不動産を売却する場合、多くの人が不動産の仲介業者に売却を依頼することでしょう。
不動産仲介業者と結ぶ媒介契約には以下の３つの種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
その中でも最も多く利用されるのが一般媒介契約です。
多く利用されている一般媒介契約ですが、
「一般媒介契約ってそもそもどんな契約なの？」
「一般媒介契約にはどのような制約があるの？」
「一般媒介契約の期間はどれくらい？」
など、疑問を抱えたまま契約してしまう方もいます。
一般媒介契約とは、３つの媒介契約の中で最も自由度の高い契約です。
この記事では、一般媒介契約に関する以下の内容を解説します。
- 一般媒介契約の概要
- 一般媒介契約に関わる法律上の制約
- 一般媒介契約の更新
- 一般媒介契約の解除方法
- そのほかの媒介契約
- 一般媒介契約のメリット
この記事を読むことで、一般媒介契約に関する基本的な知識が身につくだけでなく、実際に不動産の売却を仲介業者に依頼する際に、媒介契約の内容を正しく理解できるためスムーズに売却を進められます。
一般媒介契約とは？
一般媒介契約とは、不動産売却の際に、不動産仲介業者と結ぶ契約の一つです。
ここでは、一般媒介契約の概要と、不動産取引の中で、一般媒介契約を締結するタイミングを解説します。
一般媒介契約という言葉は知っているが、どんなものなのかわからない方はこちらからお読みください！
一般媒介契約の概要
一般媒介契約とは、不動産を売却する場合に不動産業者と、販売活動の内容や、売却成約時の報酬金額などを定めた契約のことです。
売却を依頼する人が、不動産会社にどのような内容で依頼をするかを定めて契約することが一般媒介契約の目的です。
依頼する内容を具体的に定めることによって、不動産業者と売却を依頼する人の間で、依頼内容についてトラブルが発生することを防げます。
一般媒介契約のタイミング
一般媒介契約は、不動産の販売を始める前に仲介を依頼する不動産業者と締結します。
不動産を売却する際に、不動産業者に売却を依頼すると不動産業者の担当が物件の査定を行います。
物件の査定が完了し、不動産会社から提案された金額をもとに売買代金や条件を決定していきます。
売買代金や条件が決定したら、不動産業者と一般媒介契約を締結します。
不動産業者は原則として、一般媒介契約を締結し、売買代金や条件、成約時に不動産業者に支払われる報酬額が決定している状態で販売活動を始めます。
一般媒介契約を締結していないということは、売買に関する条件が不安定な状態です。
もしこの状態で販売活動を始めてしまうと、売買代金や条件などでトラブルが発生する可能性があります。
一般媒介契約の法律上の制約と期間設定
媒介契約の種類は３つあり、契約期間や業務処理状況の報告義務などの法律上の制約がそれぞれの媒介契約によって異なります。
ここでは、一般媒介契約の法律上の制約と、媒介契約の中でも重要な期間について解説します。
合わせて、一般媒介のメリット・デメリットやおすすめな場合についても紹介しますので、不動産売買の際の参考にして下さい。
複数の不動産会社との契約
一般媒介契約は、同一の物件に対して複数の不動産会社と締結することができます。
一般媒介契約以外の媒介契約は、同一物件に対して複数の不動産会社と締結することができません。
一般媒介契約を複数の不動産会社と結ぶことで、より販売活動が活発に行われます。
また、複数の不動産会社と一般媒介契約を結んでいたとしても、不動産会社に払う報酬には上限が設定されているため1社のみと一般媒介契約を結んでいた時よりも増加することはありません。
自己発見取引について
自己発見取引とは、物件の所有者が自分で買い手を見つけて取引を行うことです。
一般媒介契約では、この自己発見取引を行うことが可能です。
他の媒介契約では、自己発見取引を行えません。
所有者の親戚や知人に物件の購入を打診、条件を交渉したうえで売買が成立した場合、不動産業者を介さないで取引したこととなります。
その場合、不動産業者に支払う報酬は発生しないため、通常よりも少ない経費で物件を売買できます。
そのため、不動産業者に任せきりにせず、自分でも販売活動を積極的に行いたい方には一般媒介契約がおすすめです。
レインズへの登録
レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた機関が運営するコンピューターネットワークシステムのことです。
レインズには、全国の売買物件や賃貸物件が登録されており、レインズに集められた物件情報は不動産業者が顧客に合わせた物件を探すのに役立てられます。
一般媒介契約の場合には、物件の情報をレインズに掲載することを義務付けていません。
他の媒介契約では、物件の情報をレインズに定められた期間以内に登録することを義務付けています。
そのため、物件を販売していることをなるべく人に知られたくない場合は、一般媒介契約を締結することがおすすめです。
業務処理状況報告の義務
業務処理状況とは、物件の販売に関する業務の進捗状況です。
一般媒介契約では、業務処理状況報告をする義務がありません。
他の媒介契約では、定められた期間ごとに業務処理状況を依頼主に報告する必要があります。
一般媒介契約では、不動産業者が業務処理状況を報告する義務がないため、販売活動がどのように行われているかがわかりません。
そのため、不動産業者によっては、積極的に販売活動を行わない可能性があるため注意が必要です。
一般媒介契約の期間
他の媒介契約の期間が法律で３か月と決められているのに対して、一般媒介契約には期間の定めがありません。
他の媒介契約にしたがって期間を３か月と定めている業者がほとんどですが、媒介する物件の状況によって契約期間を前後させる業者も存在します。
一般媒介契約の期間が長期にわたる場合は、業者が販売活動を積極的に行っているかが特にわかりにくくなるため、販売状況を確認する電話をこまめに入れるようにしましょう。
問い合わせや案内がない状態が続いているようなら、他の業者への依頼についても検討するべきです。
一般媒介契約の更新
一般媒介契約の契約期間が満了になる前に、一般媒介契約を締結した不動産業者から更新を求められる場合があります。
更新する際の手順や必要なものや、自動更新条項の注意点について説明します。
一般媒介契約更新の流れ
一般媒介契約の更新の際には、契約期間満了前に不動産業者から更新の申出がある場合がほとんどです。
不動産業者からの更新の申出を了承すると、不動産会社が契約期間を更新した契約書を作成します。
契約書は郵送にて送付されるか、店舗にて捺印をすることで再契約が完了します。
作成された契約書の内容を確認したうえで、署名や捺印を行いましょう。
また、売買条件の見直しが必要な場合は、更新の申出があった際に必ずその旨を伝えなければなりません。
不動産業者との間で、新しい売買条件で合意が得られれば、媒介契約書に反映できます。
自動更新の特約がある場合
一般媒介契約を締結する際に、不動産業者が更新の手間を省くために特約として自動的に契約を更新する旨の記載がある可能性があります。
不動産業者は一般媒介契約の契約内容を説明する義務はないため、契約時に説明がない場合があります。
自動更新の特約がある場合、物件の所有者の知らないところで物件の販売が続いてしまう可能性があるため注意が必要です。
事前に契約書の条文や特約の内容を確認し、自動更新を希望しないのであれば特約を外してもらいましょう。
また、自動更新の特約にかかわらず一般媒介契約を解除することは可能なので、解除したい場合は遠慮なく不動産業者に連絡してください。
一般媒介契約の解除
一般媒介契約が終了する場合は、契約期間満了のほかに、契約の解除を申し出る方法があります。
一般媒介契約の法律に基づく解除方法や、違約金発生の有無について説明します。
一般媒介契約の解除方法を知っておくことで、もしものときに契約をスムーズに解除してトラブルを未然に防ぐことができます。
一般媒介契約の解除方法
一般媒介契約は、3種類の媒介契約の中で唯一契約期間内でも解除ができます。
他の２つの媒介契約は、期間の定めがある契約なので契約期間内で解除することができませんが、一般媒介契約は期間が定めがない契約なのでいつでも解除が可能です。
解除する際には、解除の意思が不動産業者に伝われば解除となるので、電話にて解除の意思を伝えたり、店舗に行って解除を申し出たりすることで契約が解除できます。
違約金の発生
一般媒介契約を解除しても、基本的には違約金が発生することはありません。
ただし、物件に関して特別な広告をした場合に、物件が売却に至らなかった場合は費用を請求するなど、解除に関する費用の負担についての記載が契約書にある場合には別途費用が発生する場合があります。
特約や条文の中に、違約金や費用負担に関する記述があるので、事前に契約書を読んだり、不動産業者に説明を求めたりしましょう。
オススメ記事
この記事では3種類の媒介契約の解説とともに、専任媒介契約に注目して注意点やどの方に適切なのかご紹介していきます。それぞれの媒介契約のメリットやデメリットにも触れていますので、ぜひ比較検討の参考にしてみてください。
他の媒介契約への切り替えについて
一般媒介契約から他の媒介契約に切り替えた方が良いケースがいくつかあります。
一般媒介契約ではなく、他の媒介契約に切り替えるのがおすすめな状況と、その方法について説明します。
他の媒介契約に切り替えるのがおすすめな状況
一般媒介契約を結んでいる状態で他の契約に切り替えるべき状況とは、一般媒介契約を締結している不動産業者が販売活動を積極的に行っていないことが判明した場合です。
複数の不動産業者と一般媒介契約を結んでいるにもかかわらず、物件の売買がなかなか成立しない時は、各不動産業者が積極的に販売活動を行っていない可能性があります。
一般媒介契約以外の媒介契約であれば、一定の期間ごとに業務処理状況の報告義務があり、どのような販売活動を行い、何件の問い合わせがあったかなどを売主に報告する義務が発生します。
そのため、報告を受けることで不動産業者が販売活動を行っているかを把握できます。
また、他の媒介契約は、基本的に1物件につき1社としか媒介契約を結ぶことができません。
そのため、不動産会社からしたら専任媒介や専属専任媒介を結ぶことで確実に仲介手数料を満額もらえるため販売活動にも力が入るはずです。
他の媒介契約への切り替え方
一般媒介契約から他の媒介契約に切り替える場合、絶対にしなければならないことは、媒介契約を結ぶ不動産業者を1社に絞ることです。
一般媒介契約以外の媒介契約はいずれも1物件につき1社としか締結できません。
そのため、複数の不動産業者と一般媒介契約を結んでいる場合には、引き続き媒介契約を結ぶ1社以外は全て契約を解除する必要があります。
契約を解除したあとは、不動産業者に専任媒介もしくは専属専任媒介の締結を依頼するだけで一般媒介契約と同様に契約を締結できます。
まとめ
この記事のまとめは以下の通りです。
- 一般媒介契約は法律の制約が少ない
- 一般媒介契約に契約期間の定めはない
- 一般媒介契約はいつでも解除が可能
- 自動更新の特約がある場合、契約期間がきても解除とはならない
- なかなか取引が成立しない場合には、他の媒介契約への切り替えを検討すべき
一般媒介契約は、不動産売買を行う際に締結される最も一般的な契約です。
その法律の制約の少なさや、契約期間に関する決まりがないことによる自由度の高さから多くの不動産業者が利用しています。
しかし、法律や期間の制約がないからこそ、不動産業者の中には一般媒介契約を蔑ろにする業者も存在します。
一般媒介契約を不動産業者と結んだからといって、物件の売買を任せきりにせず、販売状況を不動産業者に確認したり、他の不動産業者と一般媒介契約を締結したりするなどして、自らも物件が売買されるために積極的に行動することが重要です。
