「マンション購入の注意点は？」
「マンション購入する流れを知りたい」
「マンションを購入するとどんな税金がかかるの？」
上記のような疑問をお持ちの方も多いでしょう。
マンション購入には希望のライフスタイルの確認から契約・納税まで一連の流れがあり、注意点もいくつかあります。
この記事ではマンションの選定から資金計画、契約までの一連の流れと、注意すべきポイントを分かりやすく解説します。
さらにメリット・デメリットや購入するとかかる税金などの諸経費についてもご紹介。
この記事を参考にしていただき、マンション購入の流れをしっかり把握して、理想のマンション購入へ一歩を踏み出しましょう。
マンション購入の流れ
マンション購入の大まかな流れは以下の通りです。
- 理想のライフスタイルの確認
- 資金計画
- マンションの情報収集
- 現地やモデルルーム見学
- 売買契約
理想のライフスタイルの確認
まず自分や家族が希望している理想の暮らしを考えてみましょう。理想の暮らし方は人それぞれ違います。
理想の暮らしについて考える際には今の理想だけでなく、将来のことまで考えましょう。住まいは一生ものの付き合いになるので、以下のような点を洗い出します。
- 家族構成が今後どのように変わるか
- 家族はどんな暮らしを求めているか
- 通勤や通学時間はどれくらいが理想か
- 移動手段は車中心か公共機関利用が中心か
理想の暮らしが固まってきたら、どのようなマンションであれば理想の暮らしに近づけられるか考えましょう。
間取りや、広さ、設備、立地などを踏まえて家族と共有し理想の暮らしに近いマンションの条件を明確にします。
資金計画
マンションの購入には住宅ローンを利用することが多く、ローンの返済は長期間に及ぶため、支払いについて慎重に考えておくことが重要です。
はじめに毎月の返済額を決めて月々の返済額から逆算することで、購入できるマンションの価格が算出できます。
マンションの購入費用だけでなく、引っ越し費用や家電購入費用も予算に入れます。マンションを所有していると毎月管理費、修繕積立費、固定資産税もかかります。すべて予算に入れましょう。
マンションの情報収集
マンションを選定するには以下のような方法があります。
| 不動産会社から情報をもらう | 新築でも中古でも不動産会社から情報提供を受けられる
チラシに掲載されていない情報を得られる場合もある |
| 新聞やチラシから探す | 電車や駅の広告・新聞やポスター・ポスティングされたチラシから情報を得られる |
| インターネットで検索する | 不動産会社が運営している不動産情報検索サイトで検索できる
スマホからならいつでもどこでも検索可能 |
理想のライフスタイルとマンション購入の予算が決まったらいよいよ購入したいマンションのモデルルーム（中古の場合は現地）に行きましょう。
モデルルーム（中古の場合は現地）に行く際、以下のポイントをチェックします。
| 周辺の環境 | 買い物の便利さ
バス、電車など交通機関 |
| 室内 | 部屋の広さ
間取り 収納 風通し |
| マンションの設備 | キッチン、お風呂、トイレなどの水回り
インターネット 電源 宅配ボックスやディスポーザーなどの付帯設備 |
マンションごとに条件が異なるため、チェックポイントについて確認しながらメモするとあとで比較するときに便利です。
モデルルーム（中古の場合は現地）に行って情報などを集めたら、自分の理想に近いマンションに絞り込んでいきます。
同居の家族がいるなら相談しながら絞り込んでいきましょう。
絞り込むマンションに迷ったら、理想のマンション暮らしの条件を思い出してどれを優先させるかで絞ります。
他にも以下のような点に注意が必要です。
次章で詳しく解説しますので、契約の前に確認しておきましょう。
物件が決まれば住宅ローンを借りるための審査が必要です。審査には2段階あり、「事前審査」を行ったあとに「本審査」を受けます。
住宅ローンの審査に考慮される項目は、年齢、収入、担保価値、職業などが主な審査の項目となります。本審査が通ればマイホーム購入のための資金が準備できるので契約へと移ります。
売買契約
購入するマンションが決まればいよいよ契約です。契約は重要事項説明からはじまり、物件とその売買契約について説明を受けます。
説明を受ける際には重要事項が記載された説明書を渡されますので、わからない点などは確認しましょう。
重要事項説明が終われば次は売買契約の締結です。契約内容について理解、納得ができれば同意しましょう。
売買契約を結んだ後には「手付金」が必要になります。手付金は買う意思がはっきりしているという証明のためのお金です。
売買契約がおわり購入ができれば入居説明を受けて、鍵を受け取れば、入居できます。
マンション購入の注意点
マンションを購入するにあたり、特に注意する点は以下の5つです。
- 騒音問題
- 部屋選び
- 環境選び
- 返済計画
- 隣人トラブル
騒音問題
マンション購入で失敗した事例の多くは、騒音問題です。
近くのお店や通りからの外部騒音と上の階や両隣の部屋からの内部騒音があり、中でも生活音によるトラブルは以下のようなケースがあります。
- 上の階のお子さんが走り回る音
- 周囲の部屋のペットの鳴き声
- 深夜に騒ぐ音や爆音で流れる音楽
- 近所の深夜営業の店の音
- 通りの車の騒音
対策は次章で解説します。
部屋選び
部屋の選択を間違えたというケースは意外に多く、特に後悔するケースは以下の通りです。
- 日当たりが良すぎて部屋の中がとても高温になる
- 日当たりが良すぎて夏場ではエアコンを強くしないと効かない
- 日当たりが悪く洗濯物が乾かず生臭くなったりする
- 日当たりが悪く日中でも照明をつけないと室内が暗い
- マンションの低層階でアリやクモなどの虫が進入する
- 飲食店に近い部屋でニオイが洗濯物に移る
対策は次章で解説します。
環境選び
環境によるトラブルは以下の通りです。
- 大通りなどの広い道路に面している部屋で大気汚染やほこりなどに悩まされる
- 子育て環境が整っていない地域で不便な思いをする
- 屋外に樹木があり夏場はセミの鳴き声がうるさい
- 入居後目の前にマンションが建って日当たりや眺望が悪くなった
対策は次章で解説します。
返済計画
ローンの返済計画でのトラブルは以下の通りです。
- ローンの返済のうえに修繕費が値上げされた
- ボーナスをあてにして返済額を多く見積もったが業績悪化でボーナスが減った
- 共働きだったが妻の妊娠を機に収入が減った
- 家族が増えて支出が増えた
- 子どもの成長とともに学費が増えた
対策は次章で解説します。
隣人トラブル
隣人でトラブルになるケースは以下の通りです。
- 考えられないレベルのクレーマーがいた
- 家族構成や年齢が違う隣人と生活パターンが違うことで摩擦が起きた
対策は次章で解説します。
マンション購入の注意点の対策
それぞれの注意点に対する対策を紹介します。
騒音問題の対策
マンション内の騒音対策で意識をしておきたいことは、隣の部屋との壁や床の「スラブの厚さ」です。
生活音を遮るには相応の厚みの壁が必要で、特にタワーマンションでは構造上コンクリートが使用できず、壁の厚さに制限があります。
防音のことを考えるのであれば壁は200mm以上、床は200〜300mm以上の厚さが必要になります。
部屋の間取りによっても騒音の問題は起こります。別の部屋の水回りが寝室と隣り合っていないか確認をしましょう。
そして外部騒音の対策では2重窓が採用されていれば、ほとんど気にならなくなると言われています。
部屋選びの対策
日当たりは時間や季節によって変わります。天気の良い日中だけでなく、時間帯を変えて再度訪れたり、季節の変化を予測したりするのが有効です。
環境選びの対策
周りに建物が建つことが原因の眺望の悪化は、事前にマンションの近くにどんな建物が建つ計画があるかを知ることが重要です。
また子育てをする世帯では周りに公園や図書館、スーパーがあると便利なのに対し、シニア世代では病院が近くにあると安心するという傾向があります。近所の施設はあらかじめ念入りに確認をしましょう。
子育てをしている世帯では子どもの通学路を実際に歩いてみることがおすすめで、ガードレールがない危険な道では遠回りが必要になることがあります。
またお子さんを保育園に入れたい場合には近くの保育園の空き状況を必ず確認しましょう。
購入したマンションに住んでから保育園を探しても見つからず、どこも待機児童を抱えているときには最悪マンションの売却を考えることになるため、必ず確認しましょう。
返済計画の対策
毎月のローンの支払いに目が行ってしまいがちですが、修繕積立金や管理費にも目を向けましょう。また購入前には長期修繕計画の確認が重要です。
駐車場を利用するなら駐車代も予算に組み込んで計算します。駐車場の維持費は機械式の場合ならメンテナンス費用は自走式に比べ高額になるため注意が必要です。
駐車場の空きが多くなるとその分を管理費、修繕費で補填しなければならなくなる場合もあるので詳細を確認しておく必要があります。
維持費については頭数の多さから大型のマンションのほうが安いと言われています。しかし維持費の金額共有の施設やサービスなどを確認して、適正な価格か判断をしましょう。
隣人トラブルの対策
マンションを購入する前に住民の年齢層や生活感が自分たちと合っているかを確認することが大切です。具体的には上下階や両隣の家族構成や年齢層も確認します。
信頼のできる営業担当者に相談し分かる範囲で調べてもらうことと、入居後はお互いの価値観や生活パターンを尊重することが重要です。
マンション購入のメリット
マンションを購入するメリットには以下の4点があります。
- 共用部の清掃、管理は管理会社がしてくれる
- セキュリティ面での安心感がある
- 高齢者でも暮らしやすい
- 居住者同士でコミュニティを作りやすい
共用部の清掃、管理は管理会社がしてくれる
マンションのメリットは、共用部分は自分が掃除する必要が無い点です。
エントランスや共用廊下などは管理会社が掃除してくれるので、掃除のわずらわしさは一戸建てに比べ軽くなります。
また最近は24時間いつでもゴミ出しができるマンションもあり、時間を選ばずゴミをだせるのも大きなメリットです。
セキュリティ面での安心感がある
エントランスがオートロックになっていたり、管理員や居住者の目があったりする点は防犯上の大きなメリットで、犯罪を未然に防ぐ効果があります。
戸建てと違い、2階以上の階であれば玄関の鍵ひとつで外出しても安心です。
高齢者でも暮らしやすい
マンションの部屋では基本的にワンフロアで室内に階段がなく、高齢者にとっては一戸建てに比べて移動が楽です。
エレベーターが設置されていれば、車いすでも2階以上の暮らしが可能です。
居住者同士でコミュニティを作りやすい
新築のマンションでは子育て世代が多く住んでおり、同世代の居住者が多くコミュニティの形成がしやすい点はメリットになります。
お子さんを介して交流することが活発になり、周りに子育て世帯が少なく孤立するという可能性は低くなります。
マンション購入のデメリット
マンションを購入するデメリットには以下の4点があります。
- 隣り合った部屋とトラブルに発展するケースがある
- 管理費や修繕積立金を毎月払わなければならない
- 駐車場を借りるのにお金がかかる
隣り合った部屋とトラブルに発展するケースがある
主に中古マンションでのトラブルでは壁材や床材が薄く、隣り合っている部屋との騒音がトラブルに発展する場合があります。
新築のマンションでは騒音に配慮した設計になっており、トラブルになるケースは少なくなっています。
しかし、騒音に配慮してあっても夜遅くに大きな音を立てないようにするなどの配慮は必要です
管理費や修繕積立金を毎月払わなければならない
マンションでは固定資産税に加えて、管理費、修繕積立金を払わなければなりません。
金額はマンションによって異なりますが、月額2万円前後かかるのが一般的です。
さらに修繕積立金がしっかりと積み立てられていないマンションでは大規模修繕するとき、修繕積立金が値上げされるケースがあります。
駐車場を借りるのにお金がかかる
一戸建てとは異なり、駐車場を利用するのにお金がかかるのが普通です。
自走式駐車場ならば維持管理費用は比較的安価ですが、機械式駐車場の場合は維持管理費用が高額になる場合があります。
マンション購入時からあると便利な設備
マンション購入時からあると便利な設備は以下の8つです。
- 24時間ゴミ出し可能
- 宅配ボックス
- カメラ付きインターホン
- ウォークインクローゼット
- ビルトイン食器洗浄乾燥機
- ディスポーザー
- IHクッキングヒーター
- 床暖房
24時間ゴミ出し可能
時間や曜日を問わず24時間ゴミ出しを出せる設備です。管理員が収集日に外に出してくれる仕組みとなっており、多くの新築マンションで採用されています。
いつでもゴミ出しができるので多忙な人にとっておすすめで、収集日の朝まで室内にゴミをためなくてよいのがメリットです。
またゴミを出し忘れるということなく、さらに室内に置いておく必要がない点も便利です。
宅配ボックス
宅配ボックスとはマンションの共用エントランスなどに設置してあり、不在時に預かってくれる鍵がかかるロッカーのことです。
不在時でも受け取れるため、配達予定時間に待つ必要がなく、再配達の連絡をする手間もかかりません。
中には宅配便の発送やクリーニングの受け取りができるマンションもあります。
カメラ付きインターホン
共用エントランスや玄関のインターホンにカメラがついており、訪ねてきた人をモニターで確認できます。
セールスに対応したくない場合やお子さんに留守番を任せるときも安心です。
最近はカメラの性能が上がっており、かなり鮮明な映像で録画ができるので犯罪抑止の効果も期待できます。
ウォークインクローゼット
ウォークインクローゼットなどの大型収納は洋服以外にもスーツケースや普段は使わない家電など、かさばるものを収納可能です。
片付けが苦手な人でもお部屋をスッキリと片付けやすくなります。
見た目にもリビングや寝室を整頓してきれいに保て、またタンスや収納する家具を置く必要がありません。
ビルトイン食器洗浄乾燥機
ビルトイン食器洗浄乾燥機は面倒な食器洗いから解放される人気の設備です。
マンションではシステムキッチンに組み込まれていることが多く、別で買うよりも場所を取らず見た目がスッキリしています。
最近のものは洗浄力や、節水、省エネ、さらに食器が入れやすく工夫されています。
ディスポーザー
ディスポーザーはシンク内の排水溝の装置に生ゴミを入れ、水を流しながら電源を入れると、すぐに粉砕をしてくれる装置です。
生ゴミのニオイで悩まされることがなくなり、ゴミ捨ての手間も減ると人気の設備です。
IHクッキングヒーター
IHクッキングヒーターは火を使わないので、高齢者やお子さんがいる家庭には安心の設備です。ガスコンロに比べて、調理面がフラットな作りになっており掃除がしやすいのがメリットです。
毎日のお手入れが楽な上に、見た目もスッキリとしていておしゃれなのも人気の理由となっています。
床暖房
床暖房は床下に発熱体を敷くことで、足元から部屋全体を暖めてくれます。
電気式とガス温水式があり、エアコンやファンヒーターよりも空気が乾燥しにくく、ほとんどほこりが舞い上がりません。
毎日のお手入れが楽な上に、見た目もスッキリとしていておしゃれなのも人気の理由となっています。
マンション購入資金の内訳
マンション購入の際の費用は物件価格だけではなく、以下のようにさまざまなお金がかかります。
- 住宅ローンの頭金（手付金）
- 住宅ローンの諸費用
- 金銭消費貸借契約の印紙税
- 登記費用
- 仲介手数料
- マンション取得による税金
- その他の費用
住宅ローンの頭金（手付金）
住宅ローンの頭金とは、マンション購入費用のうちの自己負担で支払うお金になります。 頭金が多いほど住宅ローンの金額が少なくなり、毎月の負担が減ります。
頭金は通常物件価格の2割程度必要だと言われていますが、頭金の交渉は可能です。
住宅ローンの手付金に貯金の大半を使ってしまうとその後にケガや病気で働けなくなったときに生活資金が不足して、泣く泣くマンションを手放さないといけなくなります。
そのため毎月のローンの負担とその後の生活の資金も考えて、最初に支払う手付金を決めましょう。
住宅ローンの諸費用
住宅ローンの諸費用としては事務手数料と保証料があります。
事務手数料
住宅ローンを借り入れる金融機関に支払う事務手数料です。事務手数料には定率型と定額型の2種類があります。
定率型は借り入れるローンの2.2%程を手数料として払う方式で、一方定額型は借入額にかかわらず、数万円〜数十万円の金融機関が定める金額を支払います。
保証料
保証料は住宅ローンの返済が滞ってしまったときに残った分を一度支払ってくれる保証会社に対する手数料です。
保証料には外枠方式と内枠方式の2種類があり、外枠方式でローンを借り入れるときにまとめて支払う方法です。
途中で繰り上げ返済し完済すると、残りの返済期間に応じた金額が返ってきます。
内枠方式は住宅ローンの金利に0.2%前後上乗せして保証料を支払う方法です。内枠方式では毎月のローンの返済に加えて保証料が増えるので、毎月の負担で圧迫される可能性があります。
金銭消費貸借契約の印紙税
住宅ローン借り入れの際には貸借契約を結び、契約書に収入印紙を添付して支払う税金が印紙税です。
印紙税は借入額によって変わり、1,000万超〜5,000万以下ならば、印紙税は2万円となります。
登記費用
マンションを購入すると、不動産登記をしなければなりません。ローンを組んだのであれば抵当権設定登記も必要になります。
抵当権とは住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関が担保の物件を競売にかける権利です。不動産登記の際には登録免許税もかかり、司法書士に依頼する場合には依頼料も必要になります。
仲介手数料
仲介手数料はマンション売買を仲介する不動産会社に支払う手数料です。
仲介手数料の金額は会社によって変わりますが、一般的な金額は物件価格✕3%＋6万円＋消費税になります。
ただし、新築マンションでは売主であるデベロッパーの子会社が販売を担当しているケースが多く、仲介手数料はほとんど発生しません。
マンション取得による税金
マンション取得には以下のような税金がかかります。
- マンション固定資産税と都市計画税
- 売買契約書の印紙税
- 不動産取得税
マンション固定資産税と都市計画税
マンション取得による税金は固定資産税と都市計画税の二つがあります。
固定資産税は不動産を所有しているとかかる税金で、都市計画税は所有するマンションが市街化区域にある場合に支払う税金です。
売買契約書の印紙税
住宅ローンでマンションを購入する場合には売買契約書に収入印紙を貼り、印紙税を納めます。
2022年3月31日までに作成された不動産譲渡に関する契約書に張る印紙税には軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円以下のもの | 200円 | 軽減措置なし |
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え 1,000万円以下のもの | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え 5,000万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え 1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え 5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え 10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え 50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
例えば売買契約された金額が1,000万超〜5,000万以下の場合、本来印紙税が2万のところが軽減税率が適用され1万円になります。
不動産取得税
不動産を購入したときに払う税金です。土地と建物それぞれの不動産評価額に税率をかけたものが税額になります。
税率は通常4%ですが、不動産取得税は条件を満たした上で、申告書を提出すると軽減措置が適用され税負担が3%に減る可能性があります。
その他の費用
マンションを購入すると引越し費用がかかります。引っ越し費用は荷物の量、移動距離、依頼する業者によって変わります。
また、お部屋のデザインによってこれまで使っていた家具や家電から買い換えることもあるでしょう。
そのため、マンションの購入金額には家具家電の購入費や引っ越し費用も含めて資金計画を立てましょう。
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まとめ
この記事では以下の内容について解説しました。
マンション購入の流れは以下の通りです。
- 理想のライフスタイルの確認
- 資金計画
- マンション選定
- 売買契約
マンションはセキュリティやコミュニティ面でメリットが多いですが、騒音問題や隣人トラブルなどのデメリットもある点を理解しておきましょう。
マンション購入は非常に高額なお買い物のため、後悔しないマンション選びが重要です。
この記事を参考にしていただき、マンション購入の流れや注意点を把握し、理想のマンションライフを手に入れていただけると幸いです。
最後まで読んでいただき、ありがとうございます。
