不動産売買における仲介手数料の早見表と損しないためのポイント

不動産会社の仲介で不動産を売買する場合には、仲介手数料が発生します。

不動産の価格は高額になることが多いため、仲介手数料もある程度の金額になるのが一般的です。

そのため、売却活動を始める前に「いくらの売買で、どの程度の仲介手数料が上限なのか」について把握しておいた方がよいでしょう。

不動産の仲介手数料の上限は法律で決められています。

そこで、仲介手数料の早見表をご紹介するとともに、仲介手数料のルールや支払い方法、さらに仲介手数料を引き下げる方法について詳しく解説していきます。

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不動産の仲介手数料早見表

不動産の仲介手数料の上限は法律によって決められています。

売買金額ごとの仲介手数料の上限を以下の早見表にまとめました。

仲介手数料の基本

不動産売買における仲介手数料の上限は法律によって定められています。

まずは、手数料の計算式や速算式、また、手数料を支払うタイミングなどについて詳しく解説していきます。

不動産の仲介手数料とは？

不動産の仲介手数料とは、不動産会社の仲介によって、不動産を購入したり、売却した場合に、仲介を受けた対価として不動産会社へ支払う報酬です。

例えば、売り手が所有する不動産を「売りたい」と不動産会社へ相談すると、不動産会社が購入希望者を探してくれます。

この対価として仲介手数料を支払います。

なお、仲介手数料は売り手と買い手の双方が不動産会社への支払いが必要です。

売り手は買い手を見つけてくれた不動産会社へ、買い手は売り手を見つけてくれた不動産会社への支払いを行わなければなりません。

仲介手数料の法律の上限

仲介手数料は法律によって上限金額が決められています。

売買金額に応じて次の計算式で算出される金額が仲介手数料の上限です。

200万円超と400万円超の売却に使える仲介手数料の速算式

仲介手数料の上限は法律によって定められており、200万円以下の部分と、400万円以下の部分に分かれています。

そのため、200万円超400万円以下の不動産と、400万円超の不動産は以下の速算式で仲介手数料の上限を計算することも可能です。

200万円超400万円以下の不動産の仲介手数料＝売買価格の4%+2万円+消費税

400万円超の不動産の仲介手数料＝売買価格の3%+6万円+消費税

速算式を使用すれば、売買価格から簡単に仲介手数料の上限を計算できます。

仲介手数料を支払うタイミングは売買の成功時

仲介手数料は成功報酬です。

買い手（売り手）が見つかり売買条件に合意したら、次のようなタイミングで2回に分けて支払うのが一般的です。

1回目：売買契約締結のとき

2回目：決済・引き渡しのとき

最初は契約時に半分支払い、もう半分は不動産の引き渡し時の売買代金の支払いと一緒に不動産会社へ仲介手数料を支払います。

そのため、売買が成立しなければ、どれだけ相手を見つけてくれたとしても代金を支払う必要はありません。

仲介手数料には消費税が課税される

仲介手数料には消費税が課税されます。

例えば、400万円超の不動産売買の仲介手数料の上限は「売買金額の3%+6万円」ですが、さらにここに消費税が上乗せされるため、注意しましょう。

仲介手数料には全ての費用が含まれる

基本的に仲介手数料には、不動産売買の際に発生する全ての費用が含まれています。

通常の範囲内の広告費や交通費、登記簿謄本取得費用などは、仲介手数料の中に含まれているのが原則です。

そのため、仲介手数料以外の様々な費用の支払いを要求してくる業者は悪徳業者だと判断し、媒介契約を締結しない方が無難です。

ただし、顧客が特別に依頼した広告費や、特別に依頼して売買する遠方の不動産の売買に係る交通費は実費分だけ仲介手数料とは別に請求できます。

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不動産売却時に仲介手数料を引き下げる3つの方法

不動産売却時に仲介手数料を引き下げる方法は次の3つです。

• 高額な優良物件の売却
• 顧客の囲い込みを検討している時
• すでに購入希望者が存在する

仲介手数料は希望しても簡単に下がるものではありませんが、売却する物件や売却するタイミングによっては下がる可能性があります。

不動産売却時に仲介手数料を引き下げる3つの方法を詳しく解説していきます。

高額な優良物件の売却

不動産会社がどうしても取り扱いたい次のような物件を売却する際には仲介手数料が下がる可能性があります。

• 高額な物件
• 優良物件

高額な物件は売却できれば仲介手数料も大きいので、法定の上限金額よりも仲介手数料を低くしてくれることもあります。

また、不動産会社から見て「この物件はすぐに売れるだろう」と判断できるような優良物件も仲介手数料をディスカウントしてくれる可能性があります。

優良物件は他の不動産会社も取り扱いたいので、手数料を引き下げてでも自社で取り扱いたいと不動産会社は考えるためです。

顧客の囲い込みを検討している時

あまり良いことではありませんが、自社の顧客に不動産を売却したいと考えているケースでも仲介手数料が下がることがあります。

自社で売り手と買い手を見つければ、不動産会社は売り手からも買い手からも仲介手数料を受け取ることができます。

そのため法定上限金額よりも手数料を引き下げても、不動産会社は十分な利益を得られるため、ディスカウントに応じる可能性があるのです。

自社の顧客からしか買い手を見つけないことを「囲い込み」といいます。

なお、売り手にとっては、幅広い購入希望者の中から買い手を見つけてもらった方が好条件で売却できる可能性が高いため、顧客の囲い込みには注意が必要です。

すでに購入希望者が存在する

売却を希望する不動産に対してすでに購入希望者が存在するのであれば、仲介手数料が安くなる可能性があります。

不動産会社が買い手を探すための手間や時間がかからないためです。

不動産の買い手を探すためには、自社サイトや不動産情報サイトに情報を掲載したり、広告を出すため、それなりの手間やコストがかかります。

しかしすでに買い手が存在するのであれば、このような手間やコストはかからないので仲介手数料を引き下げることが可能です。

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不動産売却時に発生する仲介手数料以外の費用

不動産売却時には仲介手数料の他に次のような費用も発生します。

• 収入印紙代
• 抵当権抹消費用
• 土地の測量費用
• ハウスクリーニング費用
• 引っ越し代
• 譲渡所得税

売却時には仲介手数料の他にも発生するさまざまな費用を負担しなければなりません。

仲介手数料以外にかかる費用がどのようなもので、いくらくらいか詳しく見ていきましょう。

収入印紙代

不動産の売買契約書には契約金額に応じた次の印紙税が課税されます。

抵当権抹消費用

売却する不動産に住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合には売却と同時に抵当権を抹消しなければなりません。

抹消にかかる登録免許税は1筆1,000円に、司法書士報酬が10,000円〜20,000円程度かかります。

土地の測量費用

境界が定まっていない土地を売却する場合には、測量し、境界を確定させた上で売却しなければなりません。

確定測量を行う場合には、100万円以上の費用がかかってしまうことがあります。

ハウスクリーニング費用

自宅を売却する前にはハウスクリーニングを実施した上で売りに出した方が売りやすく、高値で売却しやすくなります。

自宅を内見に来た人の印象が良いためです。

どの程度の範囲をハウスクリーニングするかによって費用は異なりますが、10万円程度かかると考えておいた方がよいでしょう。

引っ越し代

自宅を売却する際には引越し代もかかります。

荷物の量や移動距離によって料金は異なりますが、家族で引っ越しをする場合は20万円〜30万円程度の費用がかかると考えておきましょう。

譲渡所得税

不動産を売却して、利益が出た場合には、利益に対して譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得は以下の計算式で算出します。

譲渡所得税の税率は不動産の所有期間に応じて以下のように異なります。

所有期間が5年以下の場合は、所得に対して4割近い所得税が課税されるので、できれば5年超所有した上で売却した方がよいでしょう。

不動産売却時の仲介手数料を支払う時の注意点

不動産売却時に仲介手数料を支払う際には次の3つのポイントに注意する必要があります。

• 違法な料金設定を行い不動産会社
• 仲介手数料に見合った売却活動をする優良業者を探す
• 自分で買い手を探す場合は専属専任媒介契約を結ばない

業者選びには十分注意して不動産の売却を進めましょう。

不動産売却時に仲介手数料を支払う際に3つの注意点について詳しく見ていきましょう。

違法な料金設定を行う不動産会社

顧客に対して違法な料金を要求する不動産会社とは取引を避けましょう。

不動産会社は原則的に顧客に対して仲介手数料以外の料金を請求できません。

特別に広告や遠方の不動産の売買を希望したわけでもないのに、仲介手数料以外の費用を請求された場合には悪徳業者の可能性があると考えましょう。

また、仲介手数料の上限は法律で定められているので、仲介手数料を超える金額を要求する不動産会社とは絶対に取引しないようにしてください。

仲介手数料に見合った売却活動をする優良業者を探す

しっかりと売却活動を行ってくれる優良な不動産会社を探しましょう。

優良な不動産会社を見極めるポイントは以下の通りです。

• 免許番号を確認するとともに行政処分歴がないかチェックする
• 不動産広告の禁止事項を把握して、禁止事項に該当する文言がないかチェックする
• 不動産売買におけるリスクやこれまでの失敗談を確認する
• 売買を得意としているか、売買実績がどの程度あるかホームページで調べる

不動産会社の中には、売買を得意としていない業者や、悪徳業者も存在するので、あらかじめ優良業者であることを確認してから取引を開始しましょう。

自分で買い手を探す場合は専属専任媒介契約を結ばない

家族や友人など、自分のツテで不動産の買い手を探す場合には、専属専任媒介契約を結ばないようにしましょう。

専属専任媒介契約や、売主自ら買い手を探すことができない契約です。

自分でも買い手を探したい場合には、一般媒介契約か専任媒介契約を締結してください。

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まとめ

不動産の仲介手数料は法律によって上限が定められています。

そしてほとんどのケースで、上限ギリギリの仲介手数料が請求されるのが一般的です。

不動産は売買金額が大きいため、仲介手数料も高額です。

そのため、あらかじめ早見表などで「どの程度の仲介手数料が発生するか」を確認し、資金の準備をしておきましょう。