不動産情報サイトなどで「告知事項あり」という文字を見たことがある人も多いのではないでしょうか？
告知事項ありとは、簡単にいえば事故物件などのことです。
事故物件と聞くと、抵抗感を覚える人も多いですが、告知事項ありの物件にはメリットもあるので、メリットとデメリットを理解した上で、居住を決めることが重要です。
この記事では、どのような瑕疵が告知事項に該当するのか、また、告知事項ありの物件の選び方を解説していきます。
告知事項ありとは？
不動産における「告知事項あり」とは、不動産に関して、契約する前に告知しなければならない事情のことです。
例えば、物件で事故が事件があり、人が亡くなった場合や、周辺環境に嫌悪を感じる事情がある場合などを示します。
宅地建物取引業法の第35条では告知事項について、書面などに記載しなければならないと明記されています。
告知事項は、借主が当該不動産を借りるかどうかの意思決定に重要な影響を及ぼすものであるためです。
したがって、不動産に告知事項がある場合には説明するとともにその内容を書面にします。
なお、告知事項については「事故物件」「特別募集物件」「心理的瑕疵ありなどと表記することもあります。
告知事項に該当するもの
告知事項には次の4つの瑕疵が該当します。
- 心理的瑕疵
- 環境的瑕疵
- 物理的瑕疵
- 法的瑕疵
告知事項にはどのような不動産の瑕疵が該当するのか、4つの瑕疵について具体的に解説しています。
心理的瑕疵
心理的瑕疵とは、物件を借りるにあたって、心理的な抵抗を感じてしまう事情のことです。
例えば次のような事情が該当します。
- 部屋で人が自殺した
- 殺人があった
- 火災があった
- 事故や事件の現場となった
心理的瑕疵というと、人が亡くなった物件というイメージを持つ方も多いですが、心理的瑕疵は人が亡くなった物件ばかりではありません。
死亡していなくても、事故や事件で、人が心理的な抵抗感を持つ事情があるのであれば、それは心理的瑕疵に該当します。
なお、国土交通省は心理的瑕疵についてガイドラインを公表しています。
ここでは、以下のようなものは心理的瑕疵に該当しないことが定められています。
- 病気や老衰などによる室内での自然死や日常生活のなかでの不慮の死
- 室外で起きた死亡
- 対象物件に関係しない死亡事故
- 共用部分で発生してから3年以後の事件・事故
例えば、元居住者が部屋の外である駐車場で死亡していた場合には、告知事項に該当しません。
なお、遺体の状況や事件・事故と区別がつかない場合は、告知事項に該当します。
また、借主から事故の有無について聞かれた場合には、人の死亡があった場合にはその旨を告げる必要があります。
参考：国土交通省｜「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
環境的瑕疵
環境的瑕疵とは、物件の近くに以下のような嫌悪施設があることです。
- ごみ処理場
- 火葬場
- 刑務所
- 軍事施設
- 空港
- 墓場
- 指定暴力団事務所等
これらが物件の近くにある場合には「環境的瑕疵がある」と告知事項として告げなければなりません。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、賃貸物件そのものに問題がある状態です。
- 雨漏りがする
- アスベストを使用している
- シロアリが発生している
- 耐震強度が不足している
- 土地が土壌汚染されている
これらは物理的瑕疵として、告知事項に該当します。
法的瑕疵
法的瑕疵とは、借りようとしている建物が違法状態にあることを指します。
- 再建築不可の場所に建築されている
- 物件そのものが違法建築である
これらが該当します。
ただし、物理的瑕疵は不動産売買では重要になりますが、賃貸の場面ではそれほど重要ではありません
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告知事項ありの物件の3つのメリット
告知事項ありの物件と聞くと、ネガティブなイメージを持つ人が多いですが、実は告知事項ありの物件には次の3つのメリットがあります。
- 部屋が綺麗
- 賃料が安い
- 立地がよい
告知事項ありの物件の3つのメリットを詳しく解説していきます。
部屋が綺麗
告知事項ありの物件は他の部屋よりも、リフォームがしっかりと施されており、部屋が綺麗という特徴があります。
事故や事件があった部屋は入念にクリーニングとリフォームを施す傾向があるためです。また、事件や事故の規模が大きく、該当箇所だけでは汚れや臭いが取れないという場合は、部屋全体をリフォームすることもあります。
必ずではありませんが、告知事項ありの物件は他の部屋よりも綺麗な状態になっていることが多いのはメリットです。
賃料が安い
告知事項ありの物件は他の部屋と比較して賃料が安いのもメリットです。
告知事項があると、どうしても借り手が減ってしまうので、家賃収入を確保するために家賃を引き下げる傾向があるためです。場合によっては「家賃半額」というケースもあります。
生活費を抑えたい人の中には、あえて告知事項ありの物件を選んでいる人も存在します。
立地がよい
告知事項ありの物件は、空き部屋が出にくい人気の立地に住める可能性があるのもメリットです。
告知事項ありの物件は入居希望者が少ないので、人気エリアでも空き物件として残っているケースが多いためです。
しかも相場よりも安い家賃で住めるので、立地のよい場所への居住を希望する人にとってはメリットでしょう。
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告知事項ありの物件の2つのデメリット
いくら安く優良な物件に居住できるといっても、やはり告知事項ありの物件にはデメリットもあります。
- 入居後に瑕疵が気になる
- 住居がネットなどで公開されている可能性がある
告知事項によっては気分のよいものではない可能性がありますし、ネットなどでアパートの住所が公開されていることもあります。
告知事項ありの物件の2つのデメリットについても理解しておきましょう。
入居後に瑕疵が気になる
心理的瑕疵について、やはり入居後に気分が悪いと感じるかもしれません。
少しの風や物音で瑕疵のことが気になってしまい、ストレスになることも考えられます。
また、環境的瑕疵のある物件では、洗濯物を外に干せない、窓を開けると部屋が臭くなるというケースもあります。
自宅にいながらストレスを抱えるということは、かなりの精神的・肉体的に負担になりますが、賃貸物件から引っ越すのもお金がかかるので簡単には引っ越せません。
「大丈夫だろう」と軽い気持ちで借りたものの、後から後悔する可能性があるので、慎重に検討すべきです。
住居がネットなどで公開されている可能性がある
事故物件などを一覧にしているサイトも数多くあります。
そのため、告知事項ありの物件を借りると、自宅の住所がネットで公開されている可能性がある点に注意しなければなりません。
自宅の住所がネットで公開されていること自体、気分のよいものではありませんし、場合によっては面白半分で人が外から部屋の様子を覗く可能性もあります。
このような理由から、告知事項ありの物件はトラブルが起こる可能性もあります。
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告知事項ありの物件の3つの特徴
告知事項ありの物件はお得だから探したいという方も、告知事項ありの物件は避けたいという方も、告知事項ありの物件の特徴を理解していなければ、見つけることも避けることもできません。
不動産情報サイトなどで物件を比較する際、次のような特徴のある物件は告知事項ありの可能性が高いといえます。
- 告知事項ありと掲載されている
- 家賃が相場より安い
- フリーレント期間が長い
告知事項ありの物件の3つの特徴を詳しく見ていきましょう。
告知事項ありと掲載されている
物件の情報に「告知事項あり」とそもそも掲載されているケースです。
告知事項があるのであれば、その旨を物件情報に記載しなければならないと決められているため、告知事項がある物件には必ず「告知事項あり」と記載されています。
ただし、ただ「告知事項あり」と記載すればよいだけですので、内容までは物件情報からは分かりません。不動産会社の担当者へ確認してみましょう。
家賃が相場より安い
家賃が相場よりも安い物件は、告知事項がある可能性があります。
告知事項がある物件は入居者が集まらないため、入居を確保するために家賃を引き下げる傾向があるためです。
どの程度家賃を引き下げるかは大家によって異なりますが、一般的には1割〜5割程度の引き下げがおこなわれるといわれています。
周辺相場よりも家賃が安い物件や、同じ建物の他の部屋よりも家賃が安い場合には、告知事項ありの可能性があります。
フリーレント期間が長い
フリーレント期間とは、無料で部屋を借りられる期間のことです。
入居者を集めるためにフリーレント期間を設定している物件は多いですが、通常、フリーレント期間は1ヶ月程度です。
しかし、告知事項ありの物件は、入居者を集めるために、2ヶ月〜3ヶ月程度の期間を設定しているケースも少なくありません。
あまりにフリーレント期間が長い物件は、告知事項ありの可能性があるでしょう。
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まとめ
不動産に事件や事故があった場合や、近くに嫌悪施設などがある場合には、物件を貸す前に告知しなければなりません。
告知しなければならない事情を抱えた物件を「告知事項あり」とか「事故物件」といいます。
告知事項ありの物件は、確かに過去に事件や事故を原因として人が死亡しているケースが多いため、あまり気分のよいものではありません。
しかし、家賃が安く、部屋が綺麗で立地もよいなどのメリットがあるのも事実です。
大切なのは、告知事項ありの物件を見極めることですので、「告知ありの表記がある物件」や「家賃が安い物件」「フリーレント期間が長い物件」などを見つけたら、告知事項の内容を確認するようにしてください。
