中古マンションを少しでも高く売却するポイント。売却の流れや相場から解説

中古マンションの売却を考えたとき、少しでも高く売りたいものですよね。では、中古マンションはどのように価格が決定され、売却にいたるのでしょうか。不動産の売却が初めての方にも分かりやすく、解説していきたいと思います。

初めまして、にしでさきと申します。
本職では住宅業界の営業をしており、不動産・建築業界に身を置いています。お客様へ住まいに関する最適な提案ができるよう、仕事をしながら宅地建物取引士を取得しました。

そんな私が今回執筆するのは、中古マンションの売却を考えているみなさんが、所有マンションをなるべく高く、後悔のないように売却する方法についてです。

今回は、中古マンション売却の流れと売却をスムーズに行うポイントについて、わかりやすく解説していきます。

中古マンションの売却の流れ

まずは、中古マンションの売却を考えるみなさんがどのように売却を進めていくか、流れをお話しします。

ここで注意したいのは、マンションは売って終わりではないということ。
購入時より売却時の方が高く売れた時など、売却益が出た場合は翌年に確定申告を行わなければなりません。

逆に、損をした場合も申告することで払い過ぎた税金が戻ってくることもあります。

売却の手順を一つずつ確認していきましょう。

STEP 1.マンションがいくらで売却できるか相場を調べる

相場を調べる際におすすめしたいのが、自分で相場を調べることのほか、複数の不動産業者へ査定を依頼することです。

不動産のプロである不動産業者ですが、実は業者によって価格に大きな差が出ることもよくあります。

詳しくは後ほど後述しますので、併せて確認してみてください。

STEP 2.売却を依頼する不動産業者を選ぶ

実は不動産業者にはそれぞれ得意分野があり、住宅用の土地を得意とする業者もいればマンションの売買を得意とする業者もいます。

大切なのは、今回のケースは中古マンションというように、売りたい不動産に合った不動産業者を見つけることです。

中古マンションが得意な不動産業者を見つける方法としては、マンション仲介の実績が多いかどうか、実店舗やホームページにマンション広告が多く張り出されているかという点を確認しましょう。

マンションの仲介が多い業者だと、すでに「こういう物件を買いたい」という買主の情報を持っていることも多く、早期にマッチングするケースもあるのです。

また、契約を取りたいがために高額な査定額を提示してくる業者も稀にいるため注意しましょう。

提示した査定額の根拠を丁寧に、マイナス部分も含めてしっかり答えてくれる不動産業者は信頼できます。

STEP 3.媒介契約を結んで売り始める

良い不動産業者が見つかったら、中古マンションを売り出すために不動産業者との間で「媒介契約」を結びます。

契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、これらのどれかを不動産業者と締結したあと、本格的に売却活動をスタートさせます。

それぞれの特徴とポイントを解説します。

不動産業者と売主両方に大きなメリットがあるのは ① 専属専任もしくは ② 専属ですが、一度契約すると契約期間内は他社に依頼することができなくなるため、業者選びを慎重に行う必要があります。

3種類の媒介契約に関しては以下の記事でも詳しくまとめています。

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STEP 4.内覧の対応をする

売却活動を進めるうち、購入希望者が見つかったら内覧を行い、物件の詳細な情報・条件を確認してもらいます。

内覧に同席する場合もしない場合も、特に注意したい点は以下の通りです。

• 清潔な部屋
• 人数分のスリッパの準備
• 買主に丁寧に対応する

居住中に内覧を行う場合、生活感のあるゴミなどはなるべく片付け、水回りの掃除、換気などは徹底して行うようにしましょう。

すでに退去している場合は、家の中の残存物や粗大ゴミなどはなるべく処分してから内覧を行うのがベターです。

内覧は、買主へマンションの良さを売り込む、絶好のチャンスです。少しでも良い印象を与えることができれば、スムーズに売却まで行うことができるでしょう。

STEP 5.売買契約を結んで中古マンションを引き渡しする

購入者が決まったら、売買契約を結び、手付金を受領します。

買主がローンに通ったことを確認して、決済、引き渡しとなります。

決済日と引き渡し日は、基本的には同日です。

売主は、代金の受け取りを確認したのち、買主にマンションの鍵やマンションの管理規定などの各種書類の引き渡しを行います。

そして、所有権移転登記や抵当権抹消登記の手続きを済ませれば、中古マンション売却の手続きが全て完了となります。

STEP 6.売却の翌年に確定申告を行う

マンションを売却した場合、翌年に確定申告が必要です。

売却して利益が出ているのに確定申告を行っていないと、追徴課税といって本来支払わなければならない税金に上乗せして税金が課されます。

また、取得した時より売値が低かった場合などで損をした場合、確定申告をすることで払い過ぎた税金が戻ってくることもあります。

確定申告は、毎年2月16日から3月15日となっていますので、きちんと手続きを済ませましょう。

中古マンションの売却相場を知る方法

中古マンションの売却を成功させるコツは、そのマンションの売却相場を知ることです。

相場を知れば大体の売却金額がわかるので、その後に住居を購入予定だった場合などには計画が立てやすいです。

ここでは、不動産業者に査定を依頼する方法と、過去の売買事例を調べる方法の二つをご紹介します。

複数の不動産業者に一括査定する

前述しましたが、売却相場を知るためには、複数の不動産業者に査定を依頼することが有効です。

同じマンションであっても、査定結果は不動産業者によって異なるためです。

複数社の査定結果と査定根拠を聞くことで、所有マンションの売却相場が見えてくるでしょう。

また、複数社に依頼することで、マンションの売買事例が豊富であったり、担当者の対応が良い不動産業者が見つかったりと、売却を依頼する不動産業者を見極めることもできます。

過去の売買事例を調べる

不動産業者に任せるというのももちろん良いですが、自分でもしっかり調べておきたいという人には、以下のようなサイトがおすすめです。

中古マンションの売却にかかる費用・税金

中古マンションの売却には、不動産業者への仲介手数料の他にも、さまざまな手数料や税金がかかります。

一つずつ確認していきましょう。

中古マンションの売却にかかる費用

まずは、手数料などの関係機関に支払う費用をご紹介します。

所有マンションをローンで購入していた場合、売却する際には借入している金融機関の抵当権を抹消してから引き渡しする必要があります。

また、抵当権を抹消するためには住宅ローンを完済しなければならないため、借入していた金融機関に住宅ローン返済手数料を支払う場合が多いです。

中古マンションを売却したときにかかる税金

契約書などに課税される印紙税の他、先ほど前述した抵当権抹消には登録免許税が課税されます。

また、売却後に利益が出た場合、売却益に対して課せられる譲渡所得税があります。

譲渡所得税について詳しく後述します。

マンション売却で特に気を付けなければならないのは、譲渡所得税です。譲渡所得税とは、土地などの不動産を売却した際に得た利益に課される税金のこと。

利益に対して課税されるため、売却後に税額が決定します。このとき「譲渡所得」は「売却価格」から「取得費と譲渡費用を足した金額」を引いて求めます。

居住していたマンションを売却する場合、売却時の「3,000万円特例控除」の制度が利用できます。

また、その不動産を長期(5年超)で所有しているかによっても譲渡所得税は異なります。所有期間が5年以下の短期譲渡の場合、所得税と住民税に課税される割合が大きくなります。

可能な限り、5年以上保有してから売却することをおすすめします。

中古マンションを売却するときの注意点

ここでは、中古マンションを売却するにあたって注意する点をご紹介します。

不動産という大きな取引をする際は、思わぬ落とし穴にハマってしまうと大損害を生じてしまう場合もあるため、慎重に売却を進めていきましょう。

信頼できる不動産業者選びがとても大切

中古マンションの売却を成功させるためには、不動産業者・担当者選びがとても大切です。

担当者の腕次第で、早く成約に結びつくか、長期化してしまうかが変わることもあり得るのです。

良い担当者を見極めるには、「なぜこの査定価格になったのか」をきちんと説明してくれるかどうか確認しましょう。

査定価格の根拠を聞いて納得できれば、大きな売買を任せても良い担当者と言えるのではないでしょうか。

築年数で価格が下がる傾向にある

マンションの価格は、「築年数」によって大きく左右されます。

どのくらいの年数が経つと、どの程度価値が下がるのか確認していきましょう。

築0〜5年

中古物件の中でも「築浅物件」として扱われ、間取りや設備も比較的新しいため、人気が高い傾向にあります。

しかし、新築と比べると価格の下落が激しいタイミングでもあるので、売却する場合は慎重に検討しましょう。

6〜10年

築年数が10年以下だと、リフォームもほぼ不要であったり、価格が落ち着いてくる頃でもあるため、比較的売りやすいタイミングです。

築5年を超えると、価格の下落が落ち着くため、じっくりと売却のタイミングを狙うのも良いでしょう。

築11〜20年

築10年を超えてくると、新築や築浅とは設備や間取り面でも大きな違いが生まれることもよくあります。

この時期は、設備や内装に一部不具合を生じるタイミングでもあるため、リノベーションを視野に入れた買主を探すなど、買い手の探し方を工夫する必要があります。

築21年〜25年

築20年を超えた時には、「築25年まで」が売却のタイミングだと思ってください。

その理由としては、買い手が有利な制度を利用できなくなる可能性が高いからです。

例えば、住宅ローン控除では、鉄筋コンクリート造などのマンションの場合は築25年以内という条件を満たしていると、その時点で控除の対象になります。

築25年以内を満たしていなくとも、一定の証明書等があれば控除の対象にはなりますが、証明書等を取得するためにはリフォームや申請など、諸費用がかかってきますので注意しましょう。

中古マンションを少しでも高く売るためのポイント

中古マンションを少しでも高く売りたいなら、以下のポイントを抑えておきましょう。

• 価格設定は戦略的に行う
• 売れやすいタイミングを見計らう
• 売却までのスケジュールに余裕を持つ
• 内覧までにきっちり清掃を

これらを抑えておくことで、有利に売却を進めることができますよ。

価格設定は戦略的に行う

所有マンションを売るならできるだけ高く売りたいところですが、せっかく買主が現れても価格交渉される場合があります。

価格交渉を踏まえて、少しだけ売却価格を高めに設定しておくのがおすすめです。
しかし、あまり上げすぎるとそもそも買い手が現れない、といったこともあり得ますので、加減に注意してください。

ここでのポイントは、「最低売却価格」を定めておくことです。
本来は2000万円で売却したいけど、ローンの残高が1800万であれば最低1800万円で売却しても良いなど、あらかじめ設定しておくとスムーズに交渉に応じることができます。

売れやすいタイミングを見計らう

中古マンションの売買は、市場が活発な2〜3月に間に合うように準備しておくと、スムーズに売却まで進むことがあります。

2〜3月に活発な理由は、4月の新生活に向けて家を探す人が増えるためです。

マンションの適切な売却タイミングを逃さないために、こういった市場が活発なタイミングを狙いましょう。

マンションを売却する場合、不動産業者に申し込みをして売買契約が成立するまで、３ヶ月〜半年の時間がかかります。

また、マンションを売るときは自分の次の住まいも探さなくてはならないため、ある程度時間に余裕を持っておきましょう。

遅くとも、10〜12月上旬までに「査定」や「不動産業者の選定」を行っておくことをおすすめします。

売却までのスケジュールに余裕を持つ

マンションの売却タイミングを見極めると共に、売り急ぐことはしないようにしましょう。

その理由としては、売却を急いでいるとどうしても、購入希望者や不動産業者からの値下げ交渉に応じてしまい、結果的に安く売却する結果になりやすくなります。

マンションの売却期間は、平均で３ヶ月程度と言われています。

売却する際は、売り急ぐことがないように余裕を持ったスケジュールを設定しましょう。

内覧までにきっちり清掃を

売却の過程で、買おうか検討している方へ向けて、「内覧」を行います。

内覧では、片付けや掃除のされていない汚い部屋で買主候補を迎えることはNG。

• 綺麗な部屋づくり
• 人数分のスリッパの準備
• 買主に丁寧に対応する

居住中である場合も、ある程度は生活感のないよう整頓しておきましょう。
退去済みの場合は、粗大ゴミや水回りの掃除などを事前に行い、清潔な部屋で買主を迎えてください。

まとめ

中古マンションの売却は、大きなお金が動くからこそ、後悔したくないものですよね。

中古マンションの売却のポイントは次の通りです。

• 信頼できる不動産業者を選ぶこと
• 売れやすい、かつ価格交渉に対応できる価格を設定しておくこと
• 内覧にはきっちり対応すること

これらのポイントを抑えておけば、中古マンション売却の成功に一歩近づきますので、ぜひ参考にしてください。

より良い取引になるよう、祈っています。