マンション投資のタイミングを見極める！市場から読み取る決め手の判断基準とは？

公開日：2024年01月06日

最終更新日：2024年01月26日

マンション投資はタイミング次第で大きな利益が出ることも大きな損失が出ることもあります。そこで本記事では、マンション投資の適切なタイミングを見逃さないための6つの判断基準を詳しくご紹介していきます。

【執筆・監修】手塚大輔

地方銀行に10年弱勤務した後、現在は飲食店を起業しており、プロのライターとしてもSEO記事、コピーライティングなどを行なっております。銀行では、預金業務、カードローン、住宅ローン、企業の運転資金、設備資金、起業開業支援、保険販売、投資信託販売などの他、企業の決算書の審査など経験。

【保有資格】ファイナンシャルプランナー

1 マンション投資の6つのタイミング
2 【年代別】不動産投資を始めるタイミングはどんなとき？
3 不動産投資における売り時は売れる時！高値で売却する3つのポイント
4 まとめ

マンション投資を検討しているものの「どのタイミングで投資をしていいか分からない」という人も多いのではないでしょうか？

マンションの価格は常に変動しているので、割安なタイミングで投資をすれば大きな利益を得られる可能性がありますが、割高なタイミングで投資をしてしまうと、大きな損失が発生するリスクもあります。

マンション投資はタイミングが非常に重要です。

この記事ではマンション投資の適切なタイミングの見極め方などについて解説していきます。

投資を検討しているものの、一歩踏み出せないという方は、今がタイミングかどうか知ることができるので、ぜひご覧ください。

マンション投資の6つのタイミング

マンション投資に適したタイミングは以下の6つのケースです。

投資家の属性がよいとき
余裕資金のあるとき
欲しい物件、利回りのよい物件に出会ったとき
借入金利が低いタイミング
物価上昇のタイミング
大きなイベントの開催前

これらいずれかのタイミングであれば、投資しやすい環境にあるか、投資したマンションの値上がりが期待できます。

マンション投資に適した6つのタイミングについて解説していきます。

投資家の属性がよいとき

投資家の属性がよいタイミングはマンション投資に適したタイミングです。属性がよいと融資の審査に通りやすいためです。

ほとんどの人がマンション投資をする際には不動産投資ローン（アパートローン）を利用しますが、ローンの審査では申込者の属性がチェックされます。

申込者の属性とは、次のようなものです。

年収
勤続年数
勤務先

つまり、同じ勤務先に継続して勤務しており、年収が高い人の方がローンの審査には通過しやすいといえます。

退職や転職を予定しているのであれば、退職や転職の前に不動産投資ローンへ申し込んでおいた方が融資の審査には通過しやすいでしょう。

余裕資金のあるとき

余裕資金のあるタイミングもマンション投資に適したタイミングの1つです。

マンション投資をフルローンでおこなうことはリスクが高いため、ある程度の自己資金があった方がよいとされています。

一般的な目安としては不動産投資資金の20%以上の自己資金があれば、金利が上昇しても大きなリスクにさらされる危険が低いと言われています。

このように、マンション投資ではある程度の自己資金が必要です。

余裕資金があれば、投資の際の自己資金に充てられるので、余裕資金があるときにはマンション投資を検討してみましょう。

欲しい物件、利回りのよい物件に出会ったとき

欲しい物件や利回りのよい物件に出会ったときはマンション投資のタイミングです。

これは中古マンションへ投資する際に重要なタイミングだといえます。

中古マンションには1つとして同じ条件同じ価格の物件はないので、条件のよい物件や、「こんな物件が欲しい」と考えていたものが売りに出ていた場合、その物件を逃すと2度その物件に出会えない可能性があります。

自分が希望していたとおりの物件が売却されているのであれば、それはマンション投資の絶好のタイミングだといえるでしょう。

借入金利が低いタイミング

借入金利が低いタイミングもマンション投資の有力なタイミングです。

ローンを利用して不動産投資をおこなう場合には、金利は非常に重要になります。

1億円を金利1%で30年ローンで借りる場合の利息負担額は15,790,053円ですが、金利2%にて同条件で借りた場合は33,062,817もの負担となります。

マンション投資は借入額も大きくなることが多いため、金利が少し違うだけでも利息負担の違いは高額です。

できる限りローンの金利が低いタイミングでマンション投資をおこないましょう。

物価上昇のタイミング

物価が上昇するタイミングはマンション投資の絶好機です。

投資したタイミングから物価が上昇すれば、家賃の引き上げができる可能性がありますし、不動産価格が上昇して高値で売却できる可能性があります。

これから長期的に物価が上昇していくのか一時的なものかを判断するのは非常に難しいですが、「今後は物価が上昇する」と見込んでいるのであれば、不動産投資は非常に有効な手段だといえます。

大きなイベントの開催前

オリンピックなどの国際的な大きなイベントの開催前や、新駅や学校の開設前なども不動産投資の有力なタイミングです。

国際的に大きなイベントや新駅開通などがあると、周辺の不動産価格は上昇する傾向があるためです。

また、周辺に学校や大きな商業施設ができると、地域の需要が高くなるので多くの入居者獲得も見込めます。

不動産価格と家賃収入の上昇が期待できるので、大きなイベント開催前などは不動産投資を検討しましょう。

【年代別】不動産投資を始めるタイミングはどんなとき？

不動産投資を始めるタイミングは投資をする人の年齢によっても異なります。

年代別にどのようなタイミングが不動産投資に適しているのか解説していきます。

20代の不動産投資を始めるタイミング

20代は社会人を初めてから3年程度経過したときが不動産投資のタイミングです。

ほとんどの人にとって20代が社会人を始める年代であるため、社会人になってすぐは勤続年数が短いのでローンの審査に通過することが困難です。

そのため、審査で「安定した収入がある」と判断される目安である勤続年数3年以上になってから申し込まないと審査に通過することは難しいでしょう。

不動産投資を始める人は40代〜50代が多いとされていますが、20代などの若いうちから投資を始めることによって、早いうちにローンを完済でき、長期的に家賃収入を確保できます。

また50代くらいになって金額の大きな不動産へ投資することも可能です。

勤続年数が3年程度になったら不動産投資を始められる可能性があるので、長期的な資産形成をしたい方は利用を検討してみましょう。

30代の不動産投資を始めるタイミング

30代の方が不動産投資を始めるタイミングは、結婚や出産を機にライフプランを検討するタイミングです。

結婚や出産をきっかけとして「子供が大学卒業までにいくら必要」という計画を立てるのが一般的です。

しかし現在の収入からはライフプランに必要な収入が不足している場合には、本業とは別の方法で必要な収入を得る手段を考えなければなりません。

このような場合には、不動産投資が活用できます。

結婚を機に収入向上のために転職を検討する方も多いですが、今の仕事を継続しながら収入アップを図りたい方は不動産投資を検討するとよいでしょう。

40代の不動産投資を始めるタイミング

40代の不動産投資を始めるタイミングは「老後資金を意識するとき」です。

40代になると、老後資金は年金だけでは不足すると考える方も多いでしょう。

不動産投資は年金以外の収入確保の方法としては最適です。また、40代は老後にローンを残さないために借入を返済しているためのギリギリの年代だと言えます。

そして40代になると社会での地位や評価が上昇して収入が上がる人も多くなり、高額なローンの審査にも通過しやすくなります。

老後資金を確保したいのであれば、40代で不動産投資を始めた方がよいでしょう。

50代の不動産投資を始めるタイミング

50代の不動産投資を始めるタイミングは「不動産や現金が手元にあるタイミング」です。

50代になると子育てが完了し金銭的に余裕が出る人や、相続によって高額な現金や不動産を手にする人も多くなります。

手元に現金があり、収入にも余裕があるのであれば、一定の頭金を用意して高額な不動産投資をおこなうこともできます。

また、親から土地を相続した場合には、土地にアパートやマンションを建築するなどの方法も検討すべきでしょう。

50代は収入面、資産面で余裕が出るからこそ、現金や不動産を活用するために不動産投資を検討しましょう。

不動産投資における売り時は売れる時！高値で売却する3つのポイント

不動産投資における売り時は、所有者が売りたいと考えたときで、さらに売りたい値段で売れるときです。

できれば最高値で売却したいものですが、どこが高値かはわかりませんし、高値を待っている間に暴落するリスクもあります。

したがって不動産投資では、売れる時が売り時です。

この売り時に少しでも高値で売却できるよう、日頃から以下の点を意識して不動産の管理や売却活動をすることが重要です。

日ごろから資産価値を高める努力をしておく
売却後の投資計画も立てておく
適切に媒介契約を使い分ける

不動産を売りたい時に、少しでも良い条件で売却するための3つのポイントについて詳しく解説していきます。

日ごろから資産価値を高める努力をしておく

マンションは日頃からのメンテナンスが非常に重要です。

エントランスや廊下やエレベーターなどの共用部分の定期的なメンテナンス
計画に則った大規模修繕

このように日々の管理と、定期的な大きな管理を徹底することにより、マンションの劣化を防ぐことができます。

同じ築年数でも、管理の行き届いたマンションと、管理不行き届きのマンションでは、売却時の価値は全く異なります。

また、管理の行き届いた物件の方が入居率も高いので、高値での売却が可能です。

売却時の価値は日々の管理に左右されるので、日頃から管理を徹底して、価値を高める努力をしておきましょう。

売却後の投資計画も立てておく

マンションを購入する時から、売却後の出口戦略を立てられる物件へ投資しましょう。

次のような物件は売却しやすい物件です。

好立地の築年数が浅い物件
鉄筋コンクリート造などの築浅物件
人口増加が期待できる地域の物件
将来的にも人口の増加が見込まれる物件

このような物件は将来的に売却する際にも、高値で売却できる可能性があります。

また、金融機関の評価も高まるため融資を受けやすいでしょう。

購入時から売却時の出口戦略を立てられる物件への投資をおこなってください。

適切に媒介契約を使い分ける

媒介契約には以下の3つの種類があります。

	複数社との契約	レインズへの登録	売主への報告義務	自己発見取引
一般媒介契約	可能	登録義務なし	報告義務なし	可能
専任媒介契約	不可	契約締結から5日以内に登録	2週間に１回以上	可能
専属専任媒介契約	不可	契約締結から5日以内に登録	1週間に１回以上	不可