不動産を売買するときには、売買の成功報酬として仲介手数料がかかってしまいます。
仲介手数料は安いものではなく、物件価格の3～5％ほどの金額になります。
そんな仲介手数料を無料にすることができれば、かなりお得に不動産を売買することができます。
しかし仲介手数料を無料にすることにはメリットもある反面で大きなデメリットも存在します。
今回は仲介手数料が無料になる仕組みから不動産会社の選び方について解説します。
不動産の売買の際はぜひ参考にしてください。
不動産の売買の仲介手数料とは
なぜ不動産会社が仲介手数料を無料にできるかを知る前に、仲介手数料とはそもそも何のためにあるお金なのかを知っておきましょう。
不動産売買の仲介をした不動産会社が行う売却活動に対して支払う報酬のこと
不動産会社は物件を売却するために物件の査定、案内、広告活動、契約の締結など様々な活動を行います。
不動産の売買自体は法律上個人間で取り引きしても問題ないですが、専門的な知識が必要なため現実的に行うのは難しくなります。
さらに個人では買い手を見つけるのは困難です。
そのため不動産の売主は不動産会社と媒介契約を結んで、購入希望者を探してもらったり、金額の交渉をしてもらったりすることで不動産の売買をスムーズに進めることができます。
不動産の会社の利益になる
不動産会社と言っても、賃貸物件の仲介を行う会社もあれば、不動産を買い取り、リノベーションして再販するという会社もあります。
その中でも不動産の売買や賃貸の仲介を事業として行っている会社は仲介手数料をメインの利益として得ています。
仲介手数料は通常2回に分けて支払います。
1回目は売買契約が成立した時点で50％分を支払い、2回目は不動産の引き渡し時に残りの50％分を支払います。
仲介手数料は不動産の取引額によって変動し、売買の成功報酬なので、契約が成立したあとに支払うものです。
仲介手数料を1度にまとめて支払わず、2回に分けるのは、契約成立後にも不動産会社に手続きをしてもらう必要があるからという理由があります。
仲介手数料の上限金額
不動産会社が受け取れる仲介手数料の金額は宅地建物取引業法によって上限金額が決められています。
上限金額は仲介する不動産の金額から下記のように計算されます。
| 不動産の取引金額 | 仲介手数料の割合 |
|---|---|
| 取引額が200万円以下 | 取引額の5％＋消費税 |
| 取引額が200万円を超えて、400万円以下 | 取引額の4％＋消費税 |
| 取引額が400万円を超える | 取引額の3％＋消費税 |
ただし、取引額が400万円を超える場合は取引額の3％＋6万円でも求めることができます。
例えば物件の取引額が3,000万円のときは以下のようになります。
3,000万円✕3％＋6万円＋消費税＝105万6,000円
105万6,000円が3,000万円の物件を売買するときにかかる仲介手数料の上限金額です。
仲介手数料は上限金額は決まっていますが、上限金額いっぱいまで払う必要はありません。
仲介手数料が無料でも、半額であったとしても法的には問題ないので、値引きしてもらうことが可能です。
仲介手数料が無料になる仕組み
最近では元々仲介手数料を無料にしているという不動産会社もあります。
しかし仲介手数料は不動産会社の主な利益となります。
ではなぜ不動産会社は仲介手数料を無料にするのでしょうか。
仲介手数料が無料になる理由は以下の通りです。
- 売主からのみ仲介手数料を取っているから
- 買取業者から仲介手数料を取っているから
- 経費が抑えられるから
- 手数料以外に収入があるから
ひとつずつ詳しく解説していきます。
売主からのみ仲介手数料を取っているから
不動産会社が仲介するときには大きく分けて二つのパターンがあります。
一つは「片手仲介」といって、売主と買主が契約している不動産会社がそれぞれ異なり、双方が契約している会社同士が連絡や交渉を行って売買を成立させている取引です。
この場合、不動産会社は仲介手数料を受け取らなくては収入が無くなってしまうので、仲介手数料が無料になることはありません。
ただ会社の努力によって仲介料以外にも収入があったり、経費削減や効率化ができたりしている場合には片手仲介でも仲介手数料が無料になることがあります。
もう一つは「両手仲介」といって、売主と買主の両方から仲介の依頼を受けて、契約することです。
本来であれば、両手仲介のときは売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることができます。
しかし、不動産会社は売却活動の成功報酬として売主から仲介手数料を受け取って、買主からの仲介手数料は無料にするというモデルを採用している会社は多くあります。
つまり、不動産を購入するときに仲介手数料が無料になるのは、両手仲介をしていて、売主からのみ手数料を取っているからということになります。
買取業者から仲介手数料を取っているから
不動産の売却時に仲介手数料が無料になる理由として考えられるのは、買取業者から仲介手数料を取っているからです。
買取業者から仲介手数料を受け取り、収入が得られるので、両手仲介となり売主への仲介手数料を無料にすることができます。
買取業者が仲介手数料を支払うのには理由があって、不動産会社が大事な仕入れ先となるからです。
買取業者は不動産を仕入れて再度販売することによって利益を上げているため、仕入れ先となる会社は無くてはならない存在です。
そのため物件を仕入れたお礼に、仲介手数料を支払い、売主側は仲介手数料が無料になることがあります。
経費が抑えられるから
経費削減に成功していたり、経営の効率化が進んでいたりすることで手数料が無料になっている会社もあります。
不動産の買主を見つけるためには新聞の折り込みやチラシ、看板などの広告を使って宣伝する必要があります。
しかしこれらの媒体では多額の費用がかかってしまいます。
そのため経費を削減するためにネット広告のみで集客をしている会社もあります。
また経費を削減するために無店舗型で経営をしている会社もあります。
ベンチャー企業に多いのですが、実店舗を持たずに、事務所や店舗を設置する費用を削減することで、大幅に支出を抑えています。
手数料以外に収入があるから
仲介手数料以外の分野で収入を大半を得ている会社も仲介手数料を無料にしていることがあります。
例えば普段は賃貸業として、不動産会社の名義でアパートやビルを所有しているときには、賃料が会社の収入の大半を占めます。
賃貸業がメインであるため物件の売買は稀なケースとなり、手数料を無料にできます。
他にもおもな業務が賃貸管理業や分譲住宅の販売、買取再販をしている不動産会社では仲介手数料無料になることがあります。
なぜ仲介手数料を無料にするのか
上記で紹介したいずれの場合にはしても両方から仲介手数料を取る方が収入が増えるのですが、なぜわざわざ自社の利益を減らして、仲介手数料無料にするのでしょうか。
理由は主に「集客アップ」にあります。
例えば仲介手数料を無料にしている会社と無料にしていない会社が同時に並んでいれば、購入希望者は当然仲介手数料が無料になる会社を選びます。
他にも「売主に囲い込みをしない」とアピールしていることもあります。
囲い込みとは売主から専任媒介や専属専任媒介で売却依頼された物件を他の不動産に契約させないことをいいます。
つまり別の不動産会社が買主を見つけてきたと報告をしたとしても「他に申し込みが入っている」と断り、自社で物件を掴んで話さないことから囲い込みと呼ばれています。
買主の手数料を無料にすると、他の不動産会社からの紹介を断る理由がなくなるので、囲い込みをしていないという証明を売主にアピールすることができます。
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仲介手数料が無料になる物件の見分け方
仲介手数料が無料になるであろう物件には見分け方があります。
見分け方は以下の通りです。
- リノベーション、新築の一戸建て
- 消費税がある物件
- 複数の不動産会社が扱っている物件
- 専任媒介は不可
ひとつずつ詳しく解説していきます。
リノベーション、新築の一戸建て
リノベーションやリフォームが行われている物件は不動産会社が仕入れて、販売している例に該当するため仲介手数料が無料になることが多々あります。
稀に個人がリフォームをして販売していることもありますが、リフォームの費用は数百万円にも上る金額なので、そのようなケースはほとんどありません。
また新築の一戸建て、建売の住宅も工務店が建築確認を取得して販売しています。
つまり商品として販売しているので、媒介契約を結んでいないため仲介手数料がかかりません。
しかし例外として、不動産会社が代わりに売っていると言う場合には仲介手数料がかかってしまうことがあります。
消費税がある物件
購入する物件がリフォームされていない場合でも、不動産会社が売主となる物件は手数料無料にすることが可能です。
それが分かるのが消費税の有無で課税されている物件は会社が売主となっているのですぐに判断ができます。
税込みと記載されているときも同様に手数料を無料にできますが、消費税の有無を記述していない不動産会社もあるのですこし判別しにくくなってしまいます。
複数の不動産会社が扱っている物件
複数の不動産会社が同じ物件の広告を出している物件であれば「囲い込み」がされていないため手数料が無料になる可能性が高くなります。
複数の会社で扱っているため手数料を無料にしている会社を選んで買うことで手数料を節約できます。
複数の会社が広告を出しているケースは、売主側の不動産会社の承認か、売主の方針によって一般媒介をしているかのいずれかが当てはまります。
いずれの場合にしても公正な条件で売却を競っている状態です。
売れない物件だから複数の業者が扱っていると思う方もいますが、それは誤解です。
広告は販売方針の違いで、未公開物件の演出をして、時間を掛けて売るということをしていないだけです。
いろいろな業者に扱ってもらうことで間口を広げて、買主を広く集めて、なるべく高く売るという作戦をとっています。
売主が不動産会社の専任媒介は不可
専任媒介になっている物件で、売主が不動産会社の場合は手数料を無料にするのは難しくなります。
買取再販を行っている不動産会社Aが仕入れ業者Bから物件を仕入れて、リフォームして再販するときに、仕入れ業者Bに専任媒介を切って販売することがあります。
これを「専任返し」といいます。
専任返しのときには不動産会社Aから手数料を取らないことが多いので、買主からの仲介手数料は無料にならないことがよくあります。
しかし売主が個人で専任媒介で販売している場合には無料にしている会社もあります。
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仲介手数料が無料のメリット
仲介手数料を無料にしている不動産を会社を利用するメリットは二つあります。
費用が抑えられる
手数料が無料だと不動産を取得するための費用を抑えることができます。
通常不動産を売買するときには仲介手数料や不動産登記にかかる費用が必要になります。
登記にかかる費用を除くと大部分が仲介手数料が占めるため、仲介手数料が無料になると金銭的な負担を大きく軽減することができます。
例えば物件の価格が3,000万円のときには105万6,000円の仲介手数料がかかります。
しかし仲介手数料が無料の会社を選べば、100万円以上も購入費用を浮かせることができるので、自己資金を増やして、転居やリフォーム費用に充てることができます。
自己資金が増えて、ローンの審査に通りやすくなる
仲介手数料を無料にすると、住宅ローンの審査にも通過しやすくなります。
自己資金をすべて仲介手数料に充てると、ローンの審査を受けるときには自己資金が無くなり、ローンの審査に通過することは厳しくなってしまいます。
しかし仲介手数料が無料の不動産会社から購入することで、仲介手数料に充てていた分の自己資金を頭金に充てることができるので、返済する金額が少なくなり、ローンの審査が通過しやすくなります。
仲介手数料が無料のデメリット
仲介手数料が無料の不動産会社はせっかく契約が成立しても成功報酬を片方から受け取ることができません。
そのためいろいろなデメリットが生まれてしまいます。
価格交渉が弱い
仲介手数料が無料の会社で不動産を購入する最大のデメリットは「価格交渉が弱い」ことです。
例えば不動産を購入するときに売主が「もう少し価格を安くして欲しい」と要望を出したとすると手数料を有料にしている会社では物件の価格を下げるとともに売主の手数料を割引するという方法が使えます。
売主の手数料を割引にすることで、売主が最終的に得るお金を相殺できるので、価格交渉が強くなります。
しかし買主の手数料を無料にしている会社だと「物件の価格は下げて欲しいけど、仲介手数料はしっかりください」という風に売主から写ってしまうため価格交渉が弱くなってしまいます。
不動産会社は買主からの手数料を無料にする代わりに売主からの手数料を必ずもらわなければ、収入が無くなってしまいます。
また物件の価格が下がってしまうともらえるはずだった仲介手数料も下がってしまうので、不動産会社側からすると価格を下げたくないというのが本音です。
物件が限られる
仲介手数料が無料になる物件は限られてしまいます。
すべての物件で手数料が無料になるわけではないので、「絶対に仲介手数料が無料の物件を買う」と決めていたら、購入できる物件の幅はかなり狭くなってしまいます。
別の名目で請求される可能性がある
仲介手数料は宅建業法によって上限金額が決められていますが、実際には仲介手数料以外にも物件の宣伝に関わる費用が発生したとして、別の名目で料金が請求されることがあります。
これは悪質な場合なので、こんなことをする業者は少ないですが、他の費用で回収しようする業者がいることもあります。
トラブルが起きたら業者は売主よりになる
物件を購入するときに手数料が無料だと何かトラブルが起きたときには不動産会社は売主の味方になってしまいます。
あくまで仲介業者という立場ですが、手数料をもらっている側の味方になるのは当然です。
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手数料無料をいやがるときの言い訳
仲介手数料が無料になると宣伝している不動産会社でもいろいろな理由を付けて、手数料を取ろうとします。
ここでは営業担当が手数料を取ろうとする時の言い訳を紹介します。
当社でしか買えない
新築一戸建てを買うときに多く言われる言い訳です。
売主の売却戦略によって販売ルートが絞られていることもあるので、全てが当てはまる訳ではありません。
しかし、一部では自社でしか公開していない未公開物件だと言うことを伝えて、他の手数料無料の会社と契約をさせないための言い訳です。
もし欲しい物件で「当社でしか買えない」と言われたときには一度手数料が無料の不動産会社に問い合わせてみましょう。
金利が高くなる
仲介手数料を無料にすると金利が高くなると言われることがありますが、そんなことはありません。
金利を決めるのは住宅ローンを借り入れる金融機関なので不動産会社は関与することができません。
大規模な不動産会社と提携している銀行は、手数料を払っている人に対して、金利を優遇することはありますが、中小規模の不動産会社では考えにくいことです。
値引き交渉ができない
売主との価格交渉に応じることは手数料とは無関係なので、交渉自体は可能です。
しかし上記のデメリットでも記載したように価格交渉の材料としてはとても弱くなってしまうので、思った値段では交渉できない可能性は高くなります。
手数料無料の業者から購入するときのポイント
不動産を購入するときに手数料が無料となっている不動産会社から買うときのポイントや注意点を紹介します。
掲載物件が多いか確認する
まず仲介手数料が無料の業者で購入するときには掲載物件が多い業者を選びましょう。
掲載物件が少ない不動産会社では自分が欲しい物件を取り扱っていない可能性があります。
仲介手数料の物件はそもそも数が限られるので、その上掲載物件も少ないと選択肢が大きく狭まります。
そうならないよう会社のホームページなどを確認して、どのくらい物件を取り扱っているかチェックしましょう。
仲介手数料以外の項目を確認する
仲介手数料の代わりに別の名目で請求する会社があります。
主に気をつけたい項目は以下の二つです。
- 住宅ローンの取次手数料
- 物件調査費用
上記の費用が高額に設定されていれば、せっかく仲介手数料が無料になったとしても、メリットが失われてしまいます。
そのため事前に「その他の項目」でいくら費用がかかるかを確認しましょう。
専門家と提携している業者を選ぶ
仲介手数料が無料になっている不動産会社を選ぶときには専門家と提携している会社を選びましょう。
不動産の購入における専門家は税理士と司法書士です。
不動産会社の営業担当は通常税金に関してある程度知識はあるものの、プロではないので、助言が難しくなります。
税理士と提携していると正しく税金の話を聞くことができるため不動産会社の話を鵜呑みにする必要がなくなります。
また司法書士は不動産を登記するときに依頼をします。
一般的に登記費用は5～10万円ほどですが、司法書士によって金額は上下します。
しかし不動産会社が提携している司法書士であれば、他の不動産の登記もしていることになります。
そのため登記費用が相場以上の高すぎる金額に上ることは考えにくいでしょう。
手数料無料の業者から売却するときのポイント
そもそも不動産の売却時に手数料が無料になるケースは少ないです。
しかし既に購入しそうな顧客をたくさん抱えている場合は無料や割引になることがあるので、注意が必要です。
広告費用を抑える可能性がある
売却時に仲介手数料が無料になる場合には、不動産会社が広告費用を抑える可能性があります。
広告費用は基本的に不動産会社が支払うので、費用を抑えない限り収益が悪くなってしまいます。
広告費用を抑えてしまうと集客が減り、物件が売れるまでのスピードが落ちてしまうので、売却期間が長期にわたる可能性があります。
売却の優先順位が下がる
不動産の売却時に手数料を支払う売主の物件と手数料が無料になっている売主の物件を同時に不動産会社が抱えていると、当然手数料を支払っている売主の売却活動が優先されてしまいます。
営業担当にも物件によって割ける時間の限界があるので、無理に仲介手数料を割引、無料にすると売却スピードは落ちてしまいます。
最初から手数料が無料の業者に頼む
仲介手数料が無料になっている業者に依頼するときには最初から仲介手数料が無料になっている業者に依頼しましょう。
手数料が無料になっている業者は物件を売るための戦略を知っています。
そもそも手数料が少ない中で、収入を得るために効率的に買主を見つける方法を知っているので、なかなか物件が売れないという自体に陥りにくくなります。
また通常、手数料を取っていない売主の物件の売却活動は後回しになりがちですが、全ての売主から手数料を取っていないときには優先順位が生まれないため、後回しにされず公平に扱われます。
安心して依頼できる仲介手数料が無料の不動産会社の選び方
仲介手数料が無料になる不動産会社は増えてきましたが、さまざまなメリットとデメリットがあります。
そのため会社選びが重要になるので、ポイントを紹介していきます。
会社内が清潔に保たれていて、整理されている
会社内で清掃が行き届いていて、書類がきれいに整理されていると仕事に対する姿勢も整っていると考えられます。
反対に部屋の隅やゴミ箱が汚かったり、書類が乱雑に積まれているような不動産会社だと細かいところに気を配ることができず、対応がいい加減なことがあるかもしれません。
質問に対して、丁寧に返してくれる
質問に対してすぐに回答出来ない状態でも数日以内に必ず回答をくれるような不動産会社には安心して依頼できます。
手数料が無料となっている顧客に対しても丁寧に接してくれるため取引もスムーズに進むでしょう。
一方で、質問に対して、あいまいな返答をしたり、いつまでも回答が無かったりするような会社であれば顧客に優劣を付けているため信頼できません。
評判がよい
不動産会社のホームページにはお客さまからの声という名目でユーザーの口コミを載せていることがありますが、自社のホームページでわざわざ悪い口コミを記載することはないでしょう。
そのため不動産会社の評判を公平に確認するときにはSNSや不動産会社自体が関与できない外部サイトを利用しましょう。
匿名な投稿ができれば正直に意見を書きやすくなり、良い情報も悪い情報も知ることができます。
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仲介手数料を無料にして、お得に売買しよう
不動産を売買するときには基本的に仲介手数料はかかってしまいます。
しかし仲介手数料を無料にすることができれば、お金の負担を非常に軽くすることができます。
しかし誤った会社で手数料を無料にしてもらうと別の名目でお金が請求されたり、知らない間に損をすることがあります。
そのため口コミや評判を確認して慎重に不動産会社を選びましょう。
