自己資金なしで住み替えは可能か？ 住宅ローン活用や注意点を徹底解説

現在住んでいる家を売却して住み替えをしたいけど、自己資金がなくて二の足を踏んでいる方がいらっしゃるかもしれません。

住宅ローンの残債があり、自己資金なしでは住み替えが厳しいかもしれませんが、不可能ではありません。

本記事では、自己資金なしでも住み替えが可能であるのかについて解説します。

住宅ローンの活用方法や、住み替えを考える上でやっておくべきことや注意点について紹介します。

自己資金なしで住み替えを検討されている方はぜひ参考にしてください。

自己資金なしで住み替えは可能か

住み替えとは、現在住んでいる住居から、別の住居に移ることをいい、一般的に住み替えを行う場合は、現在住んでいる自宅を売却し、新居を購入することを意味します。

結論をいうと、自己資金なしでの住み替えは可能です。

自己資金がなかったり、少なかったりして、住み替えを諦めている人がいるかもしれませんが、住み替えはできます。

自己資金なしで住み替えを可能にする方法として、住宅ローンの利用があります。

ただし、住宅ローンを利用するには、審査があるため、審査をクリアしなければなりません。

新居購入に住宅ローンを自己資金のない状態にすること、いわゆるフルローンでも住宅ローンの利用は可能です。

自己資金なしで住み替えする方法

自己資金なしで住み替えるためには、住宅ローンをはじめとする借入は必須です。

自己資金なしで利用できる住宅ローンには次の3つがあるので、それぞれ解説します。

• 新規の住宅ローンの利用
• 住み替えローンの利用
• つなぎ融資の利用

新規の住宅ローンの利用

自己資金なしで新居となる居宅に住み替える場合の一つとして、新規の住宅ローンの利用があります。

自己資金なしで新規の住宅ローンを使用する場合、新居となる物件の価格の全額をローンとして組むことが必要です。

注意点として、新規の住宅ローンを利用する場合、申し込み時点で住宅ローンの利用がないか、あるいは新規の住宅ローンを実行するときに既存の住宅ローンを完済しておく必要があります。

なぜなら、住宅ローンは、住まいに関するローンであるので、複数の住宅ローンが組めないのが一般的だからです。

これは住宅ローンを取り扱っている金融機関のほとんどが採用しています。

既存の住宅ローンがある人は、完済後、または完済見通しがないと取扱いが難しい点を認識しておく必要があるでしょう。

住み替えローンの利用

住み替えローンの利用も、自己資金なしの場合において、有効な方法といえるでしょう。

住み替えローンとは、現在住んでいる家を売却しても住宅ローンが残ってしまう場合、住み替え先となる新居購入にかかる資金と、住宅ローン残債の返済用費用を合算してまとめて借り入れが可能なローンです。

新居となる自宅を新規で住宅ローンを組む場合、既存の住宅ローンは完済する必要があります。

中には、売却しても住宅ローンの残債が残る場合があるかもしれません。

残債を自己資金等により支払わないと新規の住宅ローンを取り扱ってもらえません。

住み替えローンを利用することで、新しい自宅購入資金に以前の住宅ローンの残債を上乗せしての利用が可能です。

注意点として、住み替えローンは住宅ローンより金利が高く設定されているのが一般的であるため、毎月の返済金額も高くなります。

住み替えローンの利用を考える場合、資金計画を念入りに行う必要があるでしょう。

つなぎ融資の利用

つなぎ融資を利用することで、自己資金なしで住み替えができます。

つなぎ融資とは、住宅が完成するまでに必要な資金の借り入れが可能なローンです。

住み替える新居が、建売住宅でなく注文住宅の場合に通常使われます。

注文住宅の場合、建物が完成していないため、住宅ローンの担保として抵当権を設定することができません。

文字通り、建物が完成して登記されるまでの「つなぎ」の融資です。

建物が完成し、登記が完了すれば、住宅ローンに切り替え、つなぎ融資を一括完済する必要があります。

つなぎ融資を利用する場合、住宅ローンを利用する金融機関に相談することをおすすめします。

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自己資金なしで住み替えするためにチェックすべき3つのポイント

自己資金なしで住み替えを検討する場合、以下の点をチェックすることが必要です。

• 売却予想金額と住宅ローン残高との差額
• ローンの審査要件
• 「売り先行」で住み替え予定を立てておく

それぞれについて解説します。

売却予想金額と住宅ローン残高との差額

自己資金なしで住み替えを考える場合、慎重に資金計画を立てる必要があります。

最初に行うことは、持ち家の売却予想金額と住宅ローンの残高のチェックです。

住宅ローンを利用して自宅を購入した場合、融資の際に自宅に抵当権が設定されています。

売却するには、設定されている抵当権を抹消する必要があります。

抹消するためには、住宅ローンを完済しなければなりません。

住宅ローンが完済できない場合、金融機関は抵当権の抹消に応じません。

そのため、売却予想金額および住宅ローンの残高のチェックが必要です。

売却予想金額が住宅ローンの残高より高ければ、問題なく持ち家を売却でき、住宅ローンも完済できます。

一方で、売却予想金額が住宅ローンの残高より低ければ、住宅ローンの完済ができないため、資金調達方法や住み替えローンの利用などの検討が必要となります。

ローンの審査要件

住み替え時において、自己資金なしで自宅を購入する場合、ローンを利用するのが一般的です。

住み替えを行うためには、ローンの審査をクリアしなければなりません。

特に住み替え時に利用するローンは厳しいため、審査項目を把握しておくことが重要です。

主な審査項目に以下のものがあります。

• 現在の住宅ローンの残債
• 年収
• 勤務先および勤務年数
• 過去のローン返済履歴
• 健康状態

「売り先行」で住み替え予定を立てておく

自宅を売却するにあたっては、通常「売り先行」「買い先行」のどちらかで進めます。

「売り先行」とは、現在住んでいる自宅を売却して、その後に新しい家を購入することです。

売り先行のメリットとして、現在の自宅の売却金額がどれくらいになるのかがわかってから新しい家を購入できる点です。

資金計画が立てやすくなる利点があります。

自宅売却後、新しい家が見つかるまで仮住まいの必要があるかもしれませんが、資金面で不安がある場合、売り先行を推奨します。

「買い先行」とは、新しい自宅を購入して、今まで住んでいた家を売却することです。

新居選びに時間をかけられる反面、今まで住んでいた家が売却できるまで、二重にローンや固定資産税を支払うデメリットがあります。

資金面の負担を考えると、売り先行で住み替えを考えるのがおすすめです。

住み替えを検討する際に考えておくべき注意点

自己資金なしで住み替えを検討するに際して、特に考えておくべき点として「諸費用の把握」、「できる限り今住んでいる家を高く売る」があるので紹介します。

諸費用の把握

住み替えを行うには、現在住んでいる自宅の売却に必要な費用、および新しい自宅を購入するために必要な費用のそれぞれを把握しなければなりません。

現在住んでいる家の売却に必要な費用および目安

自宅売却に際してかかる諸費用として以下のものがあります。

新しい自宅を購入するために必要な費用および目安

自宅購入に際してかかる諸費用として以下のものがあります。

できる限り今住んでいる家を高く売る

自己資金なしで住み替えを検討する場合、いかに今住んでいる家を高く売るのかがとても重要です。

高い値段で売却することで資金面に余裕ができます。

住宅ローンの完済や売却・購入に際してかかる費用を考えると、できる限り資金面で余裕をもたせたいものです。

自宅の売却を行うに際して、不動産会社に買主を探してもらうよう依頼するのが一般的です。

不動産会社により、得意な物件やエリアが異なるため、1社だけでなく複数の不動産会社への売却依頼をおすすめします。

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まとめ

自己資金なしでの住み替えはローンを利用することで可能です。

住み替えに利用するローンには、新規の住宅ローン、住み替えローン、つなぎ融資があります。

つなぎ融資は主に注文建築に使われ、住宅ローンに切り替わる際に一括返済となるので注意が必要です。

自己資金なしで住み替えを検討する場合、今住んでいる自宅の売却予想金額と住宅ローン残高との差額を考える必要があります。

住宅ローンの審査要件もチェックしなければなりません。

資金面で余裕を持つには、売り先行で住み替えを進めましょう。

自宅を売却する場合および購入する場合、双方において費用がかかるので忘れずにチェックしましょう。

不動産会社に買主を探してもらう場合、1社に依頼するだけでなく、複数の不動産会社を利用しておくのが大切です。

自己資金なしでの住み替えは可能なので、入念な事前準備を心がけましょう。

参考：
国税庁｜No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで 国税庁｜No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき) 住み替えは自己資金なしでも可能？3つの方法や進め方、注意点を徹底解説！