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マンションを購入する際に、新築ではなくあえて中古マンションの購入を選択する人が増えてきました。
マンションのリノベーションを題材としたドラマも地上波で放送され、リノベーションの人気も高まってきています。
しかし、中古マンションを購入することは良いことばかりではなく、購入して後悔するケースもあります。
今回は、築20年のマンションを購入することについてメリットやデメリット、購入する際のチェックポイントをご説明します。
築20年のマンションの寿命
築20年のマンションを購入する際に、最も重要なのはマンションにどれくらいの期間住むことができるかです。
居住だけでなく、投資にも関わる部分なので入念な確認が求められます。
鉄筋コンクリートは100年以上
マンションは、条件次第では100年以上建物を維持できます。
一般的なマンションの構造は鉄筋とコンクリートによって建てられるRC造と呼ばれる構造です。
この場合、平均寿命は68年とされていますが、メンテナンスや外装の仕上げによっては150年まで延命される可能性があります。
さらに、鉄骨、鉄筋、コンクリートを組み合わせて建てられたマンションはさらに耐久性が向上します。
適切なメンテナンスがされているかで寿命は変わる！
マンションは主にコンクリートが使われているため、塗装の剥がれやひびなどからコンクリートの劣化が始まります。
コンクリートの劣化が進むと内部の鉄筋のさびにつながり、建物の耐久性を低下させてしまいます。
内見時に、階段や手すりなどの鉄の部分のさびや、外壁のひび割れがどの程度あるかを確認することで、日々の管理状況が分かります。
参考：長谷工の住まい
築20年のマンションを購入するメリット
新築ではなく、築20年のマンションを購入するメリットについてご紹介します。
耐震基準を満たしている
築20年のマンションは、国の耐震基準を満たしています。
耐震基準は1981年の法改正から強化されており、1981年6月1日以降に建築が許可された建物は新築と同じ基準で建てられています。
安く購入できる
築20年のマンションの大きな魅力は価格の安さです。
| 築年 | ㎡単価 （万円） |
価格下落率 |
|---|---|---|
| 築0～5年 | 84.7 | ― |
| 築6～10年 | 74.4 | ▲12.2% |
| 築11～15年 | 60.2 | ▲19.0% |
| 築16～20年 | 56.7 | ▲5.8% |
| 築21～25年 | 48.5 | ▲14.4% |
| 築26～30年 | 31.1 | ▲35.8% |
| 築31年～ | 32.6 | ＋4.8% |
引用：マンション売却価格の推移を解説！ 下落率や築年数から読める適切な売り時とは？
築20年のマンションは、新築と比べると、約20％から30％程度金額が低くなります。
しかし、築年数が20年を超えると設備の耐用年数が経過し不動産価値が大幅に下落するため、不動産価値が高い物件を安く購入したいのであれば築20年がおすすめです。
参考：お家のいろは/3. 築年数ごとのマンション価格の推移
参考：築20年マンション売却相場は？価格や売れやすさや失敗しないための注意点を解説！
価格が下落しにくい
築年数が経過するにつれてマンションの価値は下落し続けますが、その一方で首都圏を中心として、マンションの需要が高まり中古マンションの価格が上昇しています。
そのため、全体的な価値が大幅に下落する可能性は低くなっています。
新築マンションの供給の減少や価格が上昇しているのに対し、リノベーション需要の高まりを受けて中古マンションの人気が高まっていることが理由です。
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築20年のマンションを購入するデメリット
築20年のマンションを購入するメリットを挙げてきましたが、金銭面に関するデメリットがいくつか存在します。
ローンの融資期間が短くなりやすい
住宅ローンの返済期間は一般的には35年ですが、中古マンションの場合は、それよりも短く制限されます。
新築のマンションよりも中古マンションの方が建物が劣化し住めなくなるリスクがあるためです。
また、借入金額についても購入代金全額の融資が受けられない場合があるため注意が必要です。
参考：中古マンションの住宅ローンは築年数と関係ある？注意点や控除についても解説！
修繕費用がかかる可能性がある
築20年のマンションはさまざまな設備が劣化し、修繕や交換の必要がある可能性があります。
築後20年から30年のマンションでは水回りの設備に関して修繕が必要となるといわれており、それらの費用を準備しておく必要があります。
水回りの修繕は、設備だけでなく配管を交換すると高額になるケースがあるので事前に費用を確認しておきましょう。
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築20年マンション購入で絶対にチェックしたい10のポイント
実際に築20年のマンションを購入する上で、確実にチェックすべきポイントを10個ご紹介します。
購入を検討する際には、全てをチェックした上で検討しましょう。
- 相場と市場価格
- 管理費、修繕積立金、固定資産税
- 部屋の設備
- 共用設備
- 修繕計画やリノベーション可否
- 耐震診断結果や改修・修繕履歴
- 空室率と居住者の様子
- ハザード
- 立地と周辺施設
- 立地するエリアのマンション需要
①相場と市場価格
購入する予定のマンションの代金が適正なものかどうかを確認しましょう。
中古マンションの購入相場は不動産情報ポータルサイトの物件情報で調べられるだけでなく、エリアごとの価格相場がまとまった記事もあるので手軽に調べられます。
②管理費、修繕積立金、固定資産税
マンションは所有するだけで多くの費用が掛かります。
以下が主なものなので内見の際にこれらの金額は必ず確認するようにしましょう。
管理費
マンションの管理人は、マンションの中でも共用する部分を管理するために支払うお金です。
エントランスや廊下、ゴミ置き場などの管理に使われます。
最近では、ラウンジや庭など充実した共有スペースを持つマンションもあり、共用スペースが多ければ多いほど管理費は高額になるケースがあります。
管理費の金額だけでなく、主な用途についても内見時に確認すべきです。
参考：マンション管理費の相場はいくら？修繕積立金の相場とあわせて解説
修繕積立金
修繕積立金とは、マンションの大規模修繕に備えて所有者全員で積み立てるお金のことです。
共用部分の経年劣化や不具合の修繕はもちろん、スロープの設置や手すりの取り付け、耐震工事などにも用いられます。
固定資産税
マンションを購入すれば固定資産税を納税する義務が発生します。
マンションを購入すると、購入した部屋だけでなく、マンションが建築されている敷地も他の所有者と共有で所有することとなります。
そのため、土地と建物それぞれに対して固定資産税が発生しますので、同じ仕様のマンションを買っても立地によって固定資産税が上下することがあるため注意が必要です。
③部屋の設備
部屋の設備についても確認すべきことがあります。
中古マンションの購入の場合、前の所有者の使い方によって設備の劣化の程度に差が出ます。
特に水回りは傷や汚れ、水の出具合などを確認しましょう。
④共用設備
共用設備については、まずなにが共有設備かを確認しましょう。
専有部分だと勘違いしやすい共有部分や設備があるため注意が必要です。
例えば、バルコニーやベランダは避難経路となる可能性があるため共用部分となっています。
また、給水管や電気配線に関してはマンションによって専有か共用かが異なります。
修繕の際の負担にも関係することなので必ず確認してください。
参考：マンションの共用部分とは？専有部分との違いやよくあるトラブル
⑤修繕計画やリノベーション可否
マンションの修繕計画やリノベーションができるかどうかも重要です。
中古マンションを買う上でリノベーションができるかどうかは重要ですが、それ以上にマンション全体の修繕計画はマンション自体の資産価値や売買の時期にも直接関係することなので修繕計画は事前に説明してもらいましょう。
⑥耐震診断結果や改修・修繕履歴
修繕計画とともに、実際に行われた改修や修繕の履歴を確認することで現在のマンションの資産価値を把握できます。
耐震診断が行われていれば住む際に安心です。
⑦空室率と居住者の様子
空室率と居住者の様子はマンションの寿命に関係してきます。
空室が多いと管理費や修繕費が不足し、適切な管理を行えなくなります。
また、居住者に高齢者が多い場合は将来的に空室が増える可能性が高いです。
管理ができなくなると、マンションの劣化が早く進行していくため空室率は重要な指標です。
⑧ハザード
自然災害の発生が高い場所ではないかをハザードマップで確認するべきです。
なんらかの自然災害の発生が高い地域であれば、どのような対策がされているかも合わせて確認してから購入を決めましょう。
該当していなくても、そういった地域が近くにあれば注意が必要です。
⑨立地と周辺施設
マンションが立地する場所の交通や商業施設が周辺にあるかは実際に歩いて確認しましょう。
最寄り駅までの所要時間、商業施設までのバスの本数などは生活の利便性に直接かんけいするため、入念に確認すべきです。
マンションを売却する際にも、不動産価値を左右する部分になるため可能な限りたくさんの情報を集めましょう。
⑩立地するエリアのマンション需要
立地するエリアの周辺に他にもマンションが建っているかどうかや、売りに出ているマンションの金額を確認しましょう。
こちらもマンションを売りに出す際の参考となります。
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まとめ
中古マンションの購入には、新築マンションよりも注意すべき点が多くあります。
内見時に説明を受けた内容だけでなく、自分で見たり聞いたり、歩いたりして感じたことが重要なケースもあります。
気づいたことは、不動産会社の担当に必ず聞くようにしましょう。
多くの情報をもとに購入を検討することで、より良い中古マンションが購入できます。
参考：築20年のマンションは購入するべき？いつまで住めるのかを解説
参考：【見落とし厳禁】中古マンション購入の注意点3つ！宅建士から学ぶ必勝チェックリスト
