金融系ライターのすずきママです。
皆さんのお金の悩みを解決するために日々執筆活動をしています。
今回は自宅の売却について解説したいと思います。
自宅の売却は人生で何度も経験するものではありません。
そのため、どのようなタイミングで売却すればわからなくても当然です。
当記事では自宅を売却する際のタイミングや、売却するまでの流れについてご紹介します。
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戸建てをを売るベストタイミングとは
家を売るためのベストなタイミングは、どのようなタイミングなのでしょうか。
一般的に、基準となる要素としては「不動産の保有期間」や「築年数」、さらに「周辺の環境」などがあります。
それぞれ順を追って説明します。
不動産の保有期間
家を売る際は保有期間についてもしっかりと確認しておく必要があります。
まず、確認しておきたいことは税金上の問題です。
家を売却する際に購入価格よりも高く売却できた際は、利益に対して税金がかかります。保有期間が売却した年の1月1日時点で5年以内の場合は、短期譲渡所得となり、高い税率が課されます。
一方で、売却した際の1月1日時点で5年以上となっている場合は、短期譲渡所得の税率よりも大きく下がります。
それぞれの税率は下表の通りです。
| 合計 | 所得税 | 住民税 | 復興税 | |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 39.630% | 30% | 9% | 0.630% |
| 長期譲渡所得 | 20.315% | 15% | 5% | 0.315% |
売却価格を見積もって、購入時よりも値上がりしている場合は、税金についても考慮する必要があります。
例えば、譲渡所得の額が3,000万円の場合、以下の通りです。
短期譲渡所得の場合：3,000万円×39.63％＝1188.9万円
長期譲渡所得の場合：3,000万円×20.315％＝609.5万円
まずは、売却する際の1月1日時点で5年以内か否かも確認しておくと良いでしょう。
築年数
自宅を売却する際のタイミングとして重要な要素のひとつとなるのが物件の築年数です。
建物はその構造によって耐用年数が異なります。
例えば、鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションであれば、47年、木造の戸建て住宅であれば、22年です。
建物は新築時から少しずつ劣化していき、価値が減少していくものですが、その構造によって劣化するスピードが異なると考えるとよいでしょう。
木造戸建ての場合、22年以上経過していると耐用年数を超過しているため、建物の価値はほとんど0に近い金額で査定されてしまい、土地のみの売却価格となることもあります。
もちろん、建物の耐用年数を超過していてもすぐに住めなくなるわけではありません。
しかし、耐用年数を超過している物件の場合、購入した人が古家を解体し新築することも多いため、建物の価値は0とみなす人が多いのです。
むしろ、建物を解体することに費用がかかるため、土地のみで売却する方が高く売れることも多くあります。
戸建ての場合、一定年数を超過すると、建物の価値はほとんど0になります。
逆に言うと一定年数を経過した以降は、ずっと保有していてもそれ以上価値が下がることはありません。
鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションの場合、急激に価値は下がっていきません。
なぜなら、耐用年数が47年と長いことや、マンションは一定期間経過するごとに大規模修繕など、建物のメンテナンスを施すためです。
また、マンションの場合は、駅近などの人気エリアであれば、購入時よりも高く売れることも多くあります。
売却価格は築年数が経過するほど、建物は劣化することで、下がるものです。
一方で、建物の構造によって下がるスピードは異なるケースもあることは覚えておいた方がよいでしょう。
周辺の環境
不動産は動かない財産ですので、周辺の環境に大きく左右されます。
例えば、周辺の街の都市開発が進み、発展していくことが見込まれるようなタイミングでは、これまで以上に高く売却できる可能性があります。
また、周辺の物件の空き状況なども重要です。
売却・賃貸の物件が豊富に出ている場合は、そのエリアの居住希望者にとって選択の余地が多いため、無理に高値で購入する必要はありません。
そのため、価格交渉が難航する可能性があります。
一方で、周辺に近い間取りの売り物件がない場合、希少価値が高まりますので、高く売れる可能性が高くなります。
このように不動産は周辺の環境によって取引価格が大きく左右されます。
家を売却するまでの流れ
自宅を売却する際の流れについて5つのステップに分けて解説します。
売却価格を査定する
まずは売却価格の適正を把握するために売却価格を査定します。
売却の査定は不動産仲介会社で査定をしてもらうとよいでしょう。
売却価格は不動産会社が見つけてきた買主によって価格が決まります。つまり、不動産会社の実力によって売却価格も異なりますので、複数の不動産会社で査定をしてもらうこともできます。
売却価格の査定は、あくまで目安とはなります。
必ずしも希望の価格で売却できるとは限りません。
また、興味を持ってもらうために高めの価格を提示する不動産仲介会社もありますので、参考値としてとらえるようにしましょう。
媒介契約をする
売主は不動産の売却活動をしてもらう不動産仲介会社と媒介契約を行います。
媒介契約は専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約の3つの契約形態があります。
3つの契約形態の概要については下表をご参照ください。
買主を募集する
媒介契約を締結すると媒介契約を締結した不動産仲介会社が不動産の売却活動を行います。
主な売却活動は以下の通りです。
- レインズといわれる不動産仲介業者が閲覧できるシステムへの登録
- 他の不動産仲介業者の顧客とのマッチング
- チラシの作成、ポスティングなどの活動
- 見学を希望する顧客の案内
買主と契約する
不動産仲介会社の活動によって買主が決定した場合は、買主と契約を行います。
買主と契約を行う際の書類作成や登記の段取りは、不動産仲介会社が行ってくれるでしょう。
不動産を契約する際に買主は手付金を支払います。
手付金は売却価格の1割程度であることが多いですが、上限は2割までと決められています。不動産の契約をした時点ではまだ、物件を引き渡すわけではありませんので、売主も物件を引き渡すまで、その家に住むことができるのです。
売買の契約したあとに、何らかの事情で売買ができなくなったとき、買主側は手付金を放棄します。
一方で、売主側は手付金の倍額を支払うことによって解除することができます。物件の引き渡し・決済を行う
契約後物件の引き渡し・決済を行う日程を決め、引き渡し・決済を行います。
カギを渡し、完全にその物件を引き渡すことで引き渡した以降、売主はその物件を使用することはできません。
また、引き渡しと同時に行う決済では買主側が手付金の残額を支払います。
引き渡し・決済が完了すれば完全に不動産の売買が成立です。確定申告を行う
売却する際に利益が出た場合には、確定申告を行って税金を支払う必要があります。
譲渡により生じた利益に対して支払う税金を譲渡所得税といいます。オススメ記事
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家を売るときの税金
家を売るときには様々な税金がかかります。
家を売るときの税金の計算方法や特例について解説していきます。税金の計算方法
家を売るときにかかる税金は必ずかかるものと、必ずしも税金がかからないものがあります。
まず、必ずかかるものとしては印紙税があります。
印紙税は売買契約書に貼り付ける印紙を購入することで納付します。
不動産の売買の場合金額によって納める金額が定められており、金額は下表のとおりです。
| 取引金額 | 税額 |
|---|---|
| 100万円超500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 60,000円 |
他にも、売却の際の仲介手数料や司法書士に支払う登記の費用には、手数料がかかりますので、支払った手数料に対して消費税が課されます。
譲渡所得は以下の計算で行います。
譲渡所得＝譲渡価格－（取得価格+譲渡費用）
取得価格とは、物件を取得した際の購入価格と購入時にかかった仲介手数料、不動産取得税などの合計です。
もし、取得価格がわからない場合は、譲渡価格の5％で計算します。
譲渡費用とは仲介手数料や測量費用など、譲渡する際にかかった費用のことです。
譲渡価格から取得価格と譲渡費用を差し引いて利益が出る場合には、譲渡所得税がかかります。
税率は前述のとおり、保有期間に応じて長期譲渡所得と短期譲渡所得で税率が異なります。
利用できる特例
家を売る際に利益が出ている場合でも、自宅と使用していた不動産であれば、特例を利用し、実際に支払う税金を減らすことが可能です。
メリットも大きい二つの特例について解説します。
3,000万円特別控除
この特例は、戸建てやマンションなど自宅として使用していた家を売却した際に、3,000万円まで譲渡所得から差し引くことができます。
そのため、この特例を利用する場合の譲渡所得の計算方法は以下の通りとなります。
譲渡所得＝譲渡価格－（取得価格+譲渡費用）－3,000万円
3,000万円控除することで、利益が0になる場合は譲渡所得税がかかりません。
ただし、以下の条件を満たす必要があります。- 自宅に住まなくなってから3年以内に売却
- 自宅を賃貸に出すなどほかの用途に利用していない
- 3年以内にこの特例を利用していない
- 買主が親族など特別な関係者ではない
3,000万円を控除することができれば、多くの場合、譲渡所得税はかからなくなりますので、非常に効果の大きい特例といえるでしょう。
軽減税率
軽減税率は所有期間が10年超の自宅を売却する際に利用できる特例です。
所有期間が10年超の自宅であれば、以下の軽減税率で売却することができます。
| 合計 | 所得税 | 住民税 | 復興税 | |
|---|---|---|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 14.630% | 10% | 4% | 0.630% |
| 6,000万円超の部分 | 20.315% | 15% | 5% | 0.315% |
この特例は3,000万円特別控除と併用することも可能です。
6,000万円超の部分に対しては、通常の長期譲渡所得の税率となりますが、6,000万円以下の部分については軽減税率で譲渡所得を計算することができます。
居住用財産の買い替え特例
居住用財産の買い替え特例とは自宅を住み替える場合に利用できる特例です。
買い替え特例を利用することで、譲渡価格が取得価格を下回る場合には課税されません。
例えば、新たに取得する自宅の取得価格が5,000万円で譲渡価格が4,000万円であった場合には、譲渡所得税が課税されません。
この特例は3,000万円特別控除と軽減税率とは併用することができませんので、どちらか有利な方を選択することになります。
確定申告の方法
不動産を売却した際には確定申告が必要となる場合があります。
確定申告とは、1年間の所得を税務署に申告することです。
会社員や公務員の方の給与収入は、源泉徴収されていますので、原則確定申告をする必要はありません。ただし、不動産を売却したときのように給与所得以外の所得が発生した場合は、確定申告をする必要があります。
また、実際に税金を支払う必要がない場合でも、3,000万円特別控除などの特例を利用することで、結果として税金が0になる場合は確定申告をする必要がありますので注意が必要です。
確定申告は2月16日～3月15日までに前年分の所得について申告する必要があります。
譲渡所得の計算をする際にかかった費用などの領収書や明細が必要となりますので、なくさないように保存しておくようにしましょう。
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家を売るときの注意点
家を売るときにはどのような点に注意をすればよいのでしょうか。
家を売るときの注意点について具体的に確認していきましょう。すぐに売れるとは限らない
家を売るときに注意するべき事項の一つ目はすぐに売れるとは限らないということです。
家を売るということは必ず購入する相手方がいるということになります。
購入する相手方が不動産業者の場合は比較的早く売れる場合が多いです。
その理由は、不動産業者が常に不動産を仕入れているからです。
ただし、不動産業者は仕入れた不動産を一般個人に売却する際に、購入価格よりは高く売る必要があるため、少しでも安い価格で仕入れようとします。
そのため不動産業者に売却する場合は、早く売れる可能性が高いものの、相場よりも安い価格でしか売却できない可能性が高くなってしまいます。
一方で一般個人に売却する場合は時間がかかることが多くあります。
一般個人は、人生で最大のお買い物として慎重に家の購入について検討しますし、売却しようとしている家のニーズがある人が都合よく現れるとは限りません。
一般個人に売却する場合は、新学期が始まる前の2月～３月頃の購入を希望する人が多いため、売却しやすい時期も限られてしまいます。
また、一般個人の場合は住宅ローンを借りることが多いため、契約が決まりそうでも、ローンを借りることができず、振り出しに戻ってしまうこともあります。
家を売却する際は売ろうと思っても、すぐに売却して現金化できるわけではありませんので、注意しましょう。
ローンの残債が残ってしまう場合もある
家を売る際に特に注意が必要なことが、ローンの残債が残る場合があるということです。
家は必ずしも希望の価格で売却できるとは限りません。
そのため、ローンの残債よりも安い価格で売らざるを得なくなる可能性もあります。
例えば、ローンの残債が3,000万円で売却時の手取り額が2,500万円となってしまった場合、500万円の残債について継続して支払い続ける必要があります。
売却しても必ずしもローンが0になるとは限りませんので、ローンの残高と売却できる価格を確認して売却する必要があります。
手数料がかかる
不動産の売却を不動産仲介業者に依頼した場合、仲介手数料が発生します。
仲介手数料の上限は法律で定められており、3％＋6万円＋消費税となっています。
希望の価格で売却できたとしても手数料は差し引かれた金額しか受け取ることができません。
売却価格がすべて手取りになるわけではないことは理解しておいた方がよいでしょう。
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まとめ
戸建てを売却したいけど、何から始めていいかわからないという方へ今回のポイントは以下の通りです。
- 保有期間等によって税率が異なる
- 売却価格は築年数や周辺環境等によって価格が上下することがある
- 不動産の売却の全体像を把握することが大切く
- 各種特例を利用することで支払う税金を抑えることができる
