのは一般論であって、それが正しいかどうか？銀行員の私からのコメントは控えさせていただきます。
ただし、不動産担保では担保になる不動産の評価を加味して審査するので、返済比率だけでは審査が決まらないという側面もあり、担保があるぶん、全般的には、不動産担保ローンにおける返済比率や年収に対する割合などの審査基準は、住宅ローンよりは柔軟な傾向があるようです。
またこの点は事業資金を不動産担保ローンで調達する個人事業主や法人も同じです。
事業資金では会社員のようにシンプルな計算はできないのですが、基本的な部分としては利益＋減価償却（会社員なら年収に該当）で不動産担保ローンを何年程度で完済できるか？などと言った尺度で審査をします。
個人事業主や法人の場合でも、担保があることで決算内容などのマイナスがリカバーできれば借入も可能になるので、こうした点から「不動産担保ローンは審査がゆるい」「不動産担保ローン、審査なし」などと言った表現が生まれてくるのだと思われます。
参考に貼付した利用できる人の条件を見ても、会社員なら「勤続1年以上、年収200万円以上で団体信用生命保険に加入可能な人」と、条件は住宅ローンとほとんど変わりません。
そして繰り返しになりますが、不動産担保ローンは他のローンと同じく審査はありますし、ゆるくもありません。
【参考②】
日本貸金業協会/お借入れは年収の3分の1まで（総量規制について）
日本貸金業協会/総量規制が適用されない場合について
審査基準2.破綻リスクの有無〜事故歴や過去の返済状況
次の審査基準は「いままで契約通り返済できていたのか？」という破綻リスクの有無があり、この点は個人信用情報などでチェックします。
不動産担保ローンも「ローン」と名前がつくので、住宅ローンやカードローンと同じように個人信用情報をチェックします。
ローン返済や買い物代金のクレジットカード払い、あるいはリボ払いやキャッシングなどの返済が滞納して、複数回・長期化すると個人信用情報に記録されます。
他にも自己破産をした場合も記録が残り、こうした滞納（延滞）や自己破産などは滅多にないことであり「異動（通常とは異なる動き）」と呼ばれます。【参考③】
そして異動があると、新規のローン申し込みをしても審査を通過する可能性は低いので、俗に「ブラックリストに載る」という状況になるのです。
したがって、個人信用情報に異動などがある人（会社の利用でも代表者の個人信用情報がチェックされる）は不動産担保ローンの利用は難しいでしょう。
なぜかと言えば、異動などブラックリストになってしまうような人は「お金を借りて返せなかった（返さなかった）人」とも表現できるわけです。
したがって、たとえ不動産担保も重視して審査する不動産担保ローンでも、その審査基準では審査通過は難しいからです。
【参考③】
指定情報機関のCIC/信用情報開示報告書の見方
審査基準3.担保の価値〜評価額と換金性、流動性
不動産担保ローンの審査基準で重要な一つが担保の評価額です。
一般的に「土地の相場は路線価の1.2倍」とされていて、いっぽう借入の担保にする場合の評価は俗に「相場の半分程度」と言われています。
例）路線価で1億円する土地の相場は1億2千万円で、担保にする場合の評価は6千万円程度
これはあくまで一般論ですし、実際に不動産担保ローンでどの程度の水準になるのか？などはケースバイケースです。
またその評価する根拠や水準は部外秘の極秘事項なのですが、相場の6割程度というのも、それほど見当違いではないと思います。（ここは明言できないのですみません）
また担保にできる物件についてですが、こちらもどんな物件も担保にするわけではありません。
基本的に大都市圏など都会の物件や、地方でも県庁所在地などの大都市、あるいは駅近物件など、要は「売れ筋」の物件が優先されます。
これも不動産の担保を重視した融資なので、万が一返済できなかった場合、当然ながら担保になった不動産を換金して融資金の回収をするので、売れやすい物件が良いわけです。【参考④】
もちろん大都市の優良物件しか担保にしないと決まったわけではなく、実際には不動産担保ローンを申請する金融機関やノンバンクの審査基準に基づくので、自分で確認する必要があります。
ご利用いただける方
- 首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市に担保提供可能な居住用不動産があり、当社所定の資格・要件を満たす方に限ります
- 当社住宅ローンプラザへ来社可能な方。住宅ローンプラザの所在地はこちら
- 借入時に満30歳以上60歳未満で、最終返済時80歳未満の方
- 同一勤務先に3年以上勤務している方（自営業の場合は、営業開始後3年以上経過している方）
- 前年度の税込み年収（自営業の方は所得）が700万円以上で、返済期間中、安定した収入が見込める方
- 団体信用生命保険に加入可能な方
※首都圏は東京・神奈川・千葉・埼玉の各都県、近畿圏は大阪・兵庫・京都・滋賀・奈良・和歌山の各府県に限ります。
なお、首都圏・近畿圏は、東京・大阪の中心部までの公共の交通機関（電車・バス）を利用した所要時間が東京でおおむね1.5時間、大阪で1時間以内のエリアとします。（ただし、上記地域内でも取り扱いできない場合があります。）
※居住用不動産とは、自宅に限らず、お客さまおよびご家族名義で所有の一戸建て、マンション、アパートも対象です。
【参考④】
オリックス銀行/不動産担保ローン商品説明書
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必要書類のリストと説明
次に不動産担保ローンの申請に必要な書類と、その必要性について説明します。
申請に必要な書類の一覧
申請に必要な書類は、そのまま融資審査に必要な書類でもあります。
基本的に不動産担保ローンも最初の段階では自己申告だけの申込からスタート（詳細は後述）するのですが、結局その申込の内容（年収や勤務先など）の裏付けとなる書類が申請には必要になります。
＜不動産担保ローン・申請に必要な書類＞
- 本人確認書類（いずれか一つ、または組み合わせて必要になる場合も）
- 住民票
- 印鑑証明書
- 収入の証明書類
- 納税の確認資料
- 借入資料
本人確認書類（いずれか一つ、または組み合わせて必要になる場合も）
運転免許証、健康保険証、マイナンバーカード、住民基本台帳カード（写真付）、申請者本人であることの裏付けで、写真付きの身分証明であることが基本。
住民票
ローン申請に記載された住所地に居住しているか？を確認するための書類、また家族構成も申請通りか確認できる。
印鑑証明書
借入の申込という大事な事柄は、本人の申し込み意思の確認という意味で実印を押す場合が多く（住宅ローンも同じ）印鑑証明書はその実印を証明する書類となる。
収入の証明書類
申請にある収入の証明となる。会社員なら源泉徴収票となり、勤務先で発行してもらうので、結果的に現在勤務していることの証明にもなる。また個人事業主に確定申告書や法人決算書の場合は税務署に申告をして受付済みのしるし（税務署収受印）があるもの、あるいは電子申告ならメール送付した控えなどが必須となる。
納税の確認資料
税金の滞納がないことの証明になる。税金の滞納があると、所有する不動産に対して税金滞納による差押をされる恐れもあるため、新規融資の審査では滞納税金をチェックする。特に担保になる予定の不動産は、その固定資産税の未納がないか？を重視される。
借入資料
審査で返済比率を計算するときには、現在の借入れも重視されるので、申請書には記入が必須になっていて、その証拠となる。また返済明細とその返済口座（通常6ヵ月から1年分のコピーが必要）の動きを付け合わせれば滞納がないか？も確認できる。
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審査プロセスのステップバイステップガイド
次に、不動産担保ローンの審査プロセスをまとめてみました。
事前審査（一次審査、仮審査）
申込みが受け付けられると、まず個人信用情報の「異動」を調査します。
ちなみに個人信用情報の調査については、ローン申込書（申込フォーム）であらかじめ同意する形式になっています。
また個人信用情報と同様に、法人でも手形小切手の不渡りがないか？や、独自のデータベースである程度の情報（売上など大まかな業況も分かる場合がある）は入手できるので、ここでチェックをします。
これらを「事前審査」（「一次審査」「仮審査」とも）と呼び、要は本格的な審査の前に「ふるいに掛ける」わけです。
一次審査がOKになるとメールなどで連絡が来て次のステップに進みます。
現地調査と担保の評価
担保になる予定の土地や建物を、銀行やノンバンクの担当者が現地調査します。
調査をするのは銀行なら銀行員だったり、グループ内の不動産関連会社の社員だったりします。
ノンバンクも社員が調査するのが基本ですが、最近は銀行・ノンバンクも、専門の調査会社などに現地調査を委託するケースが増えています。
ちなみに現地調査とは言っても、何人もゾロゾロと、税務調査のようにものものしいものではなく、たいていは担当者一人だけです。
その服装も軽装（専門会社はラフな私服の場合も）で、手にするのも少量の資料やノートパソコンやタブレット端末程度で、担保の現地調査とはわかりにくいかっこうです。
ちなみに現地調査は事前に本人や不動産所有者に調査の承諾をもらってから訪問（仮審査OKの連絡時に、現地調査について説明と同意を求められる）するわけですが、基本的には道路の反対側あるいは門の外側から、遠目に見て数枚写真を撮る程度です。
基本的に同席は不要ですし、実際いつ来たのかわからない程度の地味なものです。
そして現地調査が終わると、担保になる不動産の評価を決める作業になります。
審査（本審査）
一時審査→現地調査→担保評価まで進むと最終的に審査をして融資をするかの判断と、金利などの条件を決定します。
個人なら年収や勤務先などを、そして個人事業主や法人では決算書などで業績推移を見て、そして担保評価と合わせて融資の審査材料にします。
この審査を一次審査に対して「本審査」などとも呼びます。
なお審査に必要な資料を提出するタイミングは銀行・ノンバンクあるいは事業者によっても異なりますが、仮審査がOKとなったあと、本審査の前に資料を提出するケースが主流です。
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不動産担保ローンの審査基準とは？～通過のコツや注意点
続いて審査をスムーズに通過するためのコツ（裏技やマル秘テクニックではありませんが、知っておくだけでも役に立つ情報です）や、逆に注意すべき点を説明します。
審査通過のコツ、スムーズに通過するためアドバイス
コツと言ってもいろいろあるので、箇条書き的に代表的なものを並べてみました。
＜審査通過のコツや注意点＞
名前や住所は印鑑証明通り！
不動産担保ローンでは申請や契約に記入するのは印鑑証明書、住民票に記載されている通りの住所や氏名を記入するのが基本です。
普段使っている氏名の漢字が旧字体（渡辺→渡邊・渡邉 高橋→髙橋 など）の場合はその通りに記載する必要があります。
また住所も「〇〇町1-2-3」が「〇〇町1丁目2番3」と記入が必要な場合もあります。
書き慣れていないと書き間違えてしまうこともあり、大事な書類ですぐに予備が準備できない場合などでは、応対する銀行員などに悪い印象を与えてしまうこともあります。
もちろん対応する職員の個人的感情で審査が変わることはありませんが、スムーズに進まなくなるのは間違いありませんので注意が必要です。
必要書類を準備するときは「マイナンバー・本籍無し」が基本
住民票や確定申告書などにはマイナンバーの記載箇所がありますが、銀行など融資の申請で提出する場合はマイナンバーなしが基本です。
したがって住民票なら役所などの窓口で発行を依頼するとき「マイナンバー無し」と指定する必要がありますし、確定申告も同様になります。
また本籍地もマイナンバーと同じで、住民票発行時には本籍記載なしで依頼してください。
もし、マイナンバーや本籍記載になってしまった場合も申請書類としては受け取ってくれますが、実務的には受け付けた銀行側でマジックなどで黒塗りします。
ただし提出前に自分で黒塗りすると、何かを隠蔽していると疑われかねないので、自分で塗ることはせずに「マイナンバーの記載があります」と一言付け加えるだけで大丈夫です。
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まとめ
最後に、不動産担保ローンがどんな人に合っているか？銀行員の視点からお話しして、記事のまとめとします。
まず自宅以外の不動産も、必要な資金を手に入れるために活用することができます。
たとえば、相続して地元にそのままの不動産で、自分の実家だが今は空き家になっている場合などは、まさに有効活用と言えるでしょう。
また個人事業主で貸金業から借入中の人は、追加融資を受けるのが難しい状況の人もいるでしょうが、担保にできる自宅以外の不動産がある、あるいは例外的に認められる状況である（前出「総量規制」）など、不動産担保ローンで資金調達が可能となるかも知れません。
