自宅を売却することは、ある程度複雑な手続きが必要になります。
自動車を売却する際のように、見積もりをとってすぐに売却できるというわけにはいきません。
また、どの業者へ売却の仲介を依頼するかによって、売却価格も売却スピードも大きく異なるので業者選びも非常に重要です。
自宅を売却するためにはどのような準備が必要で、少しでも高く売却するためにはどんなポイントを抑えるべきなのか、詳しく解説していきます。
- 自宅売却の2つの方法
- 自宅を仲介で売却するまでの流れ
- 自宅の売却を成功させるためのポイント
自宅売却には2つの方法がある
一口に自宅を売却すると言っても売却には仲介と買取という2つの形があります。
少しでも高く売却したいのであれば仲介がよいでしょうし、確実に早く自宅を売却したいのであれば買取がおすすめです。
自宅売却の2つの形態の特徴とメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。
仲介
仲介とは、その名の通り不動産会社が間に入って、家を売りたい売主と家を買いたい買主をつなぐことです。
通常の中古不動産市場で売却することと考えればよいでしょう。
仲介で不動産を売却するためには、不動産会社と媒介契約を締結する必要があり、媒介契約を締結した不動産会社は買い手を探して家を売却します。
買取
買取とは、売りたい家を不動産会社に買い取ってもらう方法です。
仲介のようにまだ見ぬ買い手を探すわけでなく、不動産会社が家を買い取ってくれるので仲介よりも確実かつスムーズに売却することができます。
ただし、全ての住宅を不動産会社が買い取ってくれるわけではなく、買い取ることによって転売や賃貸などによって不動産会社が利益を得られると見込まれる物件のみ買い取ってもらうことが可能です。
また、不動産会社へ自宅を売却した後、不動産会社から自宅を賃貸して自宅に住み続ける方法であるリースバックも買取によって行います。
ただし仲介よりも買取額が低くなってしまう傾向があるので、「少しでも高い値段で自宅を売却したい」と希望する売主にとっては不向きな売却方法だと言えるでしょう。
自宅売却時の仲介の3つの契約形態
一般的な自宅の売却方法は仲介です。仲介には以下の3つの契約形態があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
それぞれの契約形態にはメリットとデメリットがあるので、画一的に「この契約形態がよい」ということはできません。
仲介の3つの契約形態の特徴やメリット・デメリットについて詳しく見ていきましょう。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、複数の不動産会社と媒介契約をすることができる契約です。
複数社と契約することができるので、不動産会社同士を競争させたいという場合には有効ですが、他の2つの契約形態と比較して次のようなデメリットがあります。
- 活動報告の義務がない
- レインズへの登録義務がない
不動産会社には業者間で売りたい人の物件情報を共有できるレインズというシステムがありますが、一般媒介契約ではレインズへの登録義務がありません。
そのため、一般媒介契約ではレインズへ登録せずに、契約した不動産会社の顧客の中からしか買い手を探してもらえない点がリスクです。(実際はその殆どが一般媒介でもレインズに登録します)
また、活動報告の義務もないので不動産会社が本気で買い手を見つけてくれない可能性があります。
一般媒介契約は複数の不動産会社で契約でき、不動産会社を競争させられる点はメリットですが、複数社と契約できるからこそ不動産会社が売却に本気にならないという懸念もあります。
専任媒介契約
専任媒介契約は1社としか契約できない媒介契約です。
また、レインズへの登録義務があるので、幅広い裾野から買い手を探せます。
2週間に1回の報告義務があるので一般媒介契約よりは不動産会社が本気になって買い手を見つける可能性は高いでしょう。
他の不動産会社と契約することはできませんが、売主自ら自分で買い手を見つけることは可能です。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も基本的には専任媒介契約と同じです。
1社だけとしか契約することができず、レインズへの登録義務もあります。
専任媒介契約と異なる点は「活動報告が1週間に1回以上」「売主は自ら発見した買い手と売買又は交換の契約を締結することができない」という点です。
つまり、完全に媒介契約を締結して不動産会社を通してしか不動産を売却することができない契約です。
活動報告も1週間に1回という頻度ですので、不動産会社も相当本気になって売却先を探すことを期待できます。
「信頼できる不動産会社を知っている」という方は専属専任媒介契約を締結することに向いているでしょう。
3種類の媒介契約に関してもっと詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてみてください。
オススメ記事
不動産売却における「媒介契約」について解説します。本記事を読んでいただければ、3つの媒介契約の特徴や注意点、自分が選ぶべき媒介契約の種類が分かり、不動産売却に向けた一歩を踏み出せるでしょう。
仲介で不動産を売却するメリット・デメリット
仲介で不動産を売却することにはメリットとデメリットがあります。
どの契約形態で不動産を売却すべきか悩んでいる人も多いでしょう。
仲介で不動産を売却するメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。
- 買取よりも売却額が高くなる
- 買取よりも売りやすい
- 売りに出しても売れない可能性がある
- 高額な仲介手数料が発生する
仲介のメリット
仲介で不動産を売却することには次のようなメリットがあります。
- 買取よりも売却額が高くなる
- 買取よりも売りやすい
仲介は売りたい人と買いたい人を不動産市場でマッチングさせることです。
そのため、売りたい自宅を市場価格で売却することができます。
「少しでも安く買って儲けよう」と考えている業者ではないので、買取よりも高く売れる可能性が高いのが大きなメリットです。
また買取であれば商業的な利用価値のある物件でないと売却が困難ですが、どのような不動産でも売りに出せます。
一見すると「何も利用価値もない不動産」としか思えないような不動産でも、売却ルートに乗せることができ、場合によっては売却に成功する可能性もあります。
仲介のデメリット
仲介のデメリットは次の2つです。
- 売りに出しても売れない可能性がある
- 高額な仲介手数料が発生する
仲介はあくまでも売りたい人と買いたい人をつなぐだけのため、媒介契約を締結して売りに出したとしても、不動産が売れない可能性もあります。
不動産市況が低調なタイミングでは、都心のよほどの立地でない限りは売却することが非常に難しくなる傾向があるでしょう。
また、不動産を媒介契約で売却すると次のように決められている仲介手数料を支払わなければなりません。
- 400万円超：売買代金（税抜）×3％＋6万円＋消費税
- 200万円～400万円以下：売買代金（税抜）×4％＋2万円＋消費税
- 200万円以下：特例により一律198,000円※
参考：公益財団法人不動産流通推進センター｜低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例
場合によっては売却額の5%以上もの高額な仲介手数料の支払いが必要です。
買取で不動産を売却するメリット・デメリット
自宅を売却するもう1つの方法が買取です。
一般の流通経路で販売する仲介と比較して買取の場合には、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
「仲介よりも高く販売できない」と思っている人も多いですが、買取で不動産を売却することによるメリットもあります。
買取のメリットとデメリットについてもしっかりと理解しておきましょう。
- 確実に現金化できる
- 現金化までのスピードが早い
- リースバックも活用できる
- 売却額が安くなる
- 物件によっては買い取ってもらえない
買取のメリット
買取のメリットは次の3つです。
- 確実に現金化できる
- 現金化までのスピードが早い
- リースバックも活用できる
これから買い手を探すのではなく、買取の場合には目の前の不動産会社に自宅を買い取ってもらうことです。
そのため買い手が現れるかどうかも分からない仲介よりも、買取の方が確実に自宅を売れます。
また、いつ売れるか分からない仲介と比較して、不動産会社が不動産を購入する買取の方が素早く現金化をすることができ、「少しでも早く資金が欲しい」という人にもおすすめです。
さらに、自宅を不動産会社へ売却し、売却後も賃料を支払うことによって元の自宅を賃貸するリースバックも買取の一環です。
「仲介は心配」「できる限り早く資金化したい」という方は買取によって自宅を売却することに向いています。
買取のデメリット
買取のデメリットは次の2点です。
- 売却額が安くなる
- 物件によっては買い取ってもらえない
買取最大のデメリットは売却額の安さです。
不動産会社は買取後の転売などによって利益を産むことを生業としています。
そのため不動産会社は「少しでも安く買いたい」と考えているので、一般の買い手へ販売している仲介よりも売却額が安くなる傾向があります。
さらに、買取をしても活用できないような物件は最初から買取してくれません。
どんな不動産でも売却ルートに乗せられる仲介と比較して、売れる物件が限られてしまうのはデメリットです。
自宅売却にかかる6つの費用
自宅を売却する際、以下のような6つの費用が発生します。
- 仲介手数料
- 印紙代
- 譲渡所得税
- 登記費用
- 住宅ローンの返済手数料
- その他の費用
仲介手数料
不動産会社を通して不動産を売却する場合には仲介手数料を不動産会社に対して支払わなければなりません。
仲介手数料の上限は法律によって次のように決められています。
- 400万円超：売買代金（税抜）×3％＋6万円＋消費税
- 200万円～400万円以下：売買代金（税抜）×4％＋2万円＋消費税
- 200万円以下：特例により一律198,000円※
参考：公益財団法人不動産流通推進センター｜低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例
売却価格の3%以上もの金額が手数料として必要になり、売却の際には最も大きなコストの1つになるのが、仲介手数料です。
印紙代（印紙税）
不動産を売却する際には、契約書に貼る印紙税が発生します。
10万円を超える不動産の売買で、2014年4月1日から2027年3月31日までに作成される契約書は、契約金額に応じて以下のように税率が異なります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 10,000円 | 5,000円 |
| 1千万円を超え5,000万円以下のもの | 20,000円 | 10,00円 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 100,000円 | 60,000円 |
譲渡所得税
不動産を売却することによって利益が出た場合には、その利益に対して所得税が課税されます。
『購入価格+購入時経費−減価償却費 ＜ 売却価格−売却時経費』となった場合には、所得が発生し、確定申告して譲渡所得税を収めなければなりません。
譲渡所得税には所得税・復興特別所得税・住民税の3種類があり、税率は所有期間によって異なります。
| 対象期間 | 税率 | |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 所有期間5年以下の土地・建物 | 39.63%（所得税 30.63% 、住民税 9%） |
| 長期譲渡所得 | 所有期間5年超えの土地・建物 | 20.315%（所得税 15.315% 、住民税 5%） |
また譲渡所得税は、特例の利用で節税できるケースもあります。詳細は「特例の利用で節税する」を確認してください。
登記費用
自宅を売却する場合、名義変更にかかる登録免許税は買い手が負担するのが一般的です。
そのため、売り手は登録免許税を負担する必要はありません。
ただし、売却した自宅に住宅ローンが残っており、住宅ローンを返済してから売却する場合には、住宅に設定されている抵当権を解除する必要があり、抵当権の解除費用は売主が負担しなければなりません。
抵当権解除の費用は司法書士によって異なりますが、3万円〜5万円程度の解除費用が必要になります。
住宅ローンの返済手数料
住宅ローンが残っている不動産を売却した場合、売却代金から住宅ローンの残債の一括返済が必要です。
この際発生する金融機関への手数料がかかる場合があります。
金融機関によっては、ネットバンキングなら無料になることもあるため、確認しましょう。
その他の費用
自宅を売却する際、以下のような費用が発生する場合があります。
- 測量費用：土地の境界線を明確にする必要がある場合に必要
- 解体費用：古家を解体し、更地にして売却する場合に必要
- ハウスクリーニング費用：速く高値で売るために必要な場合あり
- ごみ処理費用：敷地内にある粗大ごみ・一般ごみはすべて処分する必要あり
必要に応じて、かかった費用は譲渡所得税の計算で必要経費としてみなされるため、領収書は保管しておきましょう。
自宅売却の流れ
自宅を売りに出してから売却して引き渡すまでには数多くのプロセスを辿らなければなりません。
具体的に売却が完了するまでの流れは次のようになります。
- 情報収集
- 不動産会社へ査定を依頼
- 不動産会社と媒介契約を締結
- 不動産会社による売却活動
- 不動産の売却
- 自宅の引渡し・税務申告
自宅売却から引渡しまでの詳しいプロセスについて解説していきます。
まずは自分で情報収集する
まずは、自分で自宅と同規模同程度の自宅がいくらで売却されているのか相場を把握しておきましょう。
不動産会社によって売り出し価格が高すぎたり、低すぎることもあります。
しかし、不動産は高すぎず安すぎず適正価格で売却することが最も重要です。
まずは、自分で「周辺の相場はいくらくらいなのか」ということを調べておきましょう。
不動産会社へ査定を依頼
自分である程度の相場を調べてら不動産会社へ査定を依頼します。
1社だけでなく、複数社から査定を取った方がよいでしょう。
ここで、高すぎず安すぎない適正価格の査定を出し、メールや電話での相性が良さそうな業者と契約するのがおすすめです。
不動産会社と媒介契約を締結
査定が出て、売却を依頼したい不動産会社が決まったら不動産会社と媒介契約を締結します。
複数の不動産会社を競争させたい場合には一般媒介契約、信頼できる1つの不動産会社へ売却を任せるのであれば専任媒介契約か、専属専任媒介契約を締結するとよいでしょう。
不動産会社による売却活動
媒介契約を締結すると、不動産会社が売却活動をスタートします。
広告やホームページなどで売却活用をするのが一般的ですが、この際には不動産会社に任せっきりにしてはいけません。
価格が適正かチェックすると同時に、できる限り多くの写真を不動産会社へ提供しましょう。
また、住んでいる人にしか分からないおすすめポイントなどを不動産会社へ教えることで、情報が充実し、売却しやすくなる傾向があります。
また、売却活動の中で購入検討者が現れた場合には、実際に物件の中身を確認する内覧が行われます。
まだ引っ越しが終わっていない場合には、自分の生活スペースを購入希望者が見にくるということですので、部屋は綺麗にしておき、いつ内覧がきてもいい状態にしておきましょう。
内覧の際に「汚い」などのネガティブな印象を与えてしまうと売れる物件も売れなくなってしまうので、媒介契約を締結したら、いつ内覧にきてもいい状態をキープしてください。
不動産の売却
買い手が見つかったら不動産を売却します。
売買の手続きは不動産会社や銀行で行うのが一般的です。
この際には引越しや引渡しの時期も明確にしておきます。
自宅の引渡し・税務申告
期日に引渡しができるように引っ越しを済ましたら、買い手に鍵を渡して引渡し完了です。
売却によって利益が出た場合には、確定申告したうえで納税しなければなりません。
確定申告は売却して譲渡益が出た翌年の3月15日までに済ませ、所得税は期限内に一括で納税します。
住民税は、4期に分けるか一括で納税するパターンと、給与所得者の場合は給与からの天引きのパターンがあります。
自宅売却時の仲介手数料を安くする方法
仲介手数料は売却価格の3%~5%と、物件価格によっては高額になることもあります。
しかし、次の3つのポイントを押さえておけば、仲介手数料を節約することもできます。
- 不動産会社と媒介契約前に値引き交渉
- 値引きを条件にして専任媒介契約を結ぶ
- 地元の小規模不動産会社に依頼する
不動産売却時に仲介手数料を節約する3つの方法について詳しく解説していきます。
不動産会社と媒介契約前に値引き交渉
不動産会社と媒介契約を締結する前に値引き交渉を行います。
特に専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社としか契約できないので、売りたい不動産に価値があるなら、不動産会社は顧客を確保するために仲介手数料の値引きに応じる可能性があります。
媒介契約締結後の値引きは非常に困難になるので、必ず媒介契約締結前に値引き交渉し、仲介手数料に納得できた場合のみ媒介契約を締結するとよいでしょう。
値引きを条件にして専任媒介契約を結ぶ
値引きすることを条件にして1社だけに不動産を販売させる専任媒介契約を締結するという方法でも仲介手数料の引き下げができる可能性があります。
他社に契約を取られたくないがために、値引きに応じる不動産会社も存在するでしょう。
専任媒介契約を1社独占で不動産を売却できる不動産会社にとっては非常にメリットの大きい契約ですので、手数料額に不満がある場合は、契約する前に必ず値引き交渉を行うようにしてください。
地元の小規模不動産会社に依頼する
大手の不動産会社では仲介手数料が体系的に決まっており、価格面で融通性がないので値引きが難しい傾向があります。
他方、地元の小さな不動産会社であれば仲介手数料の価格には柔軟性があるので、交渉によって値引きに応じてもらえる可能性が高いと言えるでしょう。
仲介手数料を押さえたいのであれば、大手ではなく地元の不動産会社へ相談するのも有効な方法の1つです。
自宅の売却を成功させるためのポイント
自宅の売却について「売れるかどうか分からない」「いくらで売却できるか心配」という人も多いのではないでしょうか？
確かに自宅の売却は不確定要素が多く、売却できないことも、想定よりも売却額が安くなってしまうこともあるでしょう。
しかし、ポイントを押さえることで、売却が成功する可能性が高くなります。
また、最終的に売却後の節税対策をすることも重要です。
相場を自分で確認する
不動産会社に任せきりにするのではなく、売却する地域の相場を確認するようにしてください。
高額な手数料が欲しいと考える業者は相場よりも高い値段を売り出し価格にする傾向があります。
他方、「早くお金が欲しい」と考える業者は相場よりも安い値段を売り出し価格にする傾向があります。
どちらにしても売主にはメリットはありません。
高すぎたら売れませんし、安すぎたら損をするためです。
不動産は適正価格で売却するのがベストです。
何が適正価格かを知るため、事前に自分で相場を確認しておくようにしてください。
信頼できる不動産会社へ依頼する
信頼できる不動産会社へ自宅の売却を任せましょう。
不動産会社によって媒介契約を締結したのに、売却活動を積極的に行わなかったり、買い手からも手数料を取るために自社の顧客に対してしか売却しない「囲い込み」をする場合もあります。
特に囲い込みをされてしまうと、せっかく他社の顧客が「不動産を買いたい」と現れたとしても「すでに買い手が決まってしまった」などと嘘をついて、他社の顧客へ販売しません。
売り手とすれば自宅を売却できるチャンスが著しく少なくなってしまいます。
業者によっては、このような売り手の利益にならない行為をする場合があるので業者選びは非常に重要です。
媒介契約を締結する際には信頼できる業者を選びましょう。
どの業者が信頼できるかどうかわかないという場合には、契約前に一言「囲い込みはしないでください」と伝えるだけで、囲い込みなどの不利益を受けるリスクを低減できるでしょう。
複数社から査定をとる
自宅を売却する際の査定額は不動産会社によって異なります。
そのため、1社だけでなく複数の不動産会社から査定を取り、不動産会社同士を比較することが非常に重要です。
しかし、「どの業者へ相談したらいいか分からない」という場合には、1回の入力で複数の会社から査定を取れる「一括査定サービス」を利用するとよいでしょう。
一括査定サービスでは、不動産の面積や住所などの基本的な情報を入力するだけで、複数社へ情報を送信して、非対面で複数の不動産会社から査定を取れるサービスです。
また、一括査定サービスに登録している業者は、サイト側の審査を通過した一定程度信頼できる業者ですので、安心できる複数の業者から査定を取ることができるのは非常に大きなメリットです。
少しの入力の手間で複数の査定を一度に取れるので、自宅の売却の際には一括査定サービスを利用するとよいでしょう。
常に内覧に備える
自宅を売りに出したら、いつ内覧希望の人が来てもいいように自宅は綺麗にしておきましょう。
自宅の中が散らかっていると実際以上に古く狭く見えてしまうので、買い手の購入意思が萎えてしまう可能性があります。
内覧に来た人が「こんな生活をしてみたい」と思えるほど綺麗にしておくことで売却できる可能性は高まるでしょう。
また、家の中だけでなく家の外も綺麗にしておきましょう。
雑草が生えている、庭木が生い茂っているなどの物件は実際よりも外観が汚れて古く見えるものです。
引っ越しの準備などで忙しいかもしれませんが、売り出しが始まったらいつ内覧にきてもいいように自宅の中と外を綺麗にしておきましょう。
また、内覧に来た人に対して、住んでいる人しか分からないような良い情報を教えてあげることで買主の購買意欲は高まります。
「夜は静か」「裏道を通るとコンビニまですぐ」などのポジティブな情報はどんどん提供しましよう。
特例の利用で節税する
売却後の翌年、確定申告の際に特例を利用することで、節税できる可能性があります。
不動産売却の際に節税できる特例は、主に以下の4つです。
| 不動産売却で利用可能な特例 | 特例の内容 |
|---|---|
| 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例 | マイホーム（居住用財産）を売ったとき所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる |
| マイホームを売ったときの軽減税率の特例 | マイホームを売ったとき、不動産の所有期間が10年を超えるなど一定の要件にあてはまる場合、
長期譲渡所得の税額を通常より低い税率で計算できる 譲渡所得金額＝Aとして Aが6,000万円以下＝A×10％ Aが6,000万円超え＝（Aー6,000万円）×15%＋600万円 |
| 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例 | 相続した不動産を令和9年12月31日までに売って、一定の要件に当てはまるとき、譲渡所得金額から最高3,000万円まで控除できる |
| 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 | 財産を相続し相続税の申告期限の翌日以降3年以内に譲渡したとき相続税額のうち一定金額を取得費に加算できる |
まとめ
自宅は不動産会社と媒介契約を締結して売却するのが一般的です。
不動産会社を競争させたいなら一般媒介契約、信頼できる1社だけに任せたいなら専任媒介契約か専属専任媒介契約を締結します。
売り出し価格は業者によって異なるので、まずは自分で周辺相場を把握して複数の不動産会社から見積もりを取ることが重要です。
信頼できる仲介会社をお探しなら、仲介手数料一律33万円の「定額不動産仲介」へ、ぜひ一度お気軽にお問合せくださいませ。
