不動産売買の仲介手数料は消費税あり？売却費用を抑えてスムーズに取引するコツ

不動産売買では、仲介手数料をはじめとしてさまざまな費用がかかります。

売却の場合、売買価格がそのまま手に入るわけではなく、仲介手数料や専門家への依頼料、消費税、売買後には譲渡所得税などの税金がかかってくることを視野に入れておきましょう。

また、不動産取引における諸費用で見落としやすいのが「消費税」です。不動産取引の性質上、課税されるものと課税されない（＝非課税）のものがあります。

この記事では、仲介手数料をはじめとした不動産取引に必要な費用や課税となる要件を詳しく解説していきます。

消費税が課税される要件

まず、仲介手数料には消費税が課税されます。

では、どのような理由で消費税がかかるのか、消費税の課税対象となる要件を確認していきましょう。

具体的には、消費税の課税対象となる取引は、消費税法第4条で規定されており、以下の要件を満たすことが課税の対象となります。

• 消費税法第４条より
• 国内における取引であること
• 事業者が事業として行うものであること
• 対価を得て行われるものであること
• 資産の譲渡、貸付け、及び役務の提供であること

仲介手数料は、消費税法に準じた事業者（不動産会社）が事業として行うサービスへの対価のため、消費税の課税対象になります。

仲介手数料には消費税がかかる

不動産売買で発生する仲介手数料は消費税の課税対象です。

あらかじめ、手数料に関する計算方法を把握しておかないと、想定外の費用が発生することになる可能性があるので、正確に仲介手数料とそれに係る消費税を計算できるようにしておきましょう。

仲介手数料とは　

仲介手数料とは、マンションの売買やアパートの賃貸などの取引を行う際に契約を結び、売りたい人(貸したい人)と買いたい人(借りたい人)の間に入り契約を成立させた場合の成功報酬のこと。

仲介手数料は、消費税法に準じた不動産会社（事業者）が提供するサービスへの対価のため、消費税の課税対象となり、非課税にすることはできません。

よって、不動産会社に仲介を依頼した場合、仲介手数料には課税されます。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、前述した「宅地建物取引業法」という法律によって、受領できる手数料の上限が定められています。

• 売買価格200万以下の部分：売買価格の5％以内
• 売買価格200万を超え400万以下の部分：売買価格の4％以内
• 売買価格400万を超える部分：取引額の3％以内

しかしこれでは、200万円を超えた物件を購入した場合は計算が複雑になってしまいます。

より簡単な計算方法として以下の計算式があります。

売買価格の3% + 6万円 + 消費税

よって、売主側が支払う仲介手数料は『売買代金×3％+6万円(税別)』が仲介手数料の上限となります。

例として、物件価格が3,000万円の場合の仲介手数料を計算してみましょう。

3,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 96万円
96万円 ＋ 96万円 × 10%（消費税）＝ 1,056,000円

となります。

仲介手数料を節約する方法

仲介手数料は、不動産業者の請求できる報酬の上限が決められており、以下の費用は仲介手数料に含まれています。

• 広告費用
• 物件案内
• 不動産の登記・権利情報調査(登記簿謄本の取得費)
• 重要事項説明書の作成
• 売買契約書の作成
• 重要事項説明と契約締結
• 引渡し時までの必要書類準備
• 支払い手続き

ここでは、仲介手数料を節約する3つの方法をご紹介します。

不動産業者の選定

仲介手数料をなるべく安くしたい場合は、業者を選定する際に「仲介手数料の値引き」を表明している不動産業者を探すのが手っ取り早いです。

値引きをしている不動産業者の目的としては、なるべくたくさんの依頼を受けて取引数を増やすことです。安さを求める場合はそういった業者を利用するのもよいでしょう。

ただし、取引数が多いということは依頼者ひとりひとりに割ける時間が少ないこともあり、丁寧な対応がされない場合も。

しっかり納得して売却したい、担当者と密に連携をとりたい方には向いていないかもしれません。

また、値引きを明示していなかったとしても、仲介手数料は交渉することも可能です。もちろん不動産業者が割引に応じてくれるとは限りませんが、チャレンジしてみるのは良いでしょう。

不動産業者の買取

不動産売買を仲介してもらわず、業者の買取可能額で買取してもらう方法があります。この場合、不動産業者へ直接売却するので仲介手数料は不要です。

ただしこの場合、実際に売れると想定した額よりも低い額で買い取りになるケースが多く、より高い金額で売却したい方にはあまり向きません。

個人間売買

不動産を個人間で売買する際には、仲介手数料がかからないというメリットがあります。不動産の個人間売買では、仲介をする不動産業者がいないため、仲介手数料がかからず売主はコストを抑えて取引することが可能です。

ただし、個人間売買は費用面ではメリットがあるなか、専門的知識がないとトラブル発生の可能性が高いことも事実です。

きちんとした取引を行おうとすると売買契約書の作成や所有権移転の手続きなどの膨大な作業をすべて請け負うことになります。

時間や手間を節約したい場合は、不動産業者へ依頼することも検討します。

また、不動産の個人間売買では、買主は消費税を支払う必要がありません。

建売住宅の場合、売主は業者になるため建物価格には10％の消費税がかかります。※土地価格は非課税です。

仮に住宅価格が2,000万だったとすると、消費税は200万円という感じで、決して小さな金額ではないので、個人間売買は買主にとってもメリットがあるということですね。

不動産売買の手数料で消費税がかかる項目

不動産の手数料のうち、消費税がかかる項目は消費税法に基づき定められています。

では、不動産取引でよくある具体的な項目について確認していきましょう。

法人が売主の建物の購入

事業者からの建物の購入は、消費税が課税されます。

個人間で建物の売却を行い、不動産業者へ仲介手数料を支払う場合には、建物価格に対する消費税はかかりません。

しかし、法人が売主の場合、個人の買主は消費税を支払う必要があります。

司法書士、土地家屋調査士への報酬

不動産の購入時には、売主から買主へと持ち主が移行し、それを法的に証明できるようにするため所有権移転登記という手続きが必要になります。

これは自分でも行えますが、手続きが専門的なため司法書士へ依頼するのが一般的です。

司法書士へ支払う金額として、登記費用は実費で非課税、手数料はサービスに対する報酬ですので消費税が課税されます。

登記費用は売買価格によって異なりますが、司法書士への手数料も合わせて10～20万円程度の場合が多いです。

取引で発生する手数料

不動産取引で発生する手数料として、住宅ローンを利用する場合の手数料が挙げられます。

住宅ローンを借入する際、金融機関へ事務手数料を支払いますが、事務手数料は前述のとおりサービスに当たりますので消費税が課税されます。

また、住宅ローンの返済中で残債がある不動産を売却する場合、残債を売却時に一括して返済することになります。

その手数料として一括繰上返済手数料が発生しますが、こちらも消費税が課税されます。

建物の工事にかかる費用

建物の新築工事やリフォーム工事など、建築業者の業務となる工事費には消費税が課税されます。消費税の増税で、住宅の駆け込み契約も話題になりました。

建築会社によっては、見積もり時の税込価格と税抜価格についてはさまざまですので、事前に確認をしておくようにしましょう。

不動産売買の手数料で消費税がかからない項目

不動産取引では、課税されるものとそうでないものがあります。

さまざまな項目があるなか、無駄なお金を払わずスムーズに不動産取引にかかる費用を理解するには、何が課税されて、何が非課税なのかをしっかり整理しておくことが大切です。

消費税が非課税のものでいうと例えば、土地の購入。

そのほかも課税されない項目がありますので、具体的に解説していきます。

土地の購入

消費税は、前述したとおりモノやサービスの購入に対して課税となる税金です。

国税庁のHPによると、土地は消費するものではないという扱いになっています。

よって、土地の売買価格、また土地を貸し付ける場合も消費税は課税されません。

少しややこしいですが、土地付きで購入する建売住宅の場合、土地は非課税で建物にのみ消費税がかかります。

計算例

◯ 物件価格　3,000万円（うち土地1,000万、建物2,000万）の場合
1,000万（土地代）＋ 2,000万 ＋ 消費税10%（200万）＝ 3,200万

合計3,200万円の取引になります。

つまり、住宅を購入する場合は住宅価格のうち「土地の価格」は非課税、マンションや一戸建ての「建物価格（建築工事費）」にのみ課税されるということですね。

また、前述した建売住宅は法人が売主の場合です。

個人が売主の場合は建物価格も非課税対象になります。

個人が売主の場合

原則として、建物は課税対象ですが、法人ではない個人が売主の中古住宅等を購入する場合は、建物にも消費税はかかりません。

売主が個人の中古住宅の売買というのは割と身近で、不動産業者へ仲介を依頼した場合は個人間取引になります。

建物の売主が個人だった場合は非課税で、法人だった場合は課税されるということです。ただし、中古住宅を購入した際のリフォーム費用などは課税されます。

火災保険料・団体信用生命保険料

火災保険は、万が一大切な住宅に火災などがあった際に補償してくれる保険のこと。

最近では、大雨の際に浸水して被害がでた場合の水災補償や、家の家電が壊れた際に利用できる家財補償などさまざまな種類があります。

また、住宅ローンに関わる保険料として外せないのが、団体信用生命保険（＝団信）。

団信とは、返済者が万が一のことがあり死亡・高度障害状態になった場合に住宅ローン残債が０になるという保険です。

住宅ローン借入の際はほとんどの場合、火災保険も団体信用生命保険も加入が必須条件となっています。

これらの保険料は、一般的な保険と同様、原則非課税となります。

住宅ローンの利息・保証料

住宅ローンを借り入れる際、元金に対する金利を支払う必要があります。利子は銀行への借入に対する対価ですが、こちらは非課税です。

また、住宅ローン借入の際には銀行へ保証料を支払いますがこちらも非課税となります。

住宅ローンにおける保証料とは、住宅ローンを利用するために必要となる諸費用のひとつです。住宅ローンの返済者（債務者）がやむを得ず銀行などの金融機関へ住宅ローンを返済できなくなった際、保証会社に代わりに返済してもらいます。そのための保証会社と保証契約を結ぶ費用のこと。

国税庁HPより、消費税法第6条では、貸付金の利子や信用の保証料など資金の流れに対する取引は非課税とされています。

行政発行の書類の手数料

不動産を売却する場合に所有権を移転したり、住宅ローンを借り入れる際に抵当権を設定したりする場合、行政（市役所など）で戸籍謄本や住民票などを発行してもらうことがあります。

その際に生じる発行手数料は非課税となります。

消費税法6条によると、市役所などの行政庁が発行する住民票の写しなどの発行手数料には消費税が発生しないことと定められています。

不動産の売買を行う際は、行政から発行してもらう書類が多くありますが、これらの手数料には消費税がかかっていないことを覚えておきましょう。

売却費用を抑えてスムーズに取引するコツ　

不動産売買の取引には、さまざまな項目がありそれぞれ消費税がかかるものとかからないものがあることを学びました。

では、実際に不動産売却を行う際にかかる費用と、その費用を抑えることができるのか、スムーズに取引するコツを解説していきます。

不動産売却にかかる費用項目

不動産売却には大きく分けて５つのステップがあります。それぞれのステップで費用がかかるものと、安くするコツを併せて確認していきましょう。

1. 事前準備
2. 査定・仲介業者選定
3. 販売・契約条件交渉
4. 契約・決済引渡し
5. 税金申告

1. 事前準備の費用

事前準備では、売却したい不動産の資料を収集しておきます。

不動産は、持ち主である所有者の同意もしくは、複数の共有者がいる場合は共有者全員の同意がなければ売却することはできません。

その不動産の所有者を確認するため、法務局で登記簿謄本を取得しておきましょう。

登記簿謄本とは、土地、家、建物、マンションなどの不動産所有者の住所氏名、所在、大きさ、構造や地目などが記載された証明書のこと。

不動産業者が代わりに取得してくれることもありますが、複数の不動産業者へ依頼する場合などは自分で持っておいた方がスムーズです。

登記簿謄本は証明書一通につき600円、公図と呼ばれる不動産の形状を示した図面は一通450円で取得できます。

2. 査定・仲介業者選定の費用

査定依頼、仲介を依頼する業者を選定します。

売却方法は大きく分けて「仲介」と「買取」がありますが、ご自身の目的に沿って選択することが大切です。

売却方法の特徴とポイント

「仲介」は買い手を探すため売れるまでの期間が長い傾向にあるが、流通価格に近い価格で売ることができる。そのため、売却は急いでいないが、なるべく高く売却したい方におすすめです。

「買取」は契約を結んだ不動産業者が購入するため即売却できるが、市場の流通価格と比べて７〜８割程度の査定金額になる場合が多いので、売却を急いでおり、すぐに現金が欲しい方におすすめです。

仲介業者を選定する時点では、まだ費用はかかりません。

しかし、売却希望金額が大きければ大きいほど業者に支払う仲介手数料の上限が大きくなります。仲介手数料を少しでも抑えたい場合、仲介手数料の割引を明示している業者を選定するのもひとつの手段です。

また、売却方法で「買取」を選択した場合は仲介手数料はかかりません。仲介手数料とは、個人間売買の仲介を行った際の報酬なので、業者が買い取る場合は仲介ではないためです。

仲介手数料が無料になれば仲介手数料に対する消費税もかからないため、費用としてはお得です。

ただし、前述した通り買取の場合は流通価格と比べて減額になる場合が多いため、どちらが得かはしっかり判断しておきましょう。

3. 販売・契約条件交渉

仲介の場合、販売活動を行って買い手を探します。

早期に売却したい場合、不動産業者が自ら行う不動産ポータルサイト（SUUMO、at homeなど）への広告の掲載のほか、チラシの配布などを依頼することもできます。

売主からの依頼の場合、仲介手数料とは別に販促費（チラシ代など）を請求されることがありますので、あらかじめ選定の際にどのような広告を行ってくれるかを確認しておくのがおすすめです。

また、不動産を売却できるようにするため、下記の費用などがかかります。

• 測量費
• （建物がある場合）解体費　※買主負担の場合も多い
• 農地転用

測量費用

不動産売却する際、隣地との境界を確定させることと正しい面積を測ることが必要になります。正しい面積を測るには機械が必要なため、こちらは自分で行うことは難しいです。

依頼先は土地家屋調査士になり、測量費用は面積によって異なります。不動産業者が手配してくれることも多いため、早めに見積もりをお願いしておくと良いでしょう。

解体費用

不動産に建物などが残っている場合、解体・更地にしてから渡すことが売買の条件になることがよくあります。

解体費用は買主側でみてほしいという希望もアリですが、解体更地渡しの方が売れやすくなることも事実です。

解体費用は建物の規模や残存物（植栽）の有無によって異なります。１社だけではなく、数社の解体業者に見積もりを取っておき費用感を調べておくことが大切です。

農地転用

不動産の登記簿謄本上の地目が「田」もしくは「畑」の場合、農地としての売買でない限りは農地転用を行います。売買後の利用目的によって異なりますが、「宅地」や「雑種地」とする場合が一般的です。

農地転用には、行政への届出もしくは許可が必要で、手続きを代行依頼する場合は行政書士と司法書士の連携になります。

手続きは売主側、費用負担は買主側が行うことが多いですが、こちらも条件交渉の内容となります。

4. 契約・決済引渡し

契約および契約してから引き渡しまでの間に発生する費用について解説します。

契約後、条件交渉の内容のとおり引き渡しに向けて準備を行います。

契約時には

• 印紙税

引き渡し時には

• 抵当権抹消費
• 登録免許税　※買主負担の場合が多い

がかかり、これらは実費負担が必要となります。

印紙税

印紙税は、契約書などの文書に課税される国税であり、不動産の売却時に作成する売買契約書も印紙税を支払わなければなりません。

印紙税の納税は契約書に収入印紙を添付して行いますが、印紙自体は不動産業者が用意してくれ、実費を支払うことが多いです。

この納税額は、契約書に記載されている売買価格に応じて金額が変わるので、売買金額が増えると印紙税の負担も大きくなることになります。

抵当権抹消費用

不動産にローンがあったり、その不動産を担保に借入れしていると、不動産に抵当権が付記されていることがあります。

抵当権とは、ローンの借入先の銀行などの金融機関が行使できる権利のことで、お金を借りた人がローンの返済できなくなった場合、抵当権を設定している金融機関がその不動産を担保に優先的に貸した金額を回収できます。

売買する際には、その抵当権抹消が原則で、基本的には売主が負担する費用となります。こちらは一般的には司法書士などの専門家が行う業務です。自分で必要書類を揃えて申請すれば、司法書士に支払う手数料は無料となります。

しかし、必要書類を揃えて申請する際に実費がかかりますし、記入するだけでもかなり手間がかかります。

また、法務局は平日しかあいていないので、平日働いている方には申請の日程調整しにくいです。

なお、郵送での申請も可能ですが、不備があって返送されるなどのやりとりが増えると、手間や時間、さらには郵送費や交通費などの費用が増える可能性があるため、注意しましょう。

登録免許税

登録免許税とは、売買・相続などによる所有権移転の登記や所有権保存の登記などの登記手続きを行う際に納める税金のこと。

登録免許税は課税標準に税率を掛け合わせて求められ、申請する登記の種類ごとに、不動産の価額、債権金額、不動産の個数などによって決まります。

登記手続きを司法書士など専門家に依頼する場合は、登録免許税を含めた額を司法書士事務所へ支払うのが一般的です。

引き渡しと共に所有権移転を行う場合、この費用は買主が負担することが慣例となっています。

5. 税金申告

最後に、売却後に申告が必要な税金について解説します。

不動産を売却した際、金額によっては「譲渡所得税」が発生します。税金が発生する場合は確定申告時に納税が必要となりますのでご留意ください。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、土地などの不動産を売却した際に得た利益に課される税金のことで、利益に対して課税されるため、売却後に税額が決定します。このとき「譲渡所得」は「売却価格」から「取得費と譲渡費用を足した金額」を引いて求めます。

また、その不動産を長期(5年超)で所有しているかによっても譲渡所得税は異なります。所有期間が5年以下の短期譲渡の場合、所得税と住民税に課税される割合が大きくなります。

ここでいう所有期間とは、被相続人(亡くなった方)からの所有期間になります。

また、マイホームを売った場合や、空き家を相続した場合、一定の特例措置が受けられる場合があります。要件に当てはまれば譲渡所得税の負担が軽減されますので、必ずチェックしておきましょう。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

まとめ

不動産売買にはさまざまな諸費用が発生します。

不動産売却をする際、それ自体が専門的な分野なため、専門家に依頼をしなければならない場面は増えると思います。

一方で、一部を自分で行ったり、買主との条件交渉をうまく行うことで費用を抑えることも可能です。しかし、自分で行うということは自分の手間が増えるということになります。

スムーズに取引を行うためには、うまく専門業者を使うことも視野に入れておきましょう。

• 不動産売買で発生する仲介手数料は消費税の課税対象
• 不動産売却は専門的な分野なため、専門家に依頼をしなければならない場面も多いが、一部を自分で行うことで費用を安く抑えることも可能
• 自分で対応する場合は手間が増えることを考慮し、スムーズな取引ためにうまく専門家を使うことも視野に入れておく