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住宅を購入する時、戸建てとマンションのどちらを選んだらよいか迷いますよね。
この記事では、戸建てとマンションの価格と資産価値、維持費用、間取りと住み心地、ライフスタイルを比較しています。
戸建てとマンションのメリット、デメリットを知ったうえで、あなたのライフスタイルに合わせた選択をしてください。
戸建てVSマンション 価格と資産価値を比較
まず、戸建てとマンションの平均的な価格と資産価値を比べてみましょう。
戸建てとマンションの平均的な価格帯
首都圏の平均的な中古戸建住宅と中古マンション（どちらも築0〜5年）を比較した場合は次のような数字になります。
| 戸建て | 土地119.58㎡建物97.05㎡ | 4,821万円 |
| マンション | 専有部分63.09㎡ | 6,638万円 |
引用元：
築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）の以下のデータで比較
■ローデータ②
図表７ 中古戸建住宅成約状況（万円、㎡）
図表６ 中古マンション成約状況（万円、㎡）
レインズデータライブラリー
単純に物件価格だけを比較すると、戸建ての方が安いし広い面積を確保できることになります。
また、上記の価格に加えて、戸建てやマンションを購入する場合は様々な諸費用がかかります。
次のような費用です。
- 印紙税（不動産売買契約書に貼る収入印紙のこと）
- ローン借り入れのための費用
- 登録免許税、司法書士報酬などの登記費用
- 仲介手数料
- 不動産取得税
- 固定資産税精算金
- 火災保険、地震保険などの保険料
これらの費用は、購入する不動産の価格により異なります。
価格が高いほど費用も高額になります。
戸建てとマンションで大きく異なるのは、保険料です。
一般的には、戸建ては木造が多いため、火災保険も高くなりがちです。
鉄筋コンクリート造などであるマンションは保険料が安くなります。
さらに、マンションでは、上記に加えて、修繕積立関係の費用が必要です。
新築マンションでは、修繕積立基金と言い、数十万円の負担を求められることがあります。
中古マンションでも、前の所有者が修繕積立金を滞納していた場合は、滞納額の支払いを求められてしまうこともあります。
おおむね物件価格の5〜10％ほどをこうした諸費用にかかるお金として計画する必要があります。
資産価値はマンションの方が維持しやすい
木造一戸建てと鉄筋コンクリート造のマンションの税法上の耐用年数は次のとおりです。
| 木造一戸建て | 22年 |
| 鉄筋コンクリート造のマンション | 47年 |
単純に比較すれば、マンションが長く資産価値を維持できることになります。
不動産取引市場でも、築20年を超えた木造一戸建ては、土地だけの価格でなければ売れないこともあります。
ただ、最近では、木造一戸建てでも強固に建てられていますから、基礎や躯体の機能は20年を超えても維持できますし、内外装をリフォームしたり、設備を交換したりすることでさらに長く住み続けることができます。
将来の売却や賃貸を考えると、立地条件も重要です。
一般的には、マンションは、駅から徒歩5分、10分以内といった立地に建っています。
それに対して、戸建ては駅から離れた第一種低層住居専用地域に建っていることが多く、利便性の面ではやや劣ることになります。
立地条件に恵まれているマンションの方が売却しやすく賃貸に出しても借り手が付きやすいことになります。
売却時に買主が住宅ローンを組みやすいのもマンション
将来、売却する際は、買主が住宅ローンを組めるかどうかも重要です。
住宅ローンを組めるかどうかは、物件の担保価値が残っているかどうかによります。
その点、マンションならば長く資産価値を維持できるため、中古物件でも住宅ローンを組みやすくなります。
それに対して、戸建てだと築20年超になると、建物の資産価値が低くなるため、住宅ローンを組むことが難しくなります。
その意味でも、戸建てを購入した場合は、売却や賃貸に出すことは想定せず、終の棲家とする。
売却するとしても本人が亡くなり子どもの世代になってから更地にして売却する。
という計画を立てている方に向いています。
戸建てVSマンション 維持費用を比較
戸建てもマンションの年月が経てばお手入れが必要になります。
また、税金は必ずかかるので、どちらが有利なのか比較してみましょう。管理費、修繕積立金はマンションのみかかる
マンションは管理組合が組織されており、毎月、管理費、修繕積立金がかかります。
レインズのデータによると、首都圏の中古マンション1戸当たりの月額平均は次のようになっています。
| 管理費 | 12,480円 |
| 修繕積立金 | 11,474円 |
引用元：
首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2022年度）
レインズデータライブラリー
年間で約29万円の管理費、修繕積立金がかかります。
これを50年間続けたら、約1450万円に達する計算です。
毎月、これだけの固定費が必ずかかる点はデメリットになります。
また、専有部分の補修は所有者自身が費用を負担してやらなければなりません。
戸建ての場合は、管理費、修繕積立金はかかりません。
ただ、戸建てに20年を超えて住み続けるのであれば、内外装のリフォームや設備の交換が必要になりますから、まとまった金額の出費が必要になることもあります。
そのための費用を自主的に貯金しておく必要があります。
例えば、20年後に様々な補修を行うと想定した場合、次のような費用を見越しておくべきでしょう。
| 外壁、屋根の塗装工事費 建物97.05㎡（約30坪） | 70万～150万円 |
| ガス給湯器の交換工事 | 15万～30万円 |
| その他の補修費用 | 100万～200万円 |
| 合計 | 185万～380万円 |
さらに40年経過した場合は、本格的なリフォームを行うか、建て替えをするかといった選択になるでしょう。
この場合は、1000万円台からの費用がかかることを見越す必要があります。
建物の維持にかかる費用を比較すると、戸建てとマンションとで大差はないとも言えるでしょう。
ただ、戸建ての場合は、予算を自由に組めますし、やる気があればDIYという手段も可能なので、工夫次第で安く抑えることもできます。
固定資産税は戸建ての方が安いことが多い
固定資産税は、土地と建物に対してかかります。
土地の固定資産税
立地条件が良ければ、土地の固定資産税も高くなります。
マンションだと立地条件は良いものの、一戸当たりの土地は、マンションが建つ土地の敷地面積を専有面積で按分した分だけを所有しているものとして計算されますから、総戸数が多ければ、安くなります。
一方、戸建ての場合は、立地条件はマンションよりは劣ることが多いですが、土地全体に対して固定資産税がかかるため、高くなりがちです。
ただ、住宅用地には軽減措置があります。
土地全体に対して軽減措置を受けられる戸建ての方がメリットがあるとも言えるでしょう。建物の固定資産税
建物の価値自体は、マンションの方が高いので固定資産税も高くなりがちです。
また、建物の減価償却期間も、木造一戸建てが22年であるのに対して、鉄筋コンクリート造のマンションは47年です。
木造一戸建てなら築10年で価値が半減し、築25年で底値となり、以後は固定資産税が安くなります。
一方、マンションだと、築20年でようやく価値が半減し、築60年経たないと底値にはなりません。
つまり、マンションの方が固定資産税が高い状態が長く続くことになります。
土地と建物の固定資産税を合計すると、戸建ての方が安いことが多いようです。
マンションは資産価値を維持しやすい点がメリットになりますが、固定資産税が高くなる点がデメリットになります。
光熱費は五分五分
床面積が少なく、気密性や断熱性に優れているほど、光熱費は少なく抑えることができます。
その意味では、マンションの方がメリットがあると言えるでしょう。
ただ、戸建てが圧倒的に不利かというとそうとは限りません。
最近では、戸建ても高気密・高断熱になっていますし、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）住宅であれば、光熱費を実質0にすることも可能になっています。
一方、マンションだと自主的に太陽光発電などを設置できない点がデメリットになることもあります。
駐車場代・駐輪場代はマンションのみかかる
車を所有する場合は、マンションではどうしても駐車場代がかかります。
また、自転車置き場に自転車を置くだけでも駐輪場代がかかることもあります。
一方、戸建てならば、駐車スペースが設けられていることがほとんどなので、基本的に駐車場代・駐輪場代はかかりません。
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戸建てVSマンション 間取りと住み心地を比較
戸建てとマンションの平均的な間取りを基に住み心地を比較してみましょう。
戸建てとマンションの間取り
戸建てとマンションの平均的な間取りは次のようなイメージになります。
戸建て
- 土地119.58㎡ 建物97.05㎡ 木造2階建て3LDK1階 18畳のLDKと浴室、トイレ、洗面所2階 6畳の個室3部屋駐車スペース1台、駐輪場あり、物置小屋設置可能
マンション
- 専有部分63.09㎡ 鉄筋コンクリート造2LDK15畳のLDK、浴室、トイレ、洗面所、6畳の個室2部屋
単純に比較すれば、戸建ての方が、安い予算でより多くの部屋を確保できることになります。
ただ、戸建ては面積全部を部屋に使えるわけではありません。
6畳ほどのスペース、つまり、1部屋分は、廊下や階段のために取られています。
それに対してマンションだと廊下のスペースは2畳ほどで足りるため、無駄が少ないと言えます。
狭くても無駄がないのがマンションのメリット。
広くても無駄なスペースができてしまうのが戸建てのデメリットになります。
風通しは戸建てが快適
風通しは全方位に窓を確保できる戸建ての方が有利になります。
マンションの場合は、窓が一方にしかないこともあるので換気の面では不利です。日当たりはマンションが有利か
日当たりは、周辺の環境によります。
マンションの高層階で南向きであれば、大変日当たりがよく快適に過ごせるでしょう。
ただし、日当たりがよくても、管理規約によりベランダに布団を干せないこともあるのでせっかくのメリットが生かせないこともあります。
戸建ての場合は住宅密集地では、1階の日当たりは期待できませんが、2階なら南に面した部屋の日当たりが確保できるでしょう。
ベランダがあれば布団も自由に干すことができます。
庭が広く隣地との境界が十分にあれば1階でも日当たりは良好になるでしょう。
騒々しさ・音は戸建てが有利
マンションは繁華街や道路、線路が近い場合も多く、窓を開けると騒々しく感じることも多いかもしれません。
また、上階や隣の音が気になることもあります。
自分の家の音が下階や隣人の迷惑になっていないか気にする必要もあります。
一方、戸建ては、第一種低層住居専用地域などの静かな環境に建っていることが多いため、窓を開けても騒々しさを感じることは少ないでしょう。
基本的に隣近所への気兼ねも必要ありません。
そのため、子どもがいる家庭では、戸建ての方が住みやすいことになります。
プライバシーは戸建てが有利
マンションの場合は隣や上下階に人が住んでいるため、気配を感じて落ち着かないこともあるでしょう。
隣の出入りにも気づきやすく、隣近所とのプライバシーの確保がやや難しくなります。
また、部屋数も限られるため、家族の間でプライバシーを確保することも難しいでしょう。
一方、戸建てならば、隣近所で離れているため、プライバシーが保たれますし、家族間でもそれぞれの個室を持てるため、プライバシーを確保しやすくなります。
防犯はマンションが有利
防犯性は、マンションが圧倒的に有利になります。
まず、マンションのエントランスにオートロックが設けられていれば、入れる人が限定されます。
侵入できるルートは基本的に玄関だけなので、玄関のカギを二重に設置することで防犯性が極めて高くなります。
（ただし、1階は窓からの侵入、最上階は屋上からの侵入も警戒する必要があります。）
一方、戸建ては、玄関以外にも、窓からの侵入も可能です。
敷地内にも入ろうと思えば誰でも踏み込むことができるため、治安が悪い地域では、よほど注意しないと空き巣に狙われてしまいます。
普段、家を留守にすることが多い家庭は、マンションを選んだ方がよいでしょう。
地震・災害対策はどちらとも言えない
建物の強度自体は、戸建てよりもマンションの方が優れています。
そのため、地震や台風に対する備えとしてはマンションの方が有利と言えるでしょう。
ただ、最近では、木造の一戸建てでも躯体強度が高くなっていますから、大差はないとも言えます。
むしろ、停電によってエレベーターが使えなくなると上階への移動が難しくなるマンションの方がデメリットがあるとも言えます。
また、外への避難経路の面では、戸建ての方が有利です。
マンションの場合は、下階で火災などがあった場合は、煙に巻かれて逃げ遅れてしまう危険もあります。
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戸建てVSマンション ライフスタイルを比較
戸建てとマンションとではどのようなライフスタイルが想定できるのか比較してみましょう。
戸建てのライフスタイル
戸建ては駅などの繁華街から離れた住宅街に位置していることが多いです。
利便性よりも生活面の充実を求める方に向いています。
夫婦と子ども数人の子育て世帯に好まれる傾向があります。
また、二世帯住宅など、複数の世帯がまとまって暮らすならば、戸建ての方が向いているでしょう。
収納場所も多いので、趣味の持ち物を置くスペースも確保しやすいでしょう。
郊外に位置していることが多いため、買い物に行くためには最低でも自転車、できれば、自家用車も必要になります。
庭が確保できる広さがあれば、庭に鉢植えを置いたり、花や樹木を植えたりして、楽しむこともできます。
子どもを庭で遊ばせることもできますし、ペットも自由に飼うことができます。
個性的なファサードエクステリアを演出するなど、家を自分の好みに合わせたい人には向いています。
逆に言えば、自分で家の周りの手入れをしなければ雑草だらけになってしまうので、庭仕事が苦手な方にはデメリットになります。
建物本体も自由にリフォームできますし、バリアフリー化することで、老年になっても長く住み続けることができます。
ただ、隣近所との付き合いが必要です。
自治会に入って役員や班長の仕事を数年ごとに担当しなければならないことが多いです。
ゴミ拾い運動やお祭りなど地域の行事に共同で取り組むこともあります。
隣近所と顔見知りになっておくことが防犯、災害対策としても重要なので、隣近所との付き合いが苦手な方、休日は自分の時間を大切にしたい方には向きません。
マンションのライフスタイル
マンションは、駅の近くに建っていることが多く、利便性を重視する人が選ぶ傾向があります。
1人暮らしの人や夫婦2人だけの世帯に好まれると言えるでしょう。
新婚の若い夫婦だけでなく、子育てを終えた熟年夫婦が終の棲家としてマンションを選ぶことも想定されます。
リノベーションできる範囲が限られる点はデメリットですが、部屋の間取りにこだわりがない方、収納場所が限られることから、持ち物が少なく、シンプルな生活を旨としている方に向いています。
自家用車や自転車なども持たず、買い物は徒歩で行ける範囲にあるスーパーなどで済ませ、遠出する時は、公共交通機関を利用する方にはメリットがあります。
また、マンションは管理組合などの仕事が大変なイメージがありますが、役員の時以外は、隣近所との付き合いはあいさつ程度でよく、それほど濃密ではない傾向があります。
共用部分の掃除なども基本的にマンション管理会社にやってもらえます。
隣近所との付き合いが苦手な方、自分の時間を大切にしたい方に向いていると言えます。
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まとめ
戸建てとマンションを比較すると次のようになります。
- 価格はマンションの方が高く、資産価値も維持しやすいです。
- 維持費用はマンションの方が高くなりがちです。
- 間取りと住み心地は、戸建ての方が自由度が高く有利と言えます。
戸建てとマンションのどちらにもメリット、デメリットがありますから、何を重視するのかがポイントです。
この記事を参考に、最終的には、あなたのライフスタイルに沿った選択をしてください。
