【現役銀行員が解説】実際にあった事故物件から紐解く、隠れた「瑕疵」を見破るポイントとは？

住宅ローンで自宅を探している人や、不動産投資をしている、あるいはこれから不動産投資を始めようと検討中なら「瑕疵」「事故物件」という言葉を避けては通れないでしょう。

いやそれとも、もしかしたら瑕疵や事故物件について調べる中で、この記事に出会ったのかもしれません。

そこでこの記事では、不動産の隠れた瑕疵と、隠れた瑕疵を見破るために必要なことを解説します。

私は勤続30年以上の銀行員であると同時に、読む人に有効な情報提供をしたいとライティングもしています。

また銀行員の仕事として、これまで多くの不動産物件を調査し、評価してきました。

今回はそうした私の経験や実際に出会った瑕疵のケースも盛り込みながら、瑕疵について解説していきますので、ぜひ参考にしてください。

「瑕疵」「事故物件」～まず定義や特徴を知るところから

まず瑕疵や事故物件など、言葉の意味や定義の部分から始めましょう。

瑕疵とは？

瑕疵（かし）、直接の意味は傷・欠点・不具合などです。

これがビジネスでは成果物に問題点がある場合や、今回の記事でテーマになっているように不動産が何らかの問題を抱えている状態を指します。

法律の用語としての瑕疵は、「本来であれば完備されているはずの機能あるいは要件が満たされていない状態」を意味し、ここから「瑕疵担保責任」（詳細後述）という言葉も発生しています。

「瑕」は傷や欠点を意味する字で「玉に瑕（たまにきず）」などという表現が知られています。

「疵」も傷や欠点（一説には生き物のキズを「傷」、モノあるいは状態としてのキズを「疵」と使い分けるとも）を意味するので、瑕疵は「キズキズ」つまり深刻なキズだと表現していることになります。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ～価格交渉や契約時の注意点

2020年の民法改正で、不動産取引について大きな変更がありました。

それが瑕疵担保責任から不適合責任への変化です。

改正前は「瑕疵担保責任」といって、買主が発見できないような瑕疵（これを「隠れた瑕疵」と呼ぶ）があった場合は、買主が売買を取りやめたり、あるいは損害賠償請求もできました。

ただし上記したように「隠れた瑕疵」である必要があり、購入した物件に想定外の欠陥があることが判明しても、隠れた瑕疵に該当しなければ買主が泣き寝入りといったケースもあったようです。

こうして不都合を防止し、買主を保護する意味合いから、改正後の民法では「隠れた瑕疵」という概念を排除し、とにかく物件の内容が、当初見込まれていた契約内容に見合っていない（不適合）場合には、売主の責任を追及できるようになったのです。

（＊この記事では表現をシンプルにするため「瑕疵」という言葉については、契約時にはわからない、見抜けない、あるいは意図的に隠された、という意味での「隠れた瑕疵」を、実例も交えて解説しています。）

また売主への責任の求め方も、改正前の民法では損害賠償請求か契約解除の2つしかなかったのですが、改正民法では更に2つの方法「追完請求」と「代金減額請求」も追加されました。

重要事項説明書では瑕疵、契約不適合はどのように書かれているか？

ではここで、重要事項説明書には瑕疵や契約不適合についてどのように書かれているのか？いくつか文例を紹介します。

（注・筆者調べによるものであり、実際に取引で用いられる文面とは必ずしも同じではありません）

（筆者注：地下鉄の真上の土地は、無許可の掘削を禁じるなど一定の権利である「区分地上権」が設定される場合があり、同時に土地所有者に対し使用料・地代などが支払われることもある。これは電柱・電話線柱などを設置する場合と同じ）

4つある瑕疵～事故物件もそのひとつ

ひとことで瑕疵と言っても、法令などでは以下のように4種類の瑕疵があるとされています。

＜瑕疵の種類＞

1. 法律的瑕疵
2. 物理的瑕疵
3. 環境的瑕疵
4. 心理的瑕疵

法律的瑕疵

法律的瑕疵とは、土地や建物などに法律上、何らかの制限が定められている場合などにより、自由な使用収益（不動産を自分や誰かのために使うこと）が阻害されるような状態を指します。

たとえば建築基準法で、建ぺい率や容積率を超過しているような建物は「違法建築」となり、法律的瑕疵となりますし、都市計画法で市街化調整区域（原則として特別な許可を得ている例外を除き、建物を建ててはいけない地域）に建物が無許可で存在しているのも法律的瑕疵の一例です。

ただし、建築当初は適法だったものが法改正で違法状態になってしまったケースなどは「既存不適格」と呼ばれ、もともとあった状態のまま使用を続けるだけなら、直ちに違法とはされない場合もあります。（＊増改築や用途の変更は原則不可能）

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、建物の耐震強度が不足していたり・シロアリ被害で劣化していたり、などといったケースです。

土地なら土壌汚染（以前は工場があり、化学物質が地中に浸透している可能性があるなど）や、建物を取り壊した埋蔵物（即に言う「ガラ」）などがその例です。

環境的瑕疵

その物件自体に瑕疵はなくても、周囲を取り巻く環境に大きな問題がある場合を環境的瑕疵と呼びます。

環境的瑕疵は近隣にある施設などの騒音や振動、異臭、あるいは暴力団事務所が近いといったケースも含まれます。

具体例としては、鉄道や道路などの騒音や振動、あるいは工場や養豚場などの臭気（におい）が直接感じられるもので、いっぽう墓地や、刑務所、あるいは風俗店なども環境的瑕疵の要因とされます。

これらに共通する「周りから嫌がられる施設」といった意味で「嫌悪施設」などとも呼ばれます。

またこれらの嫌悪施設は人によっても好悪の感情や心理的負担の個人差もあるので、次に説明する心理的瑕疵と並んで、実は結構厄介な瑕疵とも言えます。

心理的瑕疵

物件で自殺や殺人事件などがあり、そこに住む人に与える精神的な嫌悪を心理的瑕疵と呼び、俗に「事故物件」と呼ばれるものがこれに該当します。

ちなみに事故物件という言葉は法律用語ではなく、不動産業者や金融機関などの業界用語といった位置づけなので、たとえば不動産の内容を説明する「重要事項調査報告書」では事故物件という言葉は用いずに、「心理的瑕疵」あるいは「事故や事件の有無」などと表現されています。

ただし、人によって心理的瑕疵と感じるか？あるいはその感じ方の度合いも異なりますし、中には好んでそういった事故物件を求める嗜好の人もいますので、「線引き」がむずかしい瑕疵でもあります。

また心理的瑕疵、事故物件では「告知義務」が重要になります。

告知とは相手に告げることで、不動産の瑕疵について重要事項説明書では「告知事項」「容認事項」といった表現で説明されています。

心理的瑕疵については、明確な法的根拠が定められていませんが、一般にはたとえば物件で自殺が発生した場合、賃貸物件なら3年、売買なら6年経過までは告知する義務が必要だとされています。

また、事故や事件が起きたあと、最初に入居または購入する人には告知する義務がありますが、その次の人（最初の人が退去し、2番目に借りることになった人あるいは転売などで2番目に購入する人）には告知義務はないとされています。

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瑕疵を見破る4つのチェックポイント～銀行担保調査からのヒント

チェックポイント1.物件の前後を見る

ここからは不動産を前後左右といろいろな方向から見るイメージで説明していきますが、前後とは土地の出入口のことです。

一般に土地は建築基準法で定められた道路に接している、つまり道路から入り口を通って土地にたどり着けなけらばいけないことになっています。

これは一説に消防自動車が消火活動をするため、その土地まで入れるようにとの観点で、道路の幅（幅員・ふくいん）は4m以上で、入口（間口・まぐち）は2m必要です。

（消防車の車幅が2mだからという説・諸説あり）

土地が道路に接していないと建物が建てられないので、こうした土地を「無道路地」などと呼び、当然ながら瑕疵（法律的瑕疵、物理的瑕疵に該当）となります。

無道路地は土地としての価値はほぼゼロなので売り買いされることはほとんどありませんが、中には道路に関する重大な瑕疵のある土地も存在します。

【事故物件・ケース1】役所が絡むと「はしごを外される」ことも

古くからあった農家の家を取り壊し、住宅用の更地として分譲販売された土地がありました。

その土地と道路の間に官有地（市が所有者）があり、分譲地側に払い下げられる予定で売買が進んでいました。

ところが市の方針が変わったとかで、払い下げの予定が白紙状態に戻り、その土地は無道路地で建物が建てられない状態となってしまったのです。

もともと建っていたのは江戸時代からあった建物で、建築基準法施工前から存在していたので問題はなかった（上述「既存不適格」）ということでした。

幸いというか、このケースでは銀行が土地購入資金として分譲販売する業者に融資をしたもので、まだ土地購入者などのエンドユーザーには売却されていなかったのですが、現在もこの業者は建物が建てられなくなった土地を抱え「はしごを外した」市に対し、土地の払い下げ交渉をしていますが、明確な解決時期は見えていないようです。

（はしごを外す＝高いところに登って作業していたのに、いきなりハシゴを外されて孤立してしまう状態になぞらえて、仲間から孤立したり、交渉相手から裏切られたりすること）

チェックポイント2.物件の左右を見る

左右とはお隣、あるいは周囲という意味です。

まず隣地との境界は土地で争う原因の中でも大きな一つです。

もちろん売買のときも重要なのですが、こちらは重要だからこそ売買の前に売主が隣地と境界を再確認することもあります。

いっぽう周囲の施設については、目に見えない遠い場所でも問題になることがあります。

【事故物件・ケース2】山を越えて「香り」が

これは中古住宅を購入する住宅ローンの担保として、私が現地調査をしたケースです。

現地に着いたのは平日の午後、早速担保になる住宅の土地や建物を調べ、写真撮影などをしていたところ、通る人の何人かが鼻をつまみ始めました。

最初は気づかなかった私も、それが獣などの匂いだとわかりました。

その日は風があり（といっても強風や防風などのレベルではなく、そよ風程度でした）近所の人に聞いたところ山の向こうにある養豚場から、風向きや風速によって「香り」（悪臭）が漂ってくるとのことでした。

養豚場と物件は直線距離で1キロ以上あり、重要事項説明書には記載がなくても問題ないほど離れていたので、意図的に隠したとは思いたくありませんでしたが、不動産に携わるものとして、売買を進めようとした業者（おそらく周囲の環境を調査して、事前に匂いのことは把握していたと思われる）の姿勢には疑問を覚えました。

銀行は担保調査や審査の段階でこういった想定外の事実をつかんでも、軽々しく顧客に伝えることありません。

（売買の妨害をしたなど業者とのトラブルに発展する懸念があるため）

しかし、何度か自分で現地を見に行った顧客本人が匂いに気が付いて、売買は取りやめになりました。

チェックポイント3.物件の上下を見る

上下とは文字通り上と下、上は上空のことで、たとえば空港周辺や、米軍機・自衛隊などの飛行ルートにあたる地域では通過時の騒音はシビアな問題です。

しかしこうした騒音はその土地だけの問題ではなく、周辺一帯に共通しているので、路線価など不動産売買の価格要素になる数値ではこうした騒音が盛り込まれていて、瑕疵とまでは言えません。

（重要事項説明書にも航空機の騒音は詳細に記載されるが一般的です）

【事故物件・ケース3】

これは土地の下、つまり地価の問題ですが、こちらは過去にいくつか大きな問題になったり、土地の陥没で災害に発展したりといった事例があります。【参考①】

土地の下を地下鉄や道路のトンネルがある場合は、もちろん安全対策は講じているでしょうし、使用料など（上述「区分地上権」）も支払われているとしても、安全に絶対ということはないので、瑕疵とは言わないまでも地下には注意が必要という例です。

【参考①】
NHK首都圏ナビ/東京・調布市 道路陥没 地盤補修の状況は 外環道トンネル工事どうなる
朝日新聞デジタル/博多駅前の道路３０ｍ陥没、大量の水流入　地下鉄工事中

チェックポイント4.物件の過去・未来を見る

物理的瑕疵でも触れましたが、その物件には何があったかという「昔」と、これからどうなるのかという「未来」も見る必要があります。

ここでいう未来とは、たとえば物件の近くに道路の計画があり、数年後あるいは数十年後に物件は道路沿いになる場合、そうなってからの騒音などを考えておく必要があります。

（重要事項説明書には道路計画など物件に影響が生じる可能性があるものは記載されているのが一般的です）

【事故物件・ケース4】

こちらは物件の「過去」の話です。

私がマンション建設予定の融資で担保になる物件として、数年前から売りに出ていた工場を調査したときのケースです。

一般に土壌汚染は、その地域や市町など公共団体により土壌汚染が懸念される地域や、土地の開発などには制限が課せられる、あるいは許可が必要な土地などが指定され、そうした地域は公式HPなどで公表されています。【参考②】

いっぽうそういった土壌汚染地域ではなく、ひとつの工場跡地など今回のようなケースは個別に申請を受けてから、市などが土壌汚染について調査をします。

ただしあくまで個別のケースなので申請がない限り、つまり頼まれなければ役所も動かないのが実態です。

土壌汚染の有無を考える場合、たとえば工場なら何を作っていたか？などから考えるのですが、私の調査した工場跡地はやはり土壌汚染が心配される製品の生産工場でした。

不動産担保としての調査は完了しても、土壌汚染については銀行で動くわけにもいかず、購入を希望していた不動産業者（融資予定だった銀行の取引先）が市に調査を申請しましたが「調査までに審査や事前準備が必要で、審査が完了しても調査の着手は最短でも5年後」と役所からの回答でした。

さすがお役所仕事と言うべきか、銀行からお金を借りても、最低で5年間は売り出せないし、5年たったからといっても調査してもらい、万が一土壌汚染が判明したらと考えた顧客は購入をあきらめました。

【参考②】
大田区/土壌汚染情報公開台帳

購入前に行うべき調査や質問リスト

上記4つのポイントを踏まえ、私たち銀行員は独自のチェックリストでその不動産の評価に影響するポイントや瑕疵の有無を「指さし確認」のごとく事細かに調べ上げます。

ここで実物を公表することはできませんし、またそのごく一部だけですが、エッセンスを抽出して、一般の皆様でも使えるようなチェックリストにしてみました。

＜購入前のチェックリスト＞

• 物件まで車でたどり着けるか？
  （解説）自動車で物件までたどり着けるなら、まずその物件は道路に接していると考えられる。
  またたどり着けても回り道や障害が多ければ利便性は低い可能性がある。
• 徒歩10分は時間でなく距離で検証する
  （解説）歩く速度は人によりばらつきがある。徒歩1分は80mと言われているので、時間ではなく距離で検証する。
  最近はスマホの地図アプリなどで徒歩の所要時間と直線距離がわかる。
  重要事項説明書や物件チラシの数字とあまりにかけ離れている場合には（徒歩〇分がやけに短い、つまり「盛っている」かも？）、その信憑性も確認する必要がある。
  また、そもそも本当に歩いて駅まで通える土地なのか？自転車なら可能なのか？自動車がないと無理なのか？など自分の足で歩いてみればいろいろなことが見えてくる。
• 現地でやたらと「どちら様？」「何してるんですか？」と声をかけられたら要注意
  （解説）近所に「うるさがた」の人がいる、あるいは閉鎖的で新参者に冷たい土地だと住みにくいかもしれない。
  またこれと同様に周囲の壁や電柱に「駐車禁止・見ているぞ」など物騒なチラシがあるような土地も住みやすさは疑問が残る
• たいていのことはネットが教えてくれる
  （解説）法的瑕疵（市街化調整区域か？道路は？）や土壌汚染（上述）あるいは「埋蔵文化財包蔵地」（土地に遺跡など埋蔵文化財がありそうな土地が指定され、造成工事には許可が必要で、遺跡が出た場合には工事が中止されることもある）などはたいてい役所のHPで公開されている。【参考③】
  公開されていない場合でも役所に出向けば見せてもらえる。
  また物件は平坦でも、近くに斜面があって土砂崩れの危険性があるとか、大雨になると洪水の危険性があるなど災害の危険性もハザードマップでわかる。
  銀行の担保調査でハザードマップは評価に大きく影響する。

【参考③】
（用途地域）浦安市/地理情報システム
（埋蔵文化財包蔵地）東京都教育委員会/東京都遺跡地図情報
（ハザードマップ）横浜市/横浜市行政地図情報提供システム

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まとめ

今回は瑕疵、事故物件に焦点を当てて解説してきました。

瑕疵とは言っても、必ずしも「ダメ、悪いこと」ではありません。

大事なのは瑕疵や事故物件を見分けるための知識を身につけ、自信を持って不動産選びができる眼を持つことだと、銀行員は考えています。

また、担保の調査をする銀行員のような眼で物件を見ているうち「目利き」となり、もしも瑕疵物件を購入する場合であっても、そのリスクを理解し、自分が許容できる、対処できるものであれば適切な価格交渉や対策を講じることもできるのではないでしょうか。

この記事がその参考になれば幸いです。