不動産売却の費用を抑える秘訣 – 交渉術から節税対策まで徹底解説

「不動産を売却すると、どんな費用がかかるの？」
「不動産売却の仲介手数料はいくらかかる？」
「不動産売却の際の費用を抑える方法は？」

不動産を売却する際には、仲介手数料や税金など、さまざまな費用がかかります。

仲介手数料は売却価格によって異なりますが、数十万〜数百万と高額です。

これらの費用を事前に把握しておくことで、スムーズな売却と手残り金額の最大化が可能です。

本記事では、不動産売却にかかる費用の種類、仲介手数料の値引き交渉、節税対策などを紹介し、費用面での注意点や、プロに相談する重要性についても丁寧に解説します。

この記事を参考にしていただければ、不動産売却にかかる費用についての知識が深まります。

不動産を売却するとかかる費用一覧

不動産売却にかかる費用の項目・金額・支払い時期は下記の通りです。

仲介手数料

仲介手数料とは売買契約が成立した後に仲介会社へ支払う報酬です。

仲介手数料の計算式は下記の通りです。

売買価格×3%+6万円+消費税

3,000万円の不動産を売却した場合「3,000万円×3%+6万円」で96万円。96万円に消費税を加え、計1,056,000円になります。

本来は売買価格によって下記のように計算式が異なる仲介手数料を合算する必要があります。

先程と同じく3,000万円の不動産を売却した場合は下記のようになります。

計96万円となり、消費税を加えると1,056,000円となります。

全ての取引で正式な計算をしていると時間がかかってしまうこともあり、速算式として「売買価格×3%+6万円+消費税」を用いる事で同じ値にしているのです。

仲介手数料の簡単計算に関しては以下の記事でさらに詳しくまとめています。

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印紙税

印紙税とは売買契約書に貼付する印紙で納付する税金です。日本では課税文書に印紙を貼付しなければなりません。

印紙税の3倍の過怠税が課されるため、注意しましょう。

不動産の売買価格に応じた印紙代は、下記のように異なります。

なお、上記の印紙税額には現在軽減税率が適用されており、令和9年3月31日までに発行された契約書に有効です。

令和9年4月1日以降の売却を検討している場合、金額が異なる可能性があるため注意しましょう。

抵当権抹消費用

抵当権抹消費用とは、金融機関等からの抵当権を抹消するための費用です。

購入時に住宅ローンを利用して購入した場合、必ず対象不動産に抵当権がついており、抵当権を抹消しなければ不動産取引ができません。

買主に所有権が移転する前までに、もしくは同時に抹消を行うのが一般的です。

抵当権抹消で注意しなければならないのは、住宅ローン残債の有無と抵当権は別物であることです。既に住宅ローンを完済している場合でも、抵当権抹消の手続きをしなければ抵当権は消えていません。

抵当権抹消手続きは自分で行うことも可能ですが、手続きが複雑なため司法書士に依頼することをおすすめします。

自分で手続きをしたものの、不備があり所有権移転日までに抵当権が抹消できていなかった場合「違約」になってしまうケースもあるからです。

司法書士に依頼する際には2〜3万円程度の費用がかかりますが、確実性を高めるためにも司法書士に依頼しましょう。

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住宅ローン返済費用

住宅ローン返済費用とは、金融機関の事務手数料です。

売却代金によって住宅ローンを一括返済する際には、その旨を金融機関に伝え、繰上げ返済の手続きをしてもらわなければなりません。

金融機関によって金額が違うことに加え、同じ金融機関でも窓口や電話、インターネットといった申請方法によっても金額が異なります。

自分が住宅ローンを組んでいる金融機関の住宅ローン返済費用について調べてみましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、売却時に購入時よりも利益が出た場合に課せられる税金です。

譲渡所得税は、所得税・復興特別所得税・住民税の3種類があります。

利益については単純な不動産価格だけでなく、購入時の諸費用や売却時の諸費用を含めて計算しなければなりません。利益を求める計算式は下記の通りです。

税金の専門用語が並んでわかりにくいという方は下記のように置き換えて考えてみてください。

• 譲渡所得＝利益
• 譲渡価額＝売却価格
• 取得費＝購入価格+購入諸費用
• 譲渡費用＝売却諸費用

イメージしやすいように例を用いて解説します。

例：2,500万円の不動産を購入・購入諸費用170万円、3,200万円で売却・売却諸費用120万円

例の場合計算式は下記の通りです。

3,200万円-(2,500万円+170万円)-120万円＝410万円

計算して求められた利益410万円に対して、所有期間に応じた税率がかけられます。所有期間に応じた税率は下記の通りです。

• 短期譲渡（所有期間5年以下）：税率39.63%（所得税30%・住民税9%・復興特別所得税0.63%）
• 長期譲渡（所有期間5年超え）：税率20.315%（所得税15%・住民税5%・復興特別所得税0.315%）

先程の例で求めた利益410万円に税率をかけて納税額を求めてみましょう。

• 短期譲渡：410万円×39.63%＝1,624,830円
• 長期譲渡：410万円×20.315%=832,915円

短期譲渡か長期譲渡で納税額が倍近く異なります。売却する際には大きな差になるため、必ず所有期間を確認しましょう。

所有期間は1月1日時点での所有期間になるため、年末に売却する場合などは特に注意が必要です。

必要書類の取得費用

不動産売却時に必要な書類は以下の通りです。

• 印鑑証明書
• 住民票（購入時と住所が変わっている場合）
• 固定資産税評価証明書

印鑑証明書は決済時に司法書士による本人確認書類として必要です。また、購入時と売却時で住所が変わっている場合、契約前に住所変更登記しておきましょう。

印鑑証明書は役所、住所変更登記は法務局での手続きが必要です。

営業している平日に取得する必要があるため、スケジュールには余裕をもって取得しましょう。費用は300円程度で取得可能です。

固定資産税評価証明書に関しては委任状で仲介会社が取得するケースもあります。仲介会社と相談をし、どちらが取得するかを明確にしましょう。

引越し費用

売却後に新居へ引越す場合は、引越し費用についても考えなければなりません。

引越しの大まかな費用は下記の項目によって異なります。

• 荷物の量
• 引越し先までの距離
• 引越し先の階数（マンションの場合）

その他にも荷造りから引越し会社に依頼したり、荷解きを依頼したりとオプション料金によって異なります。

一般的には3〜20万円程ですが、インターネットなどで簡単に見積もりができるため、不安な場合は見積もりをし、費用の目安をつけておきましょう。

ハウスクリーニング費用

売却の際にハウスクリーニングは必須ではありませんが、室内の印象を良くするためにハウスクリーニングを実施したい方も多いでしょう。

ハウスクリーニングは室内の広さや荷物の有無によって金額は異なります。

1R〜1LDKといった単身者向けの部屋であれば数万円で実施できますが、ファミリー向けの広い間取りであれば10万円程度で考えておくと安心です。

土地境界線確定測量費用

戸建てや土地の売却時、場合によっては土地境界線確定測量費用がかかります。

売却時に土地の測量は必須ではありませんが、個人同士の取引の場合、後々のトラブルを避けるためにも測量をしたうえで取引するのが一般的です。

特に都心の土地や戸建ての場合、地価が高いことから1坪の違いが数百万円の違いになることもあります。

測量では隣地所有者の立ち合いや、役所担当者の立ち合いが必要となるケースがあり、場合によっては測量を実施するまでに時間がかかってしまいます。

立ち合いの有無等によって異なりますが、測量費用は30〜100万円程です。これまで解説した諸費用とは別に売主が自己負担で支払わなければならないため注意しましょう。

不動産売却にかかる費用を抑える方法

不動産の売却費用を抑える主な方法は下記の通りです。

• 仲介手数料の交渉
• 印紙税の交渉
• 引越し費用の交渉
• ハウスクリーニング費用の交渉
• 3,000万円特別控除の利用
• 10年超所有軽減税率の特例の利用
• 特定居住用財産の買い換え特例の利用
• 損益通算を活用
• 自治体の補助金を活用

それぞれ解説します。

仲介手数料の交渉

売却費用を抑えるには仲介手数料の交渉が有効な手段です。売却には様々な諸費用がかかりますが、その多くを占めているのが仲介手数料です。

仲介手数料の計算式である「売買価格×3%+6万円+消費税」は、あくまで宅建業法で定められた仲介手数料の上限であり、下回る分には問題ありません。仲介手数料の値引き交渉をするタイミングは、売却を開始する前です。

しかし、仲介手数料の値引き交渉をするには以下の2つに注意が必要です。

• 仲介会社が積極的な販売活動をしてくれないリスクがある
• 営業担当者のモチベーションが下がる

仲介会社は不動産を売却するために、以下のようなさまざまな費用をかけています。

• 投げ込みチラシの作成
• インターネットへの掲載
• 新聞折込チラシの作成
• 場合によってはモデルルームのような家具の設置
• 場合によってはプロカメラマンによる写真撮影

このような充実した販売活動やサービスの多くは、仲介手数料を受領できることから成り立っています。

売却の際に仲介手数料の値引き交渉をすることで、仲介会社としては利益が減るため、広告なども他の物件を優先的に掲載する方針になることもあるでしょう。

つまり、仲介手数料を交渉したが故に販売を後回しにされ、成約までに時間がかかってしまうことも考えられます。

また、仲介会社の営業担当者の給与は歩合制であることが多いため、仲介手数料によって給与が変わることから、仲介手数料の交渉は良く思われないでしょう。

営業担当者は1人で多くの物件を販売しているため、仲介手数料の低い物件は後回しにされてしまうことも考えられます。

仲介手数料の交渉は、デメリットも考慮し慎重に判断しなければなりません。どうしても費用を支払えないなど特別な理由がない限り、無闇に交渉しない方が賢明です。

もともと仲介手数料を「売買価格×3%+6万円+消費税」に設定していない仲介会社に依頼する方法もあります。仲介会社の中には競合との差別化のために、他よりも安い仲介手数料で売却できることをアピールしている会社もあるからです。

しかし、そのような仲介会社の場合は、仲介手数料を上限価格で設定している会社よりもサービス面で見劣りすることもあり得ます。

もしくは、もともと仲介手数料を「売買価格×3%+6万円+売却する際には「費用を安く抑えたいのか」「充実したサービスを求めるのか」を事前に考えることが必要です。

印紙税の交渉

印紙を貼った契約書を1通作成し、原本はどちらかが保有、片方はコピーを保有する形を取ることで、印紙代を売主・買主の折半にできます。

売主・買主がそれぞれ契約書の原本を1通ずつ作成しますが、契約書はコピーであっても確定申告時などに有効だからです。

売買価格が高くなるほど印紙代も高くなるため、売買価格の高い契約であるほど費用を抑えられます。

引越し費用の交渉

引越し費用を抑えるために、複数社への相見積もりをおすすめします。不動産の査定と同様に、引越し費用も1社だけの見積もりではその価格が相場価格かがわからないからです。

複数社に相見積もりをすることで、より費用を抑えられ、荷造り・荷解きを自分で行うことでより費用を抑えられます。

仲介会社の中には引越し会社と提携を結んでいる会社が多く、割引制度を利用できるケースもあります。

ハウスクリーニング費用の交渉

ハウスクリーニング費用は依頼する会社によって異なります。引越し同様に複数社に相見積もりを依頼し、できる限り費用を抑えましょう。

専門業者に依頼せずに自分で清掃することで費用をかけずに済みます。売却にあたってハウスクリーニングは必須ではありません。自分で室内の整理整頓し、購入検討者に良い印象を与えられるように努めましょう。

3,000万円特別控除の利用

自分が住んでいた家を売却する際には3,000万円特別控除を利用することで、多くの場合において譲渡所得税を0円に抑えられます

本来であれば売却時に購入時よりも利益がでた際には、利益に対して短期譲渡で39.63%、長期譲渡で20.315%の税金がかかります。

しかし、3,000万円特別控除を利用することで、3,000万円の利益までは税金がかかりません。

不動産を売却して3,000万円もの利益が出るケースは少ないため、多くの場合で譲渡所得税が0円になるでしょう。

しかし、3,000万円特別控除を利用する際には一定の要件があります。

• 住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売る
• 3年以内にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例を受けていない
• 売主と買主親子や夫婦など特別な関係でない

詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。

10年超所有軽減税率の特例の利用

マイホームの所有期間が10年を超える際には10年超所有軽減税率の特例が利用可能です。

通常、譲渡所得税は短期譲渡（所有期間5年以下）で39.63%、長期譲渡（所有期間5年越え）で20.315%の税率ですが、マイホームの所有期間が10年を超える場合には、下記のように税率が軽減されます。

• 売却益6,000万円以下の部分14.21%（所得税10%・住民税4%・復興特別所得税0.21%）
• 売却益6,000万円越えの部分20.315%（所得税15%・住民税5%・復興特別所得税0.315%）

さらに、10年超所有軽減税率の特例は、3,000万円特別控除との併用が可能です。しかし3,000万円特別控除と同様に、利用には以下のような一定の制限があります。

• 売却した年の1月1日において所有期間が10年を超えている
• 住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売る
• 3年以内にこの特例を利用していない

詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。

特定居住用財産の買い換え特例の利用

特定居住用財産の買い替え特例とは、売却価格よりも高い不動産を購入することで、売却時の利益に対する課税を「繰り延べ」できる制度です。

取得費2,000万円の不動産を3,200万円で売却、売却諸費用200万円の場合、1,000万円の利益が出ます。通常であれば1,000万円に対して課税されますが、新居の価格が4,000万円の場合、1,000万円の利益は新居の購入に充てられたと考えられ課税を繰り延べできます。

特定居住用財産の買い替え特例は「非課税」になるのではなく、あくまでも「繰り延べ」になる点に注意しましょう。

仮に4,000万円の新居を将来5,000万円で売却した場合、1,000万円の利益になりますが、新居購入時に繰り延べされた1,000万円が追加され、2,000万円の利益とみなされます。

将来的に税金負担が多くなってしまうことも踏まえて利用しましょう。

詳しくは国税庁のホームページを参考にしてください。

損益通算を活用

購入時より高く売れる不動産は限られているため、中には売却した際に赤字になるケースもあります。

そのような際におすすめなのが「損益通算」です。損益通算とは不動産の売却によって出た損失を他の所得から控除できる仕組みです。

サラリーマンなどで給与所得のある方は給与所得と損益通算することで、所得税の還付や住民税の控除が受けられます。

なお、損失の額によってはその年の所得から控除しきれない場合もあるでしょう。その場合は、最大3年間に渡って繰り越して控除できます。

詳しくは国税庁のホームページを参考にしてください。

自治体の補助金を活用

自治体によっては、住宅の取得や売却の際に補助金制度を利用できます。

特に空き家の売却を考えている方は調べてみて損はないでしょう。多くの自治体は空き家問題に悩んでいるため様々な補助金制度を備えています。

各自治体によって要件や金額は異なりますが、一度売却不動産が所在する自治体に問い合わせみましょう。

不動産売却時に費用面で注意するポイント

不動産売却は人生において何度も経験することではありません。大きな金額の取引になるため、不安も大きいでしょう。

ここからは不動産売却時における費用面の注意点を2つ解説します。

• 手残り金額を意識する
• プロに相談する

それぞれ見ていきましょう。

手残り金額を意識する

不動産売却時には必ず手残り金額を意識しましょう。

不動産売却では多くの費用がかかるため、手残り金額を十分に意識しなければ、思っていたよりも手残り金額が少なかったという事態になりかねません。

不動産売却にはそれぞれ目的があるでしょう。

• 新居購入のため
• 老後資金を確保するため
• 相続税を支払うため

それぞれの目的を達成するためにも、手残り金額をもとに売却プランを立てることが大切です。

プロに相談する

不動産売却は必ず仲介会社などのプロに相談しながら計画を立てましょう。

不動産は金額が大きいだけでなく計算式も複雑であることから、資金計画を立てるのが難しいです。特に買い替えの場合は、資金の流れもより複雑になります。

また、税金面は売却する不動産によって利用できる制度と利用できない制度があります。一度で理解するのは難しいため、プロにアドバイスを求めましょう。

まとめ

この記事では以下のような内容について解説しました。

• 不動産売却には仲介手数料などさまざまな費用がかかる
• 仲介手数料は費用の中で一番高額になる
• 仲介手数料の値引き交渉は可能だがデメリットがある
• さまざまな控除を利用することで節税対策ができる
• 不動産の売却はプロに相談するのが得策である

不動産の売却費用についていいかげんに考えてしまうと、最終的な手残り金額が想像よりも少ないという事態にもなりかねません。

この記事を参考にしていただき、不動産売却にかかる費用について理解を深め、無駄な費用を支払うことなく、効率的に不動産売却を進めていただけますと幸いです。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。