不動産の売却は、人生の中でも大きな出来事であるだけでなく、大きなビジネスチャンスともなります。
しかし、チャンスであると同時に、不動産売却ではさまざまなトラブルが発生するリスクがあります。
また、トラブルは不動産を売却した後にも発生する可能性があるため、売却の相談先の選択が重要となります。
結論から言うと、不動産の売却において、トラブルを回避しつつ最大の利益をあげるためには、経験豊富な仲介業者に依頼すべきです。
経験豊富な仲介業者に売却を依頼することで、不動産売却時のさまざまなトラブルが回避できるだけでなく、不動産を高値で売却できます。
この記事では、不動産売却における相談先とトラブルについて以下の内容を解説します。
- 不動産売却における相談先の種類
- 相談先の選び方
- 不動産売却におけるトラブルと解決策
初めての不動産売却でわからないことが多くて不安な方や、不動産を売却しようか検討している最中の方は、ぜひこの記事を参考にしてください。
不動産売却における相談先の種類
不動産を売却する際の代表的な相談先は３つあります。
- 不動産買取業者
- 市区町村役所
- 不動産仲介業者
それぞれの相談先に相談するメリットとデメリットや、各相談先を利用するのにおすすめな人について説明します。
不動産売却にあたって、まずはどのような相談先があるかを理解しましょう。
不動産買取業者
不動産を売却したいときには、不動産を買い取ってくれる業者に依頼をするという選択肢があります。
不動産買取業者は、文字通り、不動産を買い取ってくれる不動産業者のことであり、素早く不動産を買い取ってくれるのが大きなメリットです。
不動産の素早い買取ができる不動産買い取り業者ですが、売却の値段がその他の業者と比較すると安くなる傾向があり、不動産の状況によっては買取ができないのがデメリットです。
不動産買取業者は、買い取った不動産を商品化して再販売するため、商品化や販売が難しい不動産であれば買取の値段が低くなったり、買取ができなかったりする可能性があります。
不動産買取業者は、不動産を高く売るよりも、なるべく早く不動産を売却したい方におすすめの相談先です。
市区町村役所
売却したい不動産が所在する市区町村の役所も、不動産を売却する相談先の１つです。
市区町村の役所は、売却したい不動産が空き家や空き土地の場合に、売却の相談に乗ってくれます。
市区町村の役所に相談するメリットは、売却の際に各市区町村が運営する空き家のポータルサイト、通称「空き家バンク」に物件の広告を掲載できる点です。
空き家バンクは、各市区町村の空き家の売買物件や賃貸物件の情報を掲載しているもので、各市区町村に申請をすることで、市区町村の担当職員や、地元の不動産業者の力を借りて物件の情報を掲載できます。
行政が運営するポータルサイトのため、グーグル検索などの検索エンジンでも上位に表示される可能性が高く、その地域に移住したい方を中心に多くのアクセスがあるポータルサイトです。
そのため、移住人気が高い地域の空き家バンクは、一般的な不動産ポータルサイトよりも不動産の売却の成立件数が多い可能性もあります。
その一方で、市区町村の役所に相談して、空き家バンクに登録するためには、申請や役所の職員の立ち会いなどが発生し、不動産の広告が掲載されるまでに時間がかかることが多いのがデメリットです。
空き家の売却を検討している人で、空き家の所在地が移住人気の高い地域であれば市区町村の役所に相談して空き家バンクへの登録を行うのがおすすめです。
不動産仲介業者
不動産の売却に関する相談先の中で、最も有名でおすすめなのは不動産仲介業者です。
不動産仲介業者は、不動産の売却時に、不動産の所有者と購入希望者を仲介し、契約書の作成や重要事項の説明、各種専門家の手配などを行ってくれる業者です。
不動産仲介業者に相談するメリットは、他の相談先と比べて高値で売却できる可能性が高い点です。
また、不動産仲介業者は独自の販売ノウハウを持っており、不動産売却に関する広告や、現地でのセールスを得意としています。
一方で、不動産仲介業者に相談するデメリットは、熱心に販売活動を行ってくれない業者が一定数存在することです。
不動産仲介業者は、仲介した不動産の売却価格に応じて報酬を受け取ります。
仲介する不動産の市場価格が低い場合には、仲介業者が受け取る報酬が低くなる場合が多くいため、熱心に販売活動をしない業者も存在します。
不動産を長い時間がかかっても少しでも高値で売却したい方は、不動産仲介業者に依頼するのがおすすめです。
ちなみに、弊社マスターズ・コンサルティングも不動産仲介業者です。
弊社では、物件を仲介した際の仲介手数料は、物件の代金に関わらず定額の33万円です。
本来、不動産仲介業者の報酬は、物件の売却代金によって変動しますが、不動産仲介業者の業務は物件の売却価格がいくらであっても変わりません。
そのような現状に疑問を抱き、消費者の方に仲介業務に対して適切な金額をお支払いいただきたいという思いから、仲介手数料を１億円までは定額33万円としています。
他社よりも仲介手数料を抑えつつ、他社の不動産仲介業者と変わらないサービスを提供しています。
相談先選びのポイント
不動産売却の相談先を選ぶためには、下記の３つのポイントを基準に選ぶべきです。
- 取引実績
- 対応のスピード
- 対応エリアの範囲
各ポイントと、そのポイントを確認する方法を解説します。
取引実績
不動産売却の相談先を選ぶ際には、不動産売却の取引実績の数が重要です。
不動産の種類や売却方法によって、売却の価格や発生するトラブルが異なります。
そのため、不動産売却の取引の実績が多い業者であれば、適切な販売価格を知っているだけでなく、さまざまなトラブルにも対応した経験がある可能性が高いです。
もし、トラブルが発生したとしても、実績が多い不動産業者であれば、過去の事例をもとに適切な解決方法を実施してくれるため安心して取引が任せられます。
取引実績が豊富かどうかを確認するためには、不動産業者のホームページや不動産ポータルサイトで不動産業者が取り扱っている物件の数が参考となります。
現在取り扱っている物件が多いほど、不動産取引を熱心に行っている可能性が高いです。
また、不動産業者の免許番号に記載されている、免許の更新回数も参考にできます。
更新は5年ごとに行われるため、更新した回数の5倍の年数は少なくとも営業していることとなります。
取引実績が多い、経験の長い不動産業者に相談することは、安全に取引を進めるうえで大切です。
対応のスピード
不動産売却の相談先を選ぶ上で、対応のスピードには注意を払うべきです。
不動産売却の際には、繁忙期と閑散期が存在し、繁忙期を逃すといくら広告をしても売れない可能性があります。
また、不動産がなかなか売れないと、固定資産税や修繕費などのコストがかかることになるため、可能な限り早く売却することでコストの削減にもつながります。
また、不動産業者の対応が遅れることで、発生したトラブルがさらに深刻化する可能性もあります。
相談先の不動産会社の対応スピードを確認するためには、グーグルなどの口コミを参考にしましょう。
また、売却を依頼する前に不動産の査定に不動産業者が自宅を訪問した際の対応も参考となります。
査定の結果が分かるのに１週間以上かかるような業者は対応が遅い可能性が高いです。
対応エリアの範囲
不動産売却の相談先を選ぶ際には、相談先の不動産業者が対応するエリアの範囲にも気を配るべきです。
不動産業者の中には、全国各地で不動産を売買している業者もいれば、特定の地域のみで不動産売買をしている不動産業者もいます。
自分が売却したい不動産が都市部か地方かどうかで相談先を使い分けるべきです。
売却したい不動産が、関東や関西などの都市部にあり、地価が比較的高い場所にある場合には、全国各地で不動産取引を行っている大手の不動産業者に依頼をしましょう。
大手の不動産業者であれば、不動産の広告に大きな金額をかけることができるため、需要が高い物件であればすぐに買い手が見つかる可能性が高いです。
反対に、売却したい不動産が地方にあり、不動産の価値が低い場合には、不動産が所在する地域の不動産業者に依頼するべきです。
地域で長い間商売する不動産業者であれば、不動産の市場価値や需要を正確につかんでいるだけではなく、独自の販売経路を持っているため、需要が低いエリアでも不動産を売却できる可能性が高いです。
不動産仲介であれば、複数社に同時に依頼することができるため、自分の不動産の価値が高いか低いかなどがわからなければ、販売エリアの広さが異なる複数の不動産業者に仲介を依頼しましょう。
不動産売却における一般的なトラブルと回避策
ここでは、不動産売却で発生する一般的なトラブルとそれを回避する方策について説明します。
不動産売却での一般的に発生しやすいトラブルは以下の通りです。
- 不動産価格決定に関するトラブル
- 物件に関する隠れた瑕疵の判明
- 支払いに関するトラブル
不動産売却に関するトラブルのリスクを把握したうえで不動産売却に臨みましょう。
不動産価格決定に関するトラブル
不動産業者の売却価格に関して、不動産業者の査定の仕方によってはトラブルが起きることがあります。
不動産業者が売却を依頼された際に、不動産の立地や状態などさまざまな状況を踏まえて査定を行います。
このときの査定金額の根拠が不十分であった場合、売却した不動産の元所有者からもっと高く売れたのではないかというクレームが入る可能性があります。
当然不動産業者が提示した金額に所有者は納得したうえで売却を依頼しているため、売却をやり直すことはできません。
このようなトラブルを避けるためには、査定金額の提示を受けた際に、査定の根拠の説明を求めることです。
不動産業者は査定の金額について根拠をもとに説明するよう法律で定められているため、説明を行う義務があります。
根拠を説明するためには、近隣の相場をもとに説明しなければならないため、相場から著しく乖離した金額を提示されることを防げます。
また、不動産の査定は何社でも依頼できるため、複数の不動産業者に依頼することで、著しく相場と離れた金額で不動産を売却することを避けられます。
物件に関する隠れた瑕疵の判明
不動産の売却時に、物件に関して隠れた瑕疵と呼ばれる売主が発見不可能な欠陥が判明することでトラブルに発展する可能性があります。
物件を売り渡したあとに、隠れた瑕疵が判明したとしても、契約不適合責任と言われる民法上の責任を売主が負うことになります。
その場合、売主は瑕疵の補修、代金の減額をしなければならず、最悪の場合は契約の解除となっていまいます。
隠れた瑕疵の対策としては、事前に物件の状態を入念に確認することです。
最近では、売却にあたって、事前にホームインスペクション（住宅診断）を実施し、物件を使用することに影響を与える可能性がある箇所があるかどうかを確認することもできます。
不動産の瑕疵をあらかじめ購入する人に伝えていれば、契約不適合責任を負わなくて済むのでトラブルを回避できます。
支払いに関するトラブル
不動産売却において、支払いに関するトラブルはよく発生します。
特に、住宅ローンを使っての購入となる場合に、手付金を入金したにも関わらずローン審査が通らなかった場合、契約書に基づいて契約の解除が行われます。
契約書の記載が曖昧だったり、手付金や業者の報酬に関する内容の記載がないと、解除方法についてトラブルになる場合があります。
トラブルの回避方法としては、契約を結ぶ前に、購入希望者にローンの審査状況を確認し、借入ができるかどうかを明らかにしておくことが重要です。
また、住宅ローンの審査が通らなかったことによる契約の解除方法について、不動産業者と購入する人と確認しておくことで、契約が解除になったとしてもスムーズに解除が行えます。
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まとめ
この記事で説明したのは以下の内容です。
不動産売却の相談先は3つあり、おすすめは不動産仲介業者
- 相談先の選考基準は実績、対応スピード、対応エリア
- 不動産仲介業者であれば複数社に依頼すると良い
- トラブルの回避方法は、契約書や物件を入念に確認すること
不動産売却においては、多額のお金が動く取引となるため、1つの小さなトラブルが大きなトラブルを引き起こすことも少なくありません。
安全かつ、高額で不動産を売却するためには、実績があり、信頼できる不動産業者に依頼することが必要不可欠です。
実績がある不動産業者であれば、さまざまなリスクを事前に想定したうえで、安全に不動産が売却できるよう配慮してくれます。
弊社マスターズ・コンサルティングも実績が豊富な不動産仲介業者です。
関東を中心に、さまざまな種類や値段の不動産の売却実績があります。
また、豊富な経験を持っており、親族所有の不動産を代理で売却した経験や、賃貸アパートの建築、管理を行った経験など不動産に関するさまざまな経験をしております。
また、不動産コンサルティングマスター資格を保有しており、不動産売却に関するリスクを管理したうえで安全に取引することに長けています。
豊富な実績と知識があるにもかかわらず、仲介の報酬は1億円以下の物件であれば定額の33万円です。
ぜひ、マスターズ・コンサルティングに不動産の売却をご相談ください。
参考：不動産売却で多いトラブルと対処法！事前に対策しておくべきことも解説
参考：定額不動産仲介/マスターズコンサルティング
