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不動産会社を通して賃貸住宅を借りると仲介手数料が発生します。
仲介手数料は「家賃の1ヶ月＋消費税」などと要求されることが多いですが、「仲介手数料の上限は家賃の0.5ヶ月分では？」と疑問を持ったことがある人も多いのではないでしょうか？
結論。仲介手数料は家賃の1ヶ月分を借主に請求しても違法ではありません。
まずは仲介手数料の決まり方や仕組みをしっかりと理解しておくことが重要です。
不動産賃貸における仲介手数料の決まり方や仕組み、仲介手数料を安くする方法について詳しく解説していきます。
仲介手数料とは
仲介手数料とは、不動産会社を通して不動産を借りた際、不動産会社に対して支払う手数料のことです。
まずは不動産会社の仲介業務の内容や、手数料を支払うタイミングなど、仲介手数料の基本的な情報を解説していきます。
不動産会社の仲介業務とは
不動産会社は仲介業務によって、仲介に成功したら仲介手数料を受け取ることができます。
不動産会社の仲介業務としては次のようなものがあります。
- 物件探し
- 物件や契約内容の説明
- 内見の案内
- 契約書類作成などの事務作業
- 物件の貸主との交渉
希望する条件の物件を探し、契約内容などを説明します。
借主が条件に同意したら、実際に部屋へ案内し、内見に連れていきます。
借主が物件を借りる意志を固めたら、契約書を作成し、詳細な条件を貸主と詰めていきます。
不動産会社の仲介業務とは、単に物件を紹介するだけでなく、交渉や事務的な手続きなど部屋を借りるために必要な業務のほとんど全てに該当します。
仲介手数料が発生するタイミング
不動産賃貸において仲介手数料が発生するタイミングは、不動産賃貸契約が成功した時です。
仲介手数料は成功報酬です。
したがって、どれだけ物件の紹介を受け、内見に連れて行ってもらったとしても、成約しない限りはお金はかかりません。
仲介手数料の法律上の上限
不動産賃貸における仲介手数料は法律によって次のように決められています。
『借主と貸主のそれぞれから受け取れる手数料の上限は「賃料の0.5ヶ月分以内」』
借主と貸主、それぞれから家賃の0.5ヶ月分しか仲介手数料は受け取ることができません。
しかし、承諾がある場合のみ、どちらか一方から家賃の1ヶ月分を受け取ることが可能です。
日本では慣習として、『仲介手数料は借主が支払うもの』というのが当たり前のようになっているのが実態です。
従って、借主に請求される仲介手数料は「家賃1ヵ月分＋消費税＝家賃の1.1ヶ月分」が設定されることが多くなっています。
仲介手数料の計算方法
不動産賃貸における仲介手数料は貸主、借主から両方の合計で「家賃の1ヶ月分＋消費税」が限度です。
従って、仲介手数料の上限は以下のようになります。
例）家賃が10万円の場合
10万円+（10万円×消費税10%）=11万円
例）家賃が5万円の場合
5万円+（5万円×消費税10%）=5万5千円
なお、仲介手数料は、賃貸物件を仲介した不動産会社へ支払う手数料です。
貸主に支払う、敷金や礼金は仲介手数料とは別に支払わなければなりません。
仲介手数料は誰が支払う？
仲介手数料は『借主と貸主のそれぞれから受け取れる手数料の上限は「賃料の0.5ヶ月分以内」』と定められています。
この文面通りに解釈すれば、貸主と借主双方が支払うのが原則です。
しかし「承諾がある場合のみ、どちらか一方から家賃の1ヶ月分を受け取ることが可能」という決まりがあるので、仲介手数料を支払う人は次の3つのパターンに分かれます。
- 貸主と借主双方が支払う
- 貸主だけが支払う
- 借主だけが支払う
従って、仲介手数料は借主、貸主どちらが支払ったとしても、どちらかだけに請求されても問題ありません。
仲介手数料１ヶ月分請求されても違法ではない
仲介手数料は、事前に承諾があれば、借主・貸主どちらか一方だけに請求できます。
そして、仲介手数料の上限は「家賃の1ヶ月分（税込家賃の1.1ヶ月分）」です。
つまり、借主だけに対して家賃の1ヶ月分（税込家賃の1.1ヶ月分）の仲介手数料を請求しても違法ではありません。
賃貸物件を探す際には、最大で家賃の1.1ヶ月分の仲介手数料を請求される可能性があると認識しておいた方がよいでしょう。
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仲介手数料無料や安い不動産会社は安心？
不動産会社の中には「仲介手数料無料」または「仲介手数料半額」と設定されている場合があります。
このような不動産会社は安全なのでしょうか？
手数料が安くなる仕組みとともに、仲介手数料が安い不動産会社について解説していきます。
大家が支払っているケースが多い
賃貸物件を取り扱う不動産会社は仲介手数料を主な収入源として運営されています。
そのため、実際の物件を仲介しているにも関わらず、「仲介手数料無料」としたら経営が成り立ちません。
そのため、一般的には「仲介手数料無料」「仲介手数料半額」などの物件は、貸主である大家が仲介手数料を負担しているケースがほとんどです。
大家も仲介手数料の一部または全部を負担することで、他の物件よりも借主を見つけやすくなるのでメリットがあります。
「仲介手数料無料」と言っても、実際に不動産会社が仲介手数料を抑えているわけではありません。
不動産会社の自社物件も
仲介手数料がかからないケースとして、不動産会社の自社物件を借りるケースもあります。
このケースでは仲介をしているわけではないので、仲介手数料は発生しません。
不動産会社としても、自社物件を借りてもらった方が安定した家賃収入が入るのでメリットがあります。
仲介手数料を節約したい場合には、不動産会社の自社物件を狙うのは有効な方法です。
安くても無料でもサービスの違いはない
「仲介手数料無料」「仲介手数料半額」などの不動産会社は多いですが、実際には大家が仲介手数料を負担しているか、不動産会社の自社物件というケースが大半です。
不動産会社の収益面は変わらないので、サービスの質が落ちることはないと考えて問題ないでしょう。
介手数料が安い＝サービスの質が低下する」と考える人も多いですが、借主が負担する仲介手数料が安くても不動産会社の利益は変わりません。
仲介手数料が安い不動産会社も安心して利用しましょう。
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仲介手数料を値切ることはできる？
仲介手数料を安くするためには次のような方法があります。
- 契約する意思を明確に伝える
- 不動産会社と交渉する
- 他の費用を値引きしてもらう
実際に仲介手数料が安くなるかどうかはわかりませんが、試してみることで安くなる可能性は十分にあります。
仲介手数料を安くするための3つの方法について詳しく解説していきます。
契約する意思を明確に伝える
紹介された不動産を「契約する」という意思を明確に伝えることで、仲介手数料が安くなる可能性があります。
不動産会社としても、顧客が契約する物件に迷って、結果として他の物件に流れてしまうことは避けたいところです。
そのため、「契約する」という意思を明確にするのであれば、仲介手数料の引き下げに応じてくれる可能性は十分にあるでしょう。
不動産会社と交渉する
不動産会社と「仲介手数料を下げられないか」交渉してみましょう。
やはりこの際も「仲介手数料を下げてもらえれば、この場で契約する」という意志をはっきりと伝えることが重要です。
不動産会社によって、仲介手数料引き下げに対する対応は異なりますが、仲介手数料を引き下げられる可能性はゼロではないので、交渉してみる価値はあるでしょう。
他の費用を値引きしてもらう
交渉しても仲介手数料の引き下げには応じてもらえないことも多いでしょう。
仲介手数料は家賃の1ヶ月分という少ない金額ですので、ここを引き下げてしまったら不動産会社の収益に大きく関わるためです。
そこで、大家に支払うことになる礼金やその他の設備使用料などの値引きができないか交渉してみましょう。
ここは不動産会社は大家と交渉するだけですので、不動産会社も借主側の立場に立って交渉してくれることが多くなります。
大家もできる限り早く空き部屋を解消したいと考えているため、交渉に応じてくれる可能性も低くありません。
仲介手数料の引き下げに応じてもらえないのであれば、他の費用の値引きを交渉しましょう。
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まとめ
仲介手数料は『借主と貸主のそれぞれから受け取れる手数料の上限は「賃料の0.5ヶ月分以内」』と決められています。
ただし、承諾がある場合のみ、どちらか一方のみから家賃の1ヶ月分を上限として請求できるため、借主に対して家賃の1ヶ月分（税込1.1ヶ月分）の仲介手数料を請求されることが多く、これは違法ではありません。
仲介手数料が無料や半額になっている不動産会社は、大家から仲介手数料を受け取っているため、サービスの質が落ちることはありません。
また、仲介手数料は交渉によって下がることもあります。
不動産会社選びや、契約時の交渉によって、できる限り仲介手数料を引き下げてみましょう。
