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不動産売却時に無視できないのが税金です。普段の給料収入等とは別に不動産売却による多額の現金が入ってくるわけですから、これにいくら税金が掛かってくるのか不安になりますよね。
不動産売却時に必ず掛かる税金は以下の2つです。
- 不動産売買契約書の印紙税
- 所有権移転登記手続きの際に掛かる登録免許税
そしてもう一つ、無視できない大きな税金として、譲渡所得税があります。
実は、譲渡所得税は、譲渡所得から特別控除額を差し引くことができるため、実際には掛からないことが多いのですが、事例によっては、譲渡所得税が発生してしまうことがあります。
そのような場合に、節税対策としておススメされているのが「ふるさと納税」です。
不動産売却とふるさと納税とは一見関係なさそうですが、実は深い関係があることをこの記事で説明していきましょう。
ふるさと納税による譲渡所得分の節税対策は、不動産売却をしたその年の12月31日までしか使えません。
使える期間が限られています。
不動産売却により譲渡所得が生じている方は、この記事をお読みいただき、今すぐに行動を始めてください。
申し遅れました。
この記事を執筆する私は、行政書士＆宅地建物取引士の大滝義雄と申します。
相続した親の不動産売却を検討しているけど、譲渡所得が心配だ。とか、節税対策はないだろうかという相談を受けることがあります。
そんな時に参考情報を提供できるように今回、改めて、不動産売却とふるさと納税の関係についてまとめてみました。
皆様にも参考にしていただければ幸いです。
不動産売却とふるさと納税の関係
不動産売却とふるさと納税はどのような関係があるのでしょうか。
まず、ふるさと納税の仕組みを紹介し、不動産売却との関わりを説明します。
ふるさと納税とはそもそもどのような制度なのか
ふるさと納税は、名前からして税金を支払うことのように読めますが、実際には、自治体への寄付になります。
ふるさと納税で自分が選んだ自治体に寄附することで、寄付額のうち、自己負担額の2,000円を差し引いた金額が所得税や居住地の住民税から控除されます。
言い換えれば、本来、居住地に支払うべき住民税等の額を他の自治体に寄付するから、その分、税金を免除してもらうというのが、ふるさと納税の仕組みです。
地方出身で、現在都会に住んでいる方ですと、子供の時は、地方に住んで地方の行政サービスを受けていました。
もちろん、子供の時は税金は支払いません。
成人してから都会に住むと、都会の自治体に住民税等を支払うわけですが、そうなると、地方の自治体には、子供の時に行政サービスを提供した見返りがないことになります。
そこで、出身地の自治体にもいくらかの住民税相当額を寄付できる制度としてふるさと納税が創設されました。
もちろん、出身地の自治体にいくらでも好きなだけ寄付することもできます。
ただ、納税者は現在の居住地に住民税等を支払う見返りとして様々な行政サービスを受けているわけですから、住民税等として支払うべき額の全額を他の自治体に支払ってしまうと、居住地の自治体が困ります。
そこで、ふるさと納税には上限が設けられています。
ふるさと納税を行う本人の収入が多ければ、ふるさと納税の上限額が上がり、よく多くのふるさと納税をすることができます。
ただ、本人の家族が多い場合は、家族全員が居住地の自治体の行政サービスを受けているわけですから、上限額が下がります。
例えば、年間の給与収入300万円の独身の人は、ふるさと納税の上限が28,000円までです。
一方、給与収入500万円の人は、独身であれば、61,000円までふるさと納税できます。
ただ、給与収入500万円の人でも、収入のない配偶者＋子2人（大学生と高校生）の家族構成だと、ふるさと納税の上限が28,000円になります。
もちろん、上限を超えてふるさと納税することもできますが、超えた分は完全な寄付になり、税金の控除はできないということです。
ふるさと納税額（年間上限）の目安については総務省の資料と寄附金控除額の計算シミュレーションを参考にしてください。
そして、ふるさと納税の見返りとして、寄付先の自治体から様々な返礼品をもらうことができます。
その自治体の特産物を中心に、バラエティに富んだ返礼品が用意されていますが、実質、2,000円でもらうことができるため、人気が高まっています。
分の出身地だけでなく、返礼品目当てで様々な自治体にふるさと納税をする方も増えています。
不動産売却時にふるさと納税が有効である理由
ふるさと納税が不動産売却と関係する理由は、不動産売却により普段の給料収入とは別に利益が出る可能性があるためです。
不動産売却による利益に対しては、所得として課税されてしまいます。
所得税と住民税がしっかり取られてしまうわけですが、有効な節税対策はありません。
そんな中で、ふるさと納税は、返礼品という形で見返りが受けられるので、注目されています。
課税される所得が増えればふるさと納税の上限額も上がります。
すると、普段の年収の上限額では手に届かなかった返礼品をゲットするチャンスになるわけですから、この機会を逃したら損ですよね。
このような理由により、不動産売却時にふるさと納税の活用を検討する方が増えています。
不動産売却時に譲渡所得税が掛からない場合が多い
不動産売却時には多額の現金が手に入りますが、この全額に税金が掛かるわけではありません。
また、譲渡所得が生じても特別控除が用意されているため、実際には、譲渡所得税が掛からないことも多いのです。
不動産売却時によって得た現金に対して譲渡所得税が掛かるわけではない
不動産売却時には、何百万、何千万円といった多額の現金が入ってきます。
譲渡所得税というと、この現金全額に対する税金とイメージする方もいるかもしれませんが実はそうではありません。
不動産は元手なくして手にできるものではありません。不動産を購入する時は、多額の現金が必要になります。
例えば、3000万円の新築の建物を購入するのであれば、3000万円を用意したうえでお金を支払って購入するわけですね。
そして、何年か住んだ後で、この建物を売ろうという時は、中古の建物になっていますから、一般的には価値が下がっているので、2500万円といった価格でしか売れないわけです。
仮に、2500万円で売ったとすると、買った時と比べて利益が出ていないことになります。
もちろん、手元には2500万円という大金があるわけですが、もともと持っていたお金なのでこれに対する税金は掛かりません。
分かりやすく言うと、譲渡所得税は、不動産が買った時よりも高く売れた場合に掛かる税金です。
この事例でいえば、中古の建物なのに3500万円といった価格で売れた場合だけ、掛かってくるわけです。
譲渡所得が発生しても特別控除により非課税になることも多い
譲渡所得が発生する場合、その譲渡所得全額に税金が掛かるとは限りません。
譲渡所得から特別控除できる場合があります。
この場合も、譲渡所得税は発生しないため、ふるさと納税の上限は増えません。
様々な特別控除制度があるので一例を紹介しましょう。
マイホームの売却
マイホーム、つまり、自分の居住用の不動産を売却した場合は、所有期間の長さに関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。
現在、住んでいる家はもちろんのこと、住まなくなった家でも3年以内に売却した場合はこの特例の対象になります。
また、住んでいた家を取り壊して土地のみを売る場合もこの特例の対象となることがあります。
相続した家の売却
相続または遺贈により取得した被相続人の居住用不動産を売却する場合の特例です。同じく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
この特例を受けるためには様々な要件があるので詳しくは国税庁のサイトで確認してください。
まとめると、自分が住んでいる家や亡くなった親が住んでいた家を売却する場合は、最高3,000万円までの特別控除を利用することで、譲渡所得税が非課税となることが多いため、ふるさと納税の上限も増えないということです。
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不動産売却時に譲渡所得税が掛かるのはどういう場合か？
不動産売却時の譲渡所得についてより詳しく説明したうえで、実際に譲渡所得が生じるためにふるさと納税の上限が上がる事例を紹介します。
譲渡所得とは
譲渡所得とは、売却価格から取得費と譲渡費用を引いた額です。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
このうち、取得費は、購入代金に諸経費等を加えた総費用を意味します。
また、建物の場合は、この総費用がそのまま取得費になるわけではなく、減価償却したうえで金額を算出します。
経年劣化分を考慮しているわけです。
建物購入価格等×0.9×償却率×経過年数
減価償却率は建物の構造により異なります。
例えば、住宅用かつ非事業用の場合は、木造0.031、軽量鉄骨（骨格材3mm超4mm以下の場合）0.025、鉄筋コンクリート造0.015といった数字になります。
また、譲渡費用は、仲介手数料、印紙代、登記費用、測量費用等、売却に掛かった諸経費のことです。
買った時よりも売った時の方が高かった場合だけ、譲渡所得が生じるわけです。
一般的な住宅であれば、不動産の価格が低い時期に購入し、不動産価格が高騰している時に売るというのでない限り、譲渡所得は発生しません。
よって、譲渡所得税も掛からないことが多いわけです。
では、譲渡所得税が掛かるのはどういう場合でしょうか。
取得費不明の不動産を売却する場合
不動産は購入した本人が売却するケースもありますが、本人から相続した子どもの代になってから売却することも珍しくありません。
例えば、亡くなった親が住んでいた土地建物を売却するような場合です。
親だけでなく祖父母など先祖代々住み継がれてきた土地建物の場合もあるでしょう。
このような不動産は、売却する子どもとしては、親や祖父母がいくらで購入したのか、はっきりと知ることができません。
先祖代々受け継がれてきた不動産ならば、なおさらです。
記録が残っていたとしても、例えば昭和初期、中期と令和の現在の貨幣価値は異なりますから、取得費の算出は難しいわけです。
このような場合、国税庁は一律に、売却額の5％相当額を取得費と計算する特例を設けています。
例えば、2000万円で不動産が売れたとすれば、取得費はその5％の100万円と判断します。
100万円から譲渡費用を差し引いたとしても、結構な額が譲渡所得として残ることになりますから、これに対して、所得税や住民税が掛かってしまいます。
例えば、次のような計算のイメージになります。
2,000万円－100万円－譲渡費用200万円＝1,700万円
この場合、1,700万円の譲渡所得が生じた計算になり、譲渡所得税も大変な額になってしまうわけですね。
このような場合は、ふるさと納税の上限も大幅に上がる可能性があります。
「3,000万円の特別控除」が使えない場合
2.2の項目で紹介した3,000万円の特別控除が使えない場合もあります。
例えば、土地のみを売却する場合や、自分の居住用ではない投資物件、別荘を売却する場合です。
このような場合は、譲渡所得に対する譲渡所得税が掛かるため、ふるさと納税の上限額が上がる可能性があります。
マイホームの住み替えで、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を使う場合
マイホームの住み替えでは、旧居売却の3,000万円の特別控除と新居の住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を併用することができないのが原則です。
そのため、どちらを適用するのか選択しなければなりません。
現在、住宅ローン控除の期間は、2019年10月の消費税引き上げに伴い、13年間に拡充されています。
通算して考えると大きなメリットがあるため、譲渡所得が少額であれば、住宅ローン控除を選ぶ方も少なくありません。
この場合も、譲渡所得に対する譲渡所得税が掛かるため、ふるさと納税の上限額が上がる可能性があります。
不動産売却時の譲渡所得の計算とふるさと納税の上限額
それでは、不動産売却時の譲渡所得に掛かる税金とふるさと納税の上限額の計算方法を紹介していきましょう。
なお、ここで紹介している計算はあくまでも目安のため、正確な計算する場合は、税務署や市区町村の担当者、税理士などの専門家にご相談ください。
譲渡所得税の計算方法
特別控除を差し引いても譲渡所得が残る場合は、その額が課税譲渡所得になります。
例えば、譲渡所得が4,000万円だったとして特別控除3,000万円を差し引き、1,000万円残ったとすると、この額が課税譲渡所得になるわけです。
この課税譲渡所得に対して、税率をかけることで実際の譲渡所得税を算出します。
税率は、不動産の所有期間が短いほど高く、長いほど低くなります。
下記のとおり、所有5年目を境に大幅に税率が変わります。
短期譲渡所得（所有期間5年以下）
- 所得税 30％ 住民税 9％ 復興特別所得税 2.1％
※復興特別所得税は、所得税額の2.1％です。
課税譲渡所得1,000万円の場合は次のように計算します。
所有期間5年以下の場合
- 所得税 1,000万円×30％＝300万円
住民税 1,000万円×9％＝90万円
復興特別所得税 300万円×2.1％＝6.3万円
所有期間5年超の場合
- 所得税 1,000万円×15％＝150万円
住民税 1,000万円×5％＝50万円
復興特別所得税 150万円×2.1％＝3.15万円
このようにして算出した税額のうち、ふるさと納税の上限と関係するのは、「住民税」の額になります。
※更に、所有期間10年超のマイホームを売った時は、一定の要件を満たせば上記よりも税率が安くなる軽減税率の特例を受けられます。
詳しくは国税庁のサイトを参考にしてください。
ふるさと納税の上限額の計算方法
不動産売却により利益が出て譲渡所得税が発生することが分かったために、ふるさと納税を検討することになった場合、自分のふるさと納税の上限額がいくらになるのか計算する必要があります。
ふるさと納税は、売却した年の間に寄付しなければ意味がありません。
ふるさと納税の上限額はその年の年収によって決まるため、年収の幅が年ごとに大きく変わる職業の方は、予測が難しいことになります。
一方、固定給の方のように毎年の年収がそう大きく変わらない方であれば、前年度の年収を目安にして、その年のふるさと納税の上限額を予測することができます。
ここでは固定給の方が前年度の年収を目安にふるさと納税することを想定して話を進めましょう。
ふるさと納税の上限額は、不動産売却をした本人の年収を基にした住民税の額と、譲渡所得税の住民税の額を足した数字を基に計算します。
こうして計算した住民税額は、本来、居住地の自治体に納めるべき税金ですが、この中からどれだけの額をふるさと納税に回すことができるのかという話になります。
住民税所得割額の合計額の計算方法
まず、不動産売却をした本人の年収を基にした住民税の額を予測するために、源泉徴収票や住民税通知書を見て、「所得控除後の金額」を計算します。計算式は次のとおりです。
給与所得控除後の金額 － 所得控除の額の合計額 ＝ 所得控除後の金額
所得控除後の金額がわかったら、10％の税率をかけて、住民税所得割額を算出します。
所得控除後の金額 × 10％ ＝ 住民税所得割額
例えば、
給与所得控除後の金額450万円
所得控除の額の合計額が150万円
の方の場合は、次のように計算します。
450万円－150万円＝300万円
300万円×10％＝30万円
給与所得の住民税所得割額は30万円になります。
このようにして計算した額に譲渡所得の住民税所得割額を合計します。
例えば、所有期間5年超の不動産を売却し、課税譲渡所得1,000万円となった場合の住民税所得割額は、先に計算したとおり、
1,000万円×5％＝50万円
譲渡所得の住民税所得割額は50万円になります。
次に、給与所得の住民税所得割額と譲渡所得の住民税所得割額の金額を足します。
30万円＋50万円＝80万円
この金額が住民税所得割額の合計額になります。
この額は、本来、居住地の自治体に納めるべき住民税ですが、この中から、どれだけふるさと納税に回せるのでしょうか。
次の項目で確認しましょう。
ふるさと納税上限額の計算式へのあてはめ
住民税所得割額の合計額がわかったら、あとは、ふるさと納税上限額の計算式に当てはめるだけです。
次のような計算式になります。
(住民税所得割額の合計額）× 20％ ÷（90％ － 所得税率 × 復興税率1.021）＋ 2,000円
この計算式で注意したいのは、所得税率です。
所得税率は「所得控除後の金額」を基に国税庁が公表している表で確認します。
上記の方ですと、給与所得控除後の金額450万円ではなくて、この額から、所得控除の額の合計額の150万円を差し引いた額である300万円が基準になります。
すると、「1,950,000円 から 3,299,000円まで」にあてはまるため、税率は10％になります。
まず、上記の方に不動産譲渡所得がなかった、つまり、給与所得の住民税所得割額30万円のみの場合はどうなるか計算してみましょう。
30万円×20％÷（90％－10％×1.021）＋2,000円＝約7.7万円
では、この方に不動産譲渡所得が加わるとどうなるのか見てみましょう。
譲渡所得の住民税所得割額50万円を加えた場合です。
80万円×20％÷（90％－10％×1.021）＋2,000円＝約20.2万円
不動産売却による譲渡所得が加わったことで、ふるさと納税の上限額が約12.5万円もアップしていることが分かると思います。
どれだけふるさと納税の上限額が上がるのか、おおよそ知りたい場合は、譲渡所得の約1～2％が目安になると考えてください。
この事例でも、譲渡所得を1000万円と仮定しているので、約1.2％に当たる約12.5万円という金額が出ています。
ふるさと納税と確定申告
不動産売却時にふるさと納税で節税する場合は、確定申告が必要になります。
ワンストップ特例制度は利用できないので注意しましょう。
また、不動産売却時に譲渡所得が生じない場合も確定申告をしないと損してしまいます。
ふるさと納税を行うタイミングと確定申告
不動産の譲渡所得が発生する場合にふるさと納税を行うタイミングは、その年の年末12月31日までです。
つまり、不動産を売却した年にふるさと納税を行わなければなりません。
そして、翌年の3月15日までに、確定申告を行います。
確定申告の際は、不動産の譲渡所得についての申告と、ふるさと納税の寄附金控除についての申告が必要になります。
ふるさと納税では、寄付した自治体が5か所以内。
年収2,000万円未満の給与所得者であれば、ふるさと納税を行った自治体にワンストップ特例の申請書を出すことで確定申告が不要となる「ワンストップ特例制度」がよく利用されています。
しかし、不動産の譲渡所得がある場合は、確定申告が必要になるため、この特例を利用できない点に注意しましょう。
譲渡所得が生じずマイナスとなる場合も確定申告は必要
確定申告が必要なのは譲渡所得が発生する時だけではありません。売却損が生じる時も確定申告が必要です。
例えば、マイホームを売却し買い換えたことで生じた譲渡損失は、損益通算が認められているため、その年の所得と損失分を相殺することができます。
これによって、所得税や住民税等が減額されたり、非課税になることもあるわけです。
損失をその年の所得だけで相殺しきれない場合も、譲渡損失の繰越控除といい、最長3年間にわたり損失を繰り越して控除することもできます。
このように、所得税や住民税等の軽減措置を受けるためには、確定申告が必要になります。
なお、このような場合は、ふるさと納税の上限額が下がる可能性もある点に注意が必要です。
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まとめ
それでは、この記事の内容をまとめましょう。
ふるさと納税は居住地に納めるべき住民税等の相当額を他の自治体に寄付する制度です。
そのため、ふるさと納税には上限が設けられていますが、所得が多ければ、ふるさと納税の上限が上がります。
不動産売却により譲渡所得が生じた場合は、所得が上がるため、普段よりも、ふるさと納税の上限も上がります。目安は、譲渡所得の約1～2％です。
不動産の譲渡所得が発生する場合にふるさと納税を行うタイミングは、その年の年末12月31日までです。
また、確定申告も必要なので、ワンストップ特例制度は利用できません。
今年、不動産売却をした方で、譲渡所得が生じた方は、12月31日までに、ふるさと納税を済ませましょう。
